對話葉檀：2019年房地產市場路在何方？

　　來源：陸家嘴雜志

　　核心觀點

　　2018年的房地產市場延續著“房住不炒”和“堅決遏制房價上漲”基調。從“限售限價”到“搖號買房”，一二線城市樓市熱度持續降溫，市場觀望情緒漸濃；伴隨著“棚改貨幣化”的“功成身退”，三四線城市的房價上漲也得到了遏制。

　　但近日全國三個城市菏澤、廣州、珠海相繼迎來房地產調控松綁，市場預期逐漸升溫，明年的房地產市場是否將回暖？在葉檀看來，一些城市的限售政策、房貸利率確實有所松動，但這不意味著全面放松，如果指望像以前一樣徹底放松，出現一個房地產的反彈，可能性不大。

　　知名財經評論家、財經作家、葉檀財經創始人

　　華鑫股份首席經濟學家 葉檀

　　在2018城市CBD商業綜合體領袖價值峰會暨武漢綠地中心全球首發上海站活動上，《陸家嘴》雜志獨家對話知名財經評論家、財經作家、葉檀財經創始人、華鑫股份首席經濟學家葉檀，就2019年的房地產市場趨勢進行討論。

　　高房價相當于另類稅收

　　《陸家嘴》：過去十余年，大部分人的資產升值來源于房地產，但在當下，高不可攀的房價讓許多年輕人倍感壓力，你認為高房價的核心問題在哪里？

　　葉檀：我覺得存在有它的合理性，因為高房價其實是作為一種另類的稅收存在，所以正是因為高房價，使得中國的城市發展特別快，它有財富轉移這樣一個稅收作用。

　　但是現在房地產的預期確實發生了變化，我們發現從購房這一塊來說，購房者的信心其實已經連續下降，包括房產中介、經紀人，他們的信心也在今年6月到達高峰之后開始下降。

　　其它的數據也可以印證這一點，從二手房的數據以及去化周期，以及國家統計局的數據來看，大部分城市的指標已經處于一個連續下滑的態勢。

　　房地產的預期已經比較明確，但我不認為房地產會暴跌，因為從貨幣、經濟周期來看，以及房地產對于地方財政的作用來看，現在還不足以讓房地產市場暴跌，所以我認為房地產市場將在一個區間震蕩，上有頂、下有底。

　　對于個人的配置來說，我們發現最專業的投資機構，包括開發商，他們已經開始發生變化。

　　很多開發商已經在他們的名稱里去掉了房地產，出現了一個改名的熱潮，這具有風向標的意義。很多開發商已經開始多元化運作，尤其是向全服務鏈條，以及其它的實體經濟轉型，像萬科像服務轉型，碧桂園、恒大向實體轉型，這些都非常明確。

　　最近在北京和廣州，具有國資背景的開發商拿地比較多，說明一些民營開發商已經在轉型，而整個的房地產以前的盈利模式和鏈條已經發生了變化。

　　這個是企業做出一個選擇，對于個人投資者來說顯然也是如此。既然是上有頂、下有底，剛需就應該出手，但是作為資產配置來說，手上大部分資產集中于房地產，顯然不是一個好的方法。

　　現在已經進入后房地產時代了，在房地產上的配置應降低到50%，甚至更低，這還是有利的。

　　《陸家嘴》：最近，山東省地級市菏澤打響了房地產市場宏觀調控政策松綁的第一槍，你對2019年房地產市場的政策調整有哪些預期？

　　葉檀：我覺得不用去預期政策，現在是千城千策，有的地方房價跌得比較厲害，或者在土拍的時候很難賣出去，這樣的地方肯定得稍微調整。

　　我們也看到某些城市的房貸利率有所放松，但這絕不意味著全面放松，所以指望像以前一樣徹底放松，出現一個房地產的反彈，可能性不大。但是在局部地方會有所放松，甚至局部的地方政府會有一些托市行為，比如說開發商賣的太低，其實政府還是會介入的，因為它擔心影響整個市場的信心和整個市場的定價系統。

　　我覺得如果大面積徹底放松房地產調控，就說明這次調控又失敗了，如果我們的債務鏈條繼續向居民端轉移，而居民端這兩年已經轉移很多了，我覺得再轉移下去風險很大。

　　供需不是房價上漲主因

　　《陸家嘴》：中金最近的一份研究報告顯示，京滬住房總量嚴重不足，家庭戶均住房分別為0.94套和0.91套，顯著低于全國戶均1.13套的水平，若考慮流動人口，北京上海的住房供需失衡狀況可能更為嚴峻，在你看來，供需失衡是否會產生上漲壓力？

　　葉檀：我不太會把數據當成研究里非常重要的一點，我也不認為是供求關系導致房價上漲。

　　以上海這樣的城市來說，以前如果說庫存需要消化三個月以下的話，房價會大漲，但是我們現在看到供應量下降，房價也沒有上漲，這說明是有另外的力量突破了所謂的供需平衡在影響房地產市場。

　　像上海因為它的商業化程度很高，所以它是中國非常典型的以二手房主導的城市，它跟其它的城市不一樣，跟現在還在大規模建設的那些城市不一樣。

　　如果我們不按照常住人口，徹底按照流動人口來計算，你會覺得供不應求，人口那么多，房價還應該上升。但另一方面我們也看到北京、上海的規劃，就是常住人口控制在2300萬、2500萬，所以你必須是在2500萬的盤子里面來考慮它的房地產，再加上它現在的租賃住房，包括政府在開發土地的時候對于開發商各方面的限制還是比較多的，開發商會側重于滿足剛需、租賃、保障來做。

　　所以現在的房地產的邏輯已經發生變化，一方面租賃會上升，另外一方面常住人口數量還是會有繼續下降的趨勢，通常的流動人口想在上海、北京市區買一套房的可能性不高。

　　《陸家嘴》：消費一直是中國經濟增長的壓艙石，但最近的各種跡象顯示，老百姓不敢花錢了，最近汽車、家電、手機的銷量都出現下滑，甚至有個笑話說住千萬豪宅吃榨菜喝二鍋頭，您認為是不是居民的杠桿率過高導致消費增速下降？

　　葉檀：我不認為居民負債擠壓了消費，你看以前房價上漲快的時候，居民很愿意消費。我們經常有種邏輯說，如果房價下跌了，資金會流到股市里，這個邏輯你看到了嗎？沒有。因為它有一個基礎貨幣的流動問題，它的流動下降了，大家投資和消費意愿就下降了。

　　以前房地產上漲的時候，很多人愿意去買汽車，因為你一旦買了房子，他就要配套汽車，有了汽車之后他就要配套其他一些消費，為什么？事實上他真正的錢也沒有變多，但是有財富效應，這是行為金融學研究的領域，就是一旦我的股票、房產上漲，即使沒有套現，也會覺得自己的錢變多，消費意愿會增強。

　　前幾年因為房地產的關系，居民的杠桿在增加，杠桿增加了之后預計房地產會上升，消費信心會增加，但杠桿增加了之后，房地產價格又沒有大幅上升，他的財富效應并不明顯，消費相對來說會比較謹慎。

　　位于上海中心37層的“半畝園”

　　2019年房地產投資展望

　　《陸家嘴》：我們看到2018年房產稅并沒有進展，你認為2019年房產稅的立項和落地可能性多大？

　　葉檀：暫時不會有進展，因為房產稅的推出需要幾個前提條件，第一是全面聯網；第二是全面征收的模板已經出來了，然后是實體經濟基本上屬于穩定期，不至于因為征收房產稅引發風吹草動；第三，法律流程，去年我預計按照三到四年的流程，最早大概是2020年前后征收房產稅，現在我們還沒有看到一個非常明確的法律方面的流程，所以2019年，我認為全面推進房產稅的難度極大，基本上不可能。

　　《陸家嘴》：上海進博會談到了將長三角一體化上升到國家層面，也將擴容自貿區，您認為這些政策會產生哪些利好？

　　葉檀：被劃入自貿區擴大的領域會有利好，接下來還有一些遠景，比如說從上海到浙江的高科技走廊，如果成形的話，這就意味著走廊上會形成產業鏈條。另外，像蘇南一直跟上海聯系比較密切，我認為這兩年因為上海北大門概念很熱，長江沿岸的地方形勢會更加明朗。

　　《陸家嘴》：最近出臺的土地管理法修正案草案中，刪去了非農建設用地“必須國有”的規定，你認為農村土地制度改革未來還需要打破哪些藩籬？

　　葉檀：農村土地改革到現在為止，爭議非常大，很難達成一個共識。有長期研究農村工作的人認為農民的土地不應該輕易動，動了之后，農民的最后一點保障就沒有了，萬一出現問題該怎么辦？有的人認為現在小農經濟如果要發展農場、發展工業化的標準化的經濟，以現在這樣的一畝三分地是不行的，沒有辦法競爭。

　　我看到在發達的地區，因為它工業化程度比較高，像廣東那些地方，一些村子都是用股權的方式來解決這個問題，村里有多少集體地，租給別人辦工廠，工場建了之后，這些農民手上的地就折合成股份，每年享受分紅。

　　享受分紅的前提是：第一，土地的流轉有一定的法律保障；第二，當地的經濟相對來說比較發達，如果企業給你分紅之后，企業的利潤不多了，分紅也很難持續。我還是支持中國的集體用地進行流轉，否則資源的使用效率太低。

　　武漢綠地中心

　　《陸家嘴》：今天活動主辦方綠地的武漢綠地中心即將竣工，你怎么看待武漢的發展？

　　葉檀：武漢此前有很長時間的發展是找不到北的，但是等到它一旦找到方向之后，它的優勢很明顯。

　　在中部地區，工業長沙比較好，農業主要是集中在鄭州一些地方，武漢相對來說工商業會發達一點；武漢的海陸空這種優勢得天獨厚；它的思想解放相對其他城市要更加好一點。

　　武漢還有一個優勢就是說，雖然武漢此前經濟發展沒有找到方向，但是它的人才儲備意識極強，所以武漢的光谷跟西安一樣，高科技做的還不錯，最主要武漢有科研院所，從這一點來說，湖北和武漢的基礎甚至比浙江還要好，再加上現在武漢大規模地擴張周邊中小城市，這些中小城市的余量也給發揮出來，我身邊去武漢的企業確實就有不少。

　　《陸家嘴》：對2019年有哪些投資展望？

　　葉檀：2019年，第一，投資要相對謹慎；第二，后房地產時代要做好資產配置；第三，股市會有一個吃飯行情；第四，一級市場被錯殺的一些公司，真正的有效益的好公司，這些公司值得關注；第五，全球市場會處于一個比較震蕩，如果說美聯儲繼續加息，歐洲也在緊縮貨幣，對于全球市場保持一個比較謹慎的態度。

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責任編輯：李鋒