中國(guó)樓市等待七月

　　來(lái)源：90度地產(chǎn) ID：dc90du

　　全國(guó)都在等蘇州的下一步。

　　蘇州估計(jì)也沒(méi)想到，自己都不在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，卻意外成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)整機(jī)制首波落地的城市。

　　蘇州調(diào)控7月或生變的消息是從一次政府部門組織30余家地產(chǎn)商召開的座談會(huì)上傳出的。按照蘇州思路，在現(xiàn)有的調(diào)控政策下，如果7月前樓市幾大指標(biāo)仍未得到控制，蘇州將再度加碼調(diào)控，包括擴(kuò)大限售范圍、提高外地人購(gòu)房需要的社保門檻等方面——從新房源頭敲打房?jī)r(jià)的意圖明顯。

　　當(dāng)然，蘇州不是重點(diǎn)。

　　重點(diǎn)在于，包括蘇州在內(nèi)的地方政府已經(jīng)開始向中央上報(bào)樓市長(zhǎng)效調(diào)整機(jī)制的方案，首波上報(bào)方案的城市則正是被列為監(jiān)測(cè)重點(diǎn)的“房?jī)r(jià)波動(dòng)過(guò)大”城市。

　　因此，蘇州的7月，也將是中國(guó)樓市的7月。7月以后調(diào)控會(huì)怎么走？蘇州只是一個(gè)開始。

　　房?jī)r(jià)“漲停板”有用嗎？

　　除了提出7月這一時(shí)間點(diǎn)外，蘇州還設(shè)置了房?jī)r(jià)年漲幅在5%以內(nèi)的“漲停板”，如果按照這個(gè)最新指定的房?jī)r(jià)全年漲幅目標(biāo)，蘇州今年房?jī)r(jià)早就“超標(biāo)”了：據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，僅在前四個(gè)月，蘇州市區(qū)商品住宅成交均價(jià)就已經(jīng)比2018年同期上漲9%。

　　設(shè)置房?jī)r(jià)“漲停板”，似乎還是熟悉的配方和味道。

　　去年福建省寧德市就曾設(shè)置新房均價(jià)每年漲幅6%的“漲停板”，此前在2016年，蘇州也曾發(fā)布相應(yīng)政策，總結(jié)來(lái)說(shuō)是，開發(fā)商對(duì)外申報(bào)價(jià)格在一年之內(nèi)樓盤的漲幅最多只能漲12%。但目前看來(lái)，這些并沒(méi)有擋住當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)瘋漲。

　　在通脹預(yù)期帶來(lái)的焦慮下，對(duì)于試圖上車的購(gòu)房者而言，當(dāng)下是否出手有著巨大的利害關(guān)系。不可否認(rèn)的是，5%的房?jī)r(jià)漲幅與理財(cái)產(chǎn)品相比似乎還是有很大的誘惑力，畢竟余額寶當(dāng)前的年化利率不過(guò)是2.4%。況且，5%擊破后是否還會(huì)繼續(xù)突破，也成為買房人心里的一個(gè)僥幸。

　　盡管“漲停板”相似，但幾波政策出現(xiàn)的大背景不一樣。如今，在“房住不炒”幾經(jīng)高層強(qiáng)調(diào)之后，蘇州調(diào)控的打壓力度與效果備受關(guān)注，在這個(gè)觀望時(shí)期，蘇州管控經(jīng)驗(yàn)有可能成為更多“蘇州們”的參考方案。

　　調(diào)控，需要不止一盆“涼水”

　　熱點(diǎn)樓市需要“涼水”，蘇州不會(huì)是唯一一個(gè)。尤其是對(duì)于那些在近一個(gè)月內(nèi)被同時(shí)點(diǎn)名預(yù)警的佛山、大連、南寧等10個(gè)城市來(lái)說(shuō)。

　　蘇州之后，是否會(huì)有更多二線城市跟隨出臺(tái)調(diào)控政策？一個(gè)毋庸置疑的答案是：一城一策下，冒頭就會(huì)挨打。

　　調(diào)控的“官宣”就是這樣說(shuō)的。就在近日，人民日?qǐng)?bào)發(fā)表文章《中國(guó)不會(huì)靠炒房拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)》強(qiáng)調(diào)稱，中國(guó)將牢牢堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一定位，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)行進(jìn)在正確的軌道上。

　　接下來(lái)，要討論的是，熱點(diǎn)城市與二線城市的調(diào)控加碼會(huì)從哪些方面開始，又會(huì)如何演變，可以從兩個(gè)方面來(lái)理解。

　　首先，從信貸開始。只要杠桿加不上去，炒房需求基本被掐掉八九不離十。近日，央行高層再次重申嚴(yán)格遵循“房住不炒”，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)金融政策的取向沒(méi)有發(fā)生改變。

　　話音剛落，合肥、南寧、鄭州、南京等城市已經(jīng)開始相繼收緊樓市信貸。比如，有消息稱，南京首套房貸款利率上浮15%，二套房貸款利率上浮20%，而在此前南京部分銀行的最低利率已經(jīng)跌至上浮近5%；另有消息稱，合肥市多家銀行將二套房的房貸利率上浮25%至30%。

　　盡管融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年4月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.48%，實(shí)現(xiàn)了連續(xù)5個(gè)月的下降趨勢(shì)，但近期多地房貸利率政策再現(xiàn)收緊信號(hào)，也在給購(gòu)房者一個(gè)提醒，在熱點(diǎn)樓市烈火烹油下，是否要承擔(dān)更高利率成本跟風(fēng)上車。

　　其次，不管熱點(diǎn)城市如何調(diào)整限購(gòu)限售政策，在政策的力度和調(diào)控持續(xù)性上將看齊北上廣深。

　　從2016年930新政開始，樓市調(diào)控已經(jīng)持續(xù)兩年半，一線樓市經(jīng)歷了暴漲到回落，盡管房?jī)r(jià)仍處高位，但在政策連續(xù)性打壓下，投機(jī)需求已被有效打擊。相比而言，政策頻出，二線熱點(diǎn)樓市卻又經(jīng)歷一波波暴漲，控制信貸源頭按住投機(jī)需求、長(zhǎng)期調(diào)控保持穩(wěn)定性和連續(xù)性成為當(dāng)務(wù)之急。

　　哪些城市最易引發(fā)調(diào)控？看兩大指標(biāo)

　　對(duì)于購(gòu)房者群體來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的無(wú)異于，調(diào)控可能收緊的城市還會(huì)有哪些？

　　盡管每個(gè)城市都有自己的個(gè)性與面貌，但如果勾勒出房?jī)r(jià)上漲的兩大先行條件：瘋狂賣地+人口凈流入猛增，大概率就能預(yù)測(cè)，未來(lái)那些城市政策收緊的可能性大。

　　房?jī)r(jià)與地價(jià)的面包與面粉之爭(zhēng)早已存在，一方面，土地市場(chǎng)頻曝高溢價(jià)出讓給了后期房?jī)r(jià)上漲的底氣。另一方面，雖然并不能說(shuō)人口凈流入直接推高房?jī)r(jià)，但在地價(jià)繼續(xù)推高房?jī)r(jià)預(yù)期下，居住需求增長(zhǎng)也給房?jī)r(jià)上漲再加一把火。

　　先看蘇州，其在2018年共出讓673塊地，土地出讓金約達(dá)1382億，在全國(guó)城市中位列前十。僅僅是截至到5月下旬，蘇州賣地收入就已經(jīng)達(dá)到716億，同比上漲12.5%。與此同時(shí)，城市也在持續(xù)擴(kuò)容，僅在2018年，蘇州的人口凈流入就達(dá)到368.6萬(wàn)。不斷涌入的新增人口帶來(lái)的住房需求也開始逐步兌現(xiàn)。

　　再看佛山，2018年，佛山以894億元的賣地收入在全國(guó)城市中排名前十，另?yè)?jù)數(shù)據(jù)，截止到今年4月23日，佛山共賣地235億元，在大灣區(qū)廣東九個(gè)城市中僅次于廣州位列第二，地價(jià)溢價(jià)率16%。地價(jià)飆漲同時(shí)，新增人口也在刷新城市記錄，去年佛山新增常住人口達(dá)到24.9萬(wàn)人，創(chuàng)近8年新高。這一數(shù)據(jù)對(duì)于佛山來(lái)說(shuō)有多大？即使把佛山2011年到2016年連續(xù)6年的新增常住人口加起來(lái)，也僅僅23.17萬(wàn)人。

　　哪些熱點(diǎn)城市，今年調(diào)控力度或?qū)⒂兴糯螅繖C(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截止日前，全國(guó)賣地最熱的50大城市合計(jì)賣地1.435萬(wàn)億，同比上漲了9.6%，49城賣地超過(guò)100億，25城賣地超過(guò)200億，包括蘇州在內(nèi)的7個(gè)城市賣地超過(guò)500億。

　　以杭州、武漢、蘇州、天津、北京、上海、福州這七個(gè)“500億”城市分析來(lái)看，僅北京在2018年人口凈流出22萬(wàn)，其他城市均保持人口凈流入狀態(tài)，尤其是上海，以976.21萬(wàn)人口凈流入居全國(guó)之首。在賣地收入超過(guò)200億的25個(gè)城市，除了被此次被預(yù)警的佛山與南京外，鄭州、合肥、寧波、常州、成都、西安人口凈流入都呈現(xiàn)幾十萬(wàn)級(jí)別、甚至數(shù)百萬(wàn)。

　　樓市很磨人，但再過(guò)幾個(gè)月回頭看看，也許蘇州和7月會(huì)成為熱點(diǎn)樓市未來(lái)走向的經(jīng)典個(gè)案和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

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責(zé)任編輯：李思陽(yáng)