原標(biāo)題：探秘深圳二手房業(yè)主控盤聯(lián)盟：誠(chéng)心賣的悄悄行動(dòng)

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳博  2019年冬天，深圳樓市最熱鬧的事情，莫過(guò)于業(yè)主群里統(tǒng)一掛牌價(jià)的“喊話”。

　　正常情況下，市場(chǎng)成交活躍，準(zhǔn)備拋售的二手房業(yè)主，會(huì)將掛牌價(jià)格提高3%-8%左右；部分急需用錢的業(yè)主，甚至低于市場(chǎng)價(jià)出手。

　　但深圳灣豪宅片區(qū)，恒裕濱城這一輪掛牌價(jià)漲幅，普遍超過(guò)10%。

　　這是一場(chǎng)極富戲劇性的漲價(jià)游戲。一群活躍的帶頭業(yè)主，在小區(qū)業(yè)主群內(nèi)，為不同房源、不同戶型設(shè)定了遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于正常市場(chǎng)價(jià)的掛牌價(jià)紅線。低于紅線，不賣！

　　他們的理由是，共同維護(hù)小區(qū)的房?jī)r(jià)。

　　以恒裕濱城為起點(diǎn)，隨后蔓延到深圳多個(gè)片區(qū)的二手樓盤中。帶頭業(yè)主迫切想憑借聯(lián)盟扛住高房?jī)r(jià)，直到“控盤”質(zhì)疑四起。

　　12月18日，深圳住房和建設(shè)局有史以來(lái)第一次對(duì)二手房業(yè)主出手，宣布將介入調(diào)查恒裕濱城、中糧鳳凰里花苑等發(fā)布集體漲價(jià)言論、惡意炒作二手房?jī)r(jià)的小區(qū)，約談發(fā)布集體漲價(jià)言論相關(guān)當(dāng)事人，并暫停辦理這兩個(gè)小區(qū)的二手房網(wǎng)簽手續(xù)。

　　一場(chǎng)中介行業(yè)的“自查”風(fēng)暴也隨之而來(lái)。他們，都是房地產(chǎn)二手房交易鏈條上的重要環(huán)節(jié)。

　　“抱團(tuán)”指揮掛牌價(jià)

　　林斌現(xiàn)在一頭霧水，就連他自己，也不知道小區(qū)真實(shí)二手房成交價(jià)到底是個(gè)什么水平。

　　因?yàn)椤靶^(qū)里該下車的業(yè)主都下車了；還沒(méi)下車的，一小部分業(yè)主嚷嚷著要漲價(jià)”，近兩個(gè)月，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)愈發(fā)模糊。

　　“這房?jī)r(jià)啊，還真要等到我想賣的時(shí)候才能搞明白呢。”林斌是恒裕濱城的一名業(yè)主。

　　他居住的這個(gè)樓盤，位于深圳灣片區(qū)，是深圳市場(chǎng)上當(dāng)之無(wú)愧的豪宅。2013年9月，恒裕濱城一期以約5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)開(kāi)盤，在樓市下行周期大背景下，當(dāng)天接近售罄；時(shí)隔一年多，二期產(chǎn)品入市，銷售均價(jià)已經(jīng)上漲到11萬(wàn)元/平方米。

　　但從前的漲幅，遠(yuǎn)不及最近這一輪價(jià)格變動(dòng)來(lái)得熱鬧。12月中旬，一張恒裕濱城二期4棟業(yè)主群的聊天截圖悄然流傳出來(lái)，群內(nèi)人數(shù)多達(dá)220位，一位活躍的帶頭業(yè)主拋出自己的呼吁——“群里D戶型業(yè)主聽(tīng)指揮，統(tǒng)一掛牌價(jià)到2600（萬(wàn)元），低于這個(gè)數(shù)不賣。”

　　一場(chǎng)漲價(jià)準(zhǔn)備戰(zhàn)一觸即發(fā)。

　　“2680（萬(wàn)元）我就撤了。”群上，立馬有其他業(yè)主跟風(fēng)。

　　“反正都往2600（萬(wàn)元）以上掛，一周排一次隊(duì)形，下周2700（萬(wàn)元）謝謝。”帶頭業(yè)主繼續(xù)加碼。

　　恒裕濱城二期D戶型，建筑面積約89平方米，如果按照2600萬(wàn)元的價(jià)格粗略估算，掛牌單價(jià)高達(dá)29.2萬(wàn)元/平方米。

　　身為某中介公司后海片區(qū)負(fù)責(zé)人，老王（化名）清楚記得，恒裕濱城去年成交價(jià)格最低點(diǎn)，大概是11萬(wàn)元/平方米。去年下半年，他的團(tuán)隊(duì)促成過(guò)該小區(qū)一套二手房，成交價(jià)也就介于14-15萬(wàn)元之間。

　　漲價(jià)周期早已開(kāi)啟，林斌的感觸更加及時(shí)，“在8月18日深圳成為先行示范區(qū)之前，小區(qū)一期均價(jià)大約是16-18萬(wàn)元/平方米，二期介于22-25萬(wàn)元/平方米之間。”

　　不過(guò)，這種漲幅顯然還無(wú)法滿足少部分業(yè)主的預(yù)期。這段時(shí)間，恒裕濱城業(yè)主內(nèi)部互傳兩個(gè)掛牌價(jià)“紅線”：一期不得低于20萬(wàn)元/平方米，二期不得低于25萬(wàn)/平方米。

　　“像我了解到的，一期房源，如果不是位于低樓層或者雙證（兩本房產(chǎn)證），一般報(bào)價(jià)都要達(dá)到20萬(wàn)/平方米。”鄰居們的真實(shí)想法讓林斌啼笑皆非，“一期的業(yè)主覺(jué)得，如果二期房子能賣到30萬(wàn)元/平方米了，那我憑啥才賣10多萬(wàn)元/平方米。”

　　種種“喊話”漲價(jià)的聊天記錄被傳送至市場(chǎng)，一時(shí)之間，業(yè)主抱團(tuán)“控盤”，抬升房?jī)r(jià)……各式各樣的輿論連續(xù)“砸”向林斌的小區(qū)。

　　一位長(zhǎng)期與投資客、購(gòu)房者、一線中介人員打交道的深圳業(yè)內(nèi)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，從恒裕濱城蔓延開(kāi)來(lái)，這兩個(gè)月，部分二手樓盤業(yè)主聯(lián)盟漲價(jià)的現(xiàn)象就此起彼伏，尤其是深圳南山、寶安中心區(qū)一帶。“原來(lái)市場(chǎng)單價(jià)賣7萬(wàn)元的樓盤，直接按9-10萬(wàn)元/平方米的單價(jià)跳漲著掛牌，是很常見(jiàn)的事，一個(gè)業(yè)主群就可以搞定這件事。”

　　這波帶頭業(yè)主各顯神通，一個(gè)又一個(gè)漲價(jià)的方案被他們仔細(xì)籌劃，然后拋到業(yè)主群中。以一個(gè)二手房正常市場(chǎng)價(jià)8萬(wàn)元/平方米的小區(qū)為例，帶頭業(yè)主將整個(gè)小區(qū)的掛牌價(jià)格分列為3個(gè)梯隊(duì)：第一梯隊(duì)主要針對(duì)那些確實(shí)著急用錢需要拋售的業(yè)主，他們的掛牌價(jià)被設(shè)定在9萬(wàn)元/平方米上；第二梯隊(duì)，是部分不是著急賣房的業(yè)主，掛牌單價(jià)設(shè)定在9.5萬(wàn)元的紅線上；第三梯隊(duì)指向的是根本沒(méi)有出售意愿的業(yè)主，他們?yōu)榱撕逄潜P價(jià)值，通常將掛牌價(jià)設(shè)定為10-11萬(wàn)元/平方米。

　　“如果是不了解實(shí)際情況的購(gòu)房者，還會(huì)覺(jué)得這整個(gè)小區(qū)二手房?jī)r(jià)格層次挺豐富。”上述深圳業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

　　帶頭業(yè)主迫切想通過(guò)聯(lián)盟扛住高價(jià)格，外界的“控盤”質(zhì)疑紛紛擾擾，但卻迅速被恒裕濱城的另外一波業(yè)主矢口否認(rèn)——“就像炒股坐莊，說(shuō)白了，這次就是一些小散戶，只盯著那一套房子，拉個(gè)小莊護(hù)護(hù)盤。靠譜一點(diǎn)的業(yè)主，自己心里有數(shù)，該掛多少價(jià)格不是別人說(shuō)了算。”

　　實(shí)際上，恒裕濱城內(nèi)部，幾位業(yè)主曾私下聊起這個(gè)話題，他們覺(jué)得更大的可能性是，少數(shù)業(yè)主出于開(kāi)玩笑性質(zhì)在業(yè)主群里提出漲價(jià)建議。“因?yàn)樽约旱姆孔由盗耍蠹铱隙ǘ纪﹂_(kāi)心。”作為恒裕濱城二期的業(yè)主，余建一度也參與到討論之中。

　　業(yè)主“鄙視鏈”

　　9月份，同樣是恒裕濱城二期4棟，一套88平方米的戶型，賣出27萬(wàn)元單價(jià)。消息傳到耳邊時(shí)，余建的感受就是一句話，“所有業(yè)主的集中意愿，都想漲價(jià)。”

　　距離恒裕濱城4公里左右的海印長(zhǎng)城，兩個(gè)月前，曾有業(yè)主掛牌一套122平方米房源，掛牌價(jià)一度從1200萬(wàn)元降至1120萬(wàn)元。不曾想，深圳豪宅標(biāo)準(zhǔn)新一輪調(diào)整落地，業(yè)主又重新將掛牌價(jià)上調(diào)到1220萬(wàn)元。對(duì)照正常市場(chǎng)成交價(jià)的話，這一報(bào)價(jià)至少高了30-40萬(wàn)元。

　　相比之下，余建更愿意將恒裕濱城的漲價(jià)歸結(jié)為底氣，“既然掛這么高的價(jià)格，還能有成交，說(shuō)明恒裕濱城的價(jià)值是被市場(chǎng)認(rèn)可的。所以，這個(gè)小區(qū)才有底氣抬高掛牌價(jià)。”

　　恒裕濱城附近大把10萬(wàn)+二手房，要不樓齡較老，要不離海太近，要不配套沒(méi)有那么成熟完善，要不規(guī)模不夠大……總而言之，一個(gè)個(gè)因素疊加起來(lái)，無(wú)論從區(qū)位，還是從物業(yè)品質(zhì)來(lái)看，這個(gè)盤確實(shí)占據(jù)整個(gè)片區(qū)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。“業(yè)主頭腦一發(fā)熱，我們就值這么多錢。”長(zhǎng)期在深圳灣片區(qū)帶客看盤，老王更懂這些業(yè)主們的膨脹心態(tài)。

　　還有一層更宏觀的原因，先行示范區(qū)建設(shè)、“豪宅稅”取消等利好，正在扭轉(zhuǎn)業(yè)主們的預(yù)期。“深圳政策會(huì)放松，房?jī)r(jià)要漲——他們將這部分預(yù)期提前釋放到現(xiàn)在的價(jià)格里。”上述深圳業(yè)內(nèi)人士在與一眾恒裕濱城業(yè)主打交道時(shí)，發(fā)現(xiàn)他們對(duì)后市預(yù)判頗為樂(lè)觀。

　　漲價(jià)的計(jì)劃蓄勢(shì)待發(fā)，同個(gè)小區(qū)內(nèi)，但凡有掛牌價(jià)低于“指揮”價(jià)的房源被搜索到，帶頭業(yè)主迅速找上門，或?yàn)殡y、或譴責(zé)。

　　“現(xiàn)在一些業(yè)主如果誠(chéng)心想要出售的話，往往都是靜悄悄私下行動(dòng)，不敢讓其他鄰居知道。”深圳南山后海片區(qū)的一名經(jīng)紀(jì)人對(duì)此頗感無(wú)奈。

　　恒裕濱城苦心策劃“漲價(jià)大法”，也有豪宅樓盤明確提出“抵制”。華僑城片區(qū)，是深圳的老牌豪宅區(qū)，薛麗的房子就位于此，“像我們小區(qū)業(yè)主群，就沒(méi)有這類抬價(jià)的情況，我們堅(jiān)決抵制。”

　　富豪階層，大部分手握不止一套房子，深圳灣一號(hào)說(shuō)買就買，這是薛麗小區(qū)業(yè)主的群像。“我的鄰居大部分是自住，都不太會(huì)這樣算計(jì)房?jī)r(jià)。”業(yè)主“控盤”的傳言第一時(shí)間擴(kuò)散到薛麗所住的社區(qū)內(nèi)，她說(shuō)，很多成熟的社區(qū)不存在這種行為，投資客和中產(chǎn)階級(jí)比較多的社區(qū)，可能業(yè)主抬價(jià)的心理會(huì)比較強(qiáng)。

　　相比片區(qū)其他樓盤，恒裕濱城的投資客比例確實(shí)比較高，老王在日常工作接觸中也察覺(jué)到這一點(diǎn)。

　　盡管不停有恒裕濱城業(yè)主發(fā)出聲音——“真算不上控盤”，但深圳商品房歷史上，第一次將監(jiān)管的“板子”打到了業(yè)主身上。12月18日晚上，深圳市南山區(qū)住房和建設(shè)局的一則情況通報(bào)“出爐”，通報(bào)指出，恒裕濱城花園個(gè)別業(yè)主發(fā)布漲價(jià)言論，涉嫌惡意炒作二手房?jī)r(jià)，此行為對(duì)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展產(chǎn)生不良社會(huì)影響，南山區(qū)住建局對(duì)此開(kāi)展調(diào)查。

　　通報(bào)同時(shí)還公布了一系列處理措施——對(duì)發(fā)布集體漲價(jià)言論相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行約談；暫停辦理恒裕濱城花園二手房網(wǎng)簽手續(xù)；涉嫌惡意炒作，哄抬房?jī)r(jià)行為一旦查實(shí)，相關(guān)責(zé)任人將列入黑名單，并研究采取限制其買賣住房等相關(guān)措施；其他涉嫌擾亂市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為，將移交相關(guān)部門依法進(jìn)行處理。

　　中介行業(yè)的“地震”

　　“這套房子，現(xiàn)在掛牌價(jià)2150萬(wàn)元。這個(gè)地段，房?jī)r(jià)絕對(duì)不會(huì)跌，只有繼續(xù)往上漲。”陳鶴正在向客戶推薦恒裕濱城一期一套113平方米的二手房。

　　“可我對(duì)這里單價(jià)的印象還停留在15萬(wàn)元以下，什么時(shí)候就漲到20萬(wàn)了？”客戶發(fā)出疑問(wèn)。

　　“深圳灣這邊的房子，雙證（兩本房產(chǎn)證）單價(jià)可能還在15萬(wàn)元之內(nèi)，單證早就過(guò)了15萬(wàn)元了。”陳鶴耐心向客戶“補(bǔ)課”。

　　“現(xiàn)在還有談價(jià)空間嗎？”面對(duì)高價(jià)，客戶不免躊躇。

　　“基本上沒(méi)有了，現(xiàn)在這里都沒(méi)房可賣。2150萬(wàn)元這個(gè)價(jià)格，業(yè)主確實(shí)沒(méi)有漲價(jià)。”陳鶴咬緊價(jià)格“口徑”。

　　這一幕發(fā)生在深圳南山區(qū)住建局情況通報(bào)之前。

　　陡然上漲的房?jī)r(jià)，不僅是購(gòu)房者不能承受之重，也成為橫亙?cè)谥薪閺臉I(yè)人員工作中的一堵“墻”。

　　老王最近帶了不少意向客戶到恒裕濱城看房，但客戶需求與業(yè)主心理價(jià)位的匹配度相差甚遠(yuǎn)，“業(yè)主現(xiàn)在把價(jià)格抬到這么高，客戶從看房到做決定一整個(gè)周期里，確實(shí)存在障礙。說(shuō)實(shí)話，哪怕是我們中介，促成交易也很難。”

　　大部分的意向客戶，最終在老王推薦下選擇了片區(qū)內(nèi)其他樓盤。

　　老王的同行，深圳德祐金地梅隴鎮(zhèn)A店店?yáng)|戴婷婷，卻走向截然相反的另外一條路——她的第二重身份，是金地梅隴鎮(zhèn)小區(qū)2棟業(yè)主，“我建議大家新掛的房子可以掛7萬(wàn)+單價(jià)，共同維護(hù)我們的房?jī)r(jià)。”12月中旬，她在自己組建的小區(qū)業(yè)主掛牌群中打下這樣一句話。

　　在這場(chǎng)“控盤”風(fēng)波中，還有一種中介，如果遇到掛牌價(jià)高于片區(qū)整體房?jī)r(jià)的房源，他們直接放棄推薦。“畢竟購(gòu)房者到任何一個(gè)片區(qū)買房，前期肯定自己做了一些功課，推了也是白推。”深圳一名鏈家經(jīng)紀(jì)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。

　　房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)交易，究根結(jié)底還是業(yè)主、中介與購(gòu)房者三方相互作用的復(fù)雜博弈。利益鏈條上的每一方，任何一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，都直接影響最后的成交結(jié)果。

　　12月17日與18日，當(dāng)深圳市官方接連兩天發(fā)文通報(bào)，暫停中糧鳳凰里和恒裕濱城兩個(gè)小區(qū)的二手房網(wǎng)簽手續(xù)之后，深圳各大主要中介機(jī)構(gòu)APP一度將恒裕濱城和中糧鳳凰里的二手房源下架。

　　截至12月19日中午，中糧鳳凰里在貝殼找房、中原地產(chǎn)、Q房網(wǎng)等中介APP上的房源全部下架；恒裕濱城在這三大APP上的在售房源，僅剩數(shù)套。

　　一名深圳中介機(jī)構(gòu)高管透露，房源下架，其實(shí)住建局并沒(méi)有對(duì)中介機(jī)構(gòu)提出明確要求。但此前一天，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)已經(jīng)跟各個(gè)會(huì)展單位通氣。各大中介機(jī)構(gòu)為了避免牽涉其中，被誤認(rèn)為參與到哄抬房?jī)r(jià)里面，所以暫時(shí)先下架高價(jià)房源，保證自身安全，等事情比較明朗的時(shí)候再做考慮。

　　“住建局只是在調(diào)查階段暫停網(wǎng)簽，等到事情水落石出之后，還是會(huì)恢復(fù)正常（網(wǎng)簽）。”他表示。

　　與此同時(shí)，一場(chǎng)自查行動(dòng)也拉開(kāi)了帷幕。上述深圳鏈家經(jīng)紀(jì)人稱，從12月18日早上開(kāi)始，全深圳貝殼系都在徹查房源掛牌價(jià)，包括旗下所有中介人員的朋友圈。現(xiàn)在只要掛牌價(jià)高出周邊市場(chǎng)價(jià)或之前成交價(jià)的15%左右，貝殼系A(chǔ)PP都不會(huì)顯示這類房源。

　　余震依然在繼續(xù)。同樣是12月18日，德祐（天津）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司深圳分公司不單對(duì)德祐金地梅隴鎮(zhèn)A店予以摘牌節(jié)約處理，對(duì)涉及合規(guī)管理違規(guī)的經(jīng)紀(jì)人也予以紅線處理，扣減12分信用分，限制1年進(jìn)入平臺(tái)。

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解，同一天，政府相關(guān)部門已經(jīng)到恒裕濱城周邊各大中介分行走訪，了解近期成交價(jià)、掛牌價(jià)等情況，著手調(diào)查是否有業(yè)主控盤的現(xiàn)象，并提醒中介機(jī)構(gòu)不要參與到這件事情里面。（應(yīng)受訪者要求，文中林斌、余建、薛麗、陳鶴均為化名）

責(zé)任編輯：李昂