原標題：黃奇帆詳解“為什么20多年來房價大漲”？
來源 | 地產銳觀察
作者 | 黃奇帆（中國國際經濟交流中心副理事長）
只要房子供不應求，貨幣又在超發，房價的確會漲。
本文為6月24日，中國國際經濟交流中心副理事長、重慶市原市長黃奇帆先生受中宏國研研究院的邀請，進行的疫情下國際經濟走勢專題報告。
黃奇帆的專場報告共分五個部分來展開，本文僅選取關于地產的部分，來自問答環節。
問：城市大開發這20多年來，現在來講大家都在講價格是價值的一種表現，那么10年、20年前的房子價格到現在為止是漲了好幾倍，但是建筑材料實際上沒漲，除了土地漲了，人工稍微漲了，其余都沒有漲，房價大漲是什么原因？
黃奇帆：你這個是帶有一個哲學的問題，簡單的問題被你弄復雜了。
其實有這么幾段，1990年的時候中國還沒有房地產，都是單位造點房子分配，機關事業單位造房子分配，當時整個中國城市居民的人均住房，是八個平方米，包括上海在內都是人均八平方，三口之家能夠住30平方米的建筑面積，使用面積20來平方，也算是蠻好的一個像樣的家庭，但實際上這20幾平方就是一大一小的兩個居室，實際上也是很困難的，這是當時。
1990-2000年中國開始有房地產，開始加大房產建設，那個時候到2000年的時候，那一年整個中國各大城市房產商建了1億平方米的房子。
1990年全中國所有的單位造的房子，不是房產商，因為沒有房產商，所有單位造的房子統統加起來，1990年沒有超過1000萬平方米。
2000年有1億平方米，不是單位造的，是房產商造的。也就開始房產商的市場化。
從2000年到2010年，2010年中國造了多少房子呢？房產商造了10億平方米，又漲了10倍。
然后從2010年的10億，到2017年我們那一年建了17億平方米。如果沒有什么障礙房地產這么狂下去，是不是就會變成20億，或者再過10年變30億呢？
不可能的，因為市場飽和了，因為1990年人均住房面積8平方不夠住的，到了2000年人均住房也就到了11平方米，但是2010年中國的人均住房到了30平方米，2019年就去年統計下來全國城市化居民，農民不算，城市化地區人均住宅面積48平方米，大體是50平方米。
一個人到了50平方米，三口之家150，講全國平均，這就過剩了。當然還有住的很困難，沒有房子住。但是從人均角度講，這個到了50平方米，是平衡了達到峰值了。
到了人均50平方米，年建設量17億平方米，實際上是中國的天花板，哪怕我們中央政府不說，房子是用來住的，禁止房地產再用他來炒作，我跟你說識時務的房產商市場規則也會推動房產的產量從高一年生產17億，過個3、5年降到15億、14億，而不是每年總是35%、50%往上增長。
這個是不會的，市場會起這個作用，這個一個概念，就產量的概念。
第二個就所謂價格，1990年多少錢呢？一平方米200塊，那時候工資是多少呢？58塊。
我講這個意思，就是說那時候的房價很便宜，到2000年的時候，這個房價差不多就是在平均上海的房價，就是在2000多塊，最貴的房子上海衡山路、高安路這些地方，房子就是7000一平方，其他地方1000多、800，均價在1000多，我的意思是說10年漲了10倍。
然后又過了10年，上海的房子2000多塊均價，2010年到了2萬塊，又漲了10倍，2萬塊均價，衡山路那種房子就變成了12萬，這意思2000年7000塊一平方，現在12萬，漲了15倍，差不多翻了4番。
就這個概念。
那么你說這是貨幣現象，因為我們通貨膨脹，我們的M0基礎貨幣，2000年是整個中國的基礎貨幣M0只有多少呢？只有2萬多億，到了2010年是多少呢？20萬億，到了現在是多少呢？34萬億基礎貨幣。這么講是通貨膨脹，從2萬多億變成30幾萬億，漲了十五六倍。
我們物價怎么沒漲呢？
我剛才說過，通貨膨脹在一個封閉的系統里對物價來說，一切物價上漲都是通貨膨脹印鈔票的現象，但是系統是開放的，如果你這個開放的系統里面這個錢出來以后，有別的蓄水池，比如房子也是個物價，房價漲了10倍，就把錢都吸走了，那你的箱子，你家里的家具，你家里的皮鞋，你家里的其他東西可能就沒漲10倍，不會因為貨幣漲10倍你就漲10倍。
這個時候這些商品是供過于求，產能過剩，想漲也漲不上去，所以一個手表200塊還是200塊，洗衣機500塊還是500塊，空調20年前要5000塊一個，現在可能只要2000塊一個，而你的工資從2000塊已經漲到了2萬塊了。
從這個意義上講，這個社會的東西好像變得東西都便宜了。對房子來說，房子還是漲了，因為房子的確是一個吸收通貨膨脹的概念。
在這個意義上只要房子供不應求，而國家貨幣又在超發房子的確會漲，但是現在三個概念都沒了，一房產供不應求概念沒了，已經供過于求了，人均都在50平方米了，大量的房子是賣不掉的。
因為大量的人家里有2-3套，二手房現在要把他賣掉。你算算賬我有2000萬的房產，要把他賣掉變現1000萬，沒有2年、3年還賣不出去，在這個意義上其實房產已經過剩了，不要再想供不應求的概念。
第二個國家現在的貨幣不會超發的，過去20年中國的貨幣超發，不是政府想超發，是外匯順差每年不斷的擠過來，每年有4千億美元順差，10年就是4萬億，4萬億美元順差了，誰買單呢？
必須有國家把他儲備下來，國家就要印出20幾萬億人民幣，把這個各種銀行企業手中的外匯買過來，這是強迫你的，因為只要有外資不斷進來，外資每年一千多億投進來，那么就是順差，然后貿易出口又是順差，這兩個順差一年4000億，逼著政府必須印鈔票把他買過來，這個買過來，這就造成中國貨幣超發，但是今后10年，整個美國整天跟我們貿易摩擦，就是說你中國人欺負他每年賺走他幾千億美元。
特朗普就是要進出平衡，那意思就說我們中國對全世界的順差一年順差4000億美元，特朗普氣不從一出來，整天說我們賺了他4000億美元。他當然也胡說，4000億不叫賺，是你買我的貨，我給你商品，這怎么叫賺，這是等價交換。
但是他就這么理解的，所以你只要每年順差4000億美元，中國要把這個外匯儲備下來，就要發人民幣。
現在我們順差小了，已經從順差4000多億美元，變成了3000多億美元，總書記也說了我們要進一步降低關稅，增加進口，減少準差，追求貿易進出的平衡。真要到平衡了，就不會有那么多的外匯儲備要買下來了。
然后人民幣也不會因為要買外匯而印發超額的人民幣，所以今后這種通脹現象也就小了。這是第二條一個是供不應求的時代過了，一個是順差的通脹的貨幣通發的情況少了。
第三個原因就是對于房產的企業也會開始控制，要知道中國最容易創造的公司是什么？是房產公司。
大家知道中國有多少房產商嗎？每一萬人有一個公司，13億人包括農民在內，就會有13萬個房產公司。上海有2000多萬人，上海就有2000多個房產公司，多如牛毛。
但是整個中國差不多10萬個房產公司，中國前10位的房產公司，規模比如說恒大，一年一萬億銷售值的房產公司，這10家房產公司，就把中國一年剛才我說了17億平方米差不多十幾萬億的銷售值，80%這10個企業就做完了。
然后還有那么幾百個房產公司，就把99%做完了，我這么講什么意思呢？你10萬個里面還有9萬多個基本是僵尸企業。你要想象清楚，這個意義上全民狂熱造房搞開發公司的熱潮過去了。所以你如果現在還沒搞房產公司你別去搞，你還不如買股票。
第二個如果你現在是搞了10年的房產公司，見好就收，把已經建成的以好的價格賣掉，賺了錢轉戰別的地方。
當然你如果是全國前100位的房產公司，你當然可以維持著，但是工作方法上要轉型。
其實中國的房產商沒有香港房產商賺的多，因為香港的房產商包括美國歐洲的房產商，他的工作慣例就是造100萬平方米，最多賣掉40-50萬，還有60萬會10年、20年長期的捏在手里，然后租賃。
就美國所有的房子你看在那里，50%是在租賃的，那么租賃的房，他房產如果升值了，始終是他的，然后他就升值了的房子10萬元，變20萬了，他租賃費就會提高。
中國的房產商，如果拿了100億造了房子，他可能95%是借來的錢。他的土地批租不是資本金，是銀行貸款，這就借來了錢，造房子的時候又把土地一抵押，又來個開發貸又是借來的。
賣房子的時候預售，老百姓按揭貸款，相當于對房產商來說房子還沒造好，已經又借了一筆錢，整個房產商百分之九十幾的資金都是借來的，他就必須在一造好，兩三年里面就把他都賣掉，賣掉以后把他的債務還掉，還掉以后他當然賺了錢，也就是賺了整個開發價格的三分之一，意思就說如果賣了100億的運轉結算，他可能賺了30億、40億，這也是富翁了，他如果把這個房子留著放10年，他這個房價，是會漲多少呢？
比如說10年漲了4倍，5年翻一番，10年翻二番，15年翻三番，這個時候他的房產的升值空間，大到超過他的資本利息，他只要養的起這個房，憋他10年就是發財。
我講的是過去20年這個概念，但是在過去20年中國的房地產基本上都是過手的，過來多少出去多少，在一兩年里，在房子還沒造好就開始賣了，房子造好以后兩三年基本上都賣光。
房子真正增長的空間，恰恰是兩三年以后，到10年、15年的期間，這個角度都讓我們在座的人賺走了。所以最幸福的老百姓是中國老百姓，是買了房的老百姓，的確是這樣。
美國人是租房的，到處打著皮包搬來搬去租房子。所以房產甚至對他們無關，但是房產對他們美國的房產公司來說，他負債率低。
香港的房產商負債率在40%以內，一般平均在30%，高的也就在40%。中國的房產商平均資產負債率85%，全國去年的統計。
房子還繼續造，但是三個轉軌，一負債率要降低，從80%幾要降到40%、50%，把他降下來。
第二賣房子只賣三分之一40%、50%，50%留下來出租。如果你債務在手上出租，資金周轉不了了。
你可以把出租的房產收到的租金就通過現在講的房地產投資信托基金房地產投資信托，讓他們把錢，把這個房子，跟他做REITs了以后，這房子產權還是你的，但是REITs形成的50億的資金，算資本金的，不算負債了，這就轉了個彎，你在資產負債表上不是負了50億債，而是變成50億資本。
資產證券化了，這個是又一個概念，所以你最近看到網上，社會上，資本市場上，REITs變成一個很熱門的話題，中國的REITs幾乎沒發展，現在想到開始搞了，也成立了REITs協會等等。
我講的是你要做出租的話，你必須把資金REITs轉化，你不能變成債務背在手上，一邊還利息，一邊收租金，那無法覆蓋的。
第三個你在造房子的重點地區不要在兩千個縣，重點放到三個熱點，就長三角、珠三角、京津冀、成渝或者長沙武漢，意思就說現在講的五大六大城市群大都市圈，超級大城市的城市圈，這些地方的房產還有價值的，一般地方別去碰，讓當地的小房產公司自己搞就行了，你這個跨地區的去運作，毫無疑義。
免責聲明：自媒體綜合提供的內容均源自自媒體，版權歸原作者所有，轉載請聯系原作者并獲許可。文章觀點僅代表作者本人，不代表新浪立場。若內容涉及投資建議，僅供參考勿作為投資依據。投資有風險，入市需謹慎。
責任編輯：趙慧芳
熱門推薦
收起
24小時滾動播報最新的財經資訊和視頻，更多粉絲福利掃描二維碼關注（sinafinance）
