衡陽撤回限價松綁通知，價格仍為“松限”雷區(qū) 現(xiàn)行微調(diào)可平衡供需，指望漲價希望渺茫。 孫梅欣 各城市陸續(xù)出臺的“松限”政策調(diào)整，在湖南衡陽發(fā)生反轉(zhuǎn)。 衡陽市政府12月27日晚間發(fā)布公告，撤回前一日發(fā)布的從2019年1月1日開始《暫停執(zhí)行〈關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知〉》。這意味著僅發(fā)布一天且尚未正式實施的衡陽取消限價政策宣告流產(chǎn)。 衡陽市房地產(chǎn)協(xié)會官微在12月26日晚間發(fā)布上述暫停消息。由于這一發(fā)布于2017年10月的《通知》中要求，對新建商品房實時明碼標價管理，并由價格主管部門監(jiān)制審查，因此暫停實執(zhí)行該文件被市場普遍認為是取消價格限制。 對于撤回這一《暫停通知》的原因，衡陽市發(fā)改委稱，是鑒于對穩(wěn)控房價的復雜性判斷不精準，對穩(wěn)定預期的持續(xù)性認識不充分，文件出臺引發(fā)了市場的誤解和網(wǎng)上的炒作，其影響有悖于部門出臺文件的初衷，因此撤回。未來將堅決貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”原則，堅持以人民為中心，密切關注房地產(chǎn)市場發(fā)展動態(tài)，科學調(diào)控，以堅決的態(tài)度，堅定的韌勁維護衡陽房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護廣大群眾的切身利益。 盡管自菏澤發(fā)布全國首個“松限”政策后，多個城市隨后宣布對本市樓市調(diào)控進行微調(diào)，但由于衡陽是首個觸及價格城市，因此被認為第一個松綁“限價”的城市。 不過有業(yè)內(nèi)人士分析，僅24小時后衡陽便收回暫停通知，說明對房價有直接影響的政策仍然難有松動可能性，對于今年7月31日政治局經(jīng)濟會議中提出的“堅決遏制房價上漲”的原則不可違背。 “不論是菏澤取消二手房交易年限，還是廣州表示去年‘330’政策前拿地的公寓項目可以出售給個人，主要還是加大市場供應量，滿足供需平衡；珠海、杭州對于社保政策的變相放開，主要影響的還是成交量。觸及到價格松動并且繼續(xù)執(zhí)行的還沒有出現(xiàn)。”有業(yè)內(nèi)人士表示。 就在衡陽撤回暫停通知的同時，有媒體爆出，合肥市場近期也悄悄放松限購，從市場面獲得的信息：合肥市四縣一市（長豐、肥東、肥西、廬江四縣及巢湖一市）家庭戶無需提供社保證明即可購房；合肥市（含4縣）集體戶、非合肥戶口（安徽省各地級市、外省）只需提供1個月社保證明（剩余11個月社保科補交）即可購房。早前上述四縣一市在合肥買房按外地人政策實行，需繳滿1年社保。 不過報道中稱，該政策調(diào)整為口頭傳達，并無書面文件發(fā)布。截止12月27日晚間，合肥相關部門尚未對此事作出回應。 從山東省住建廳對菏澤發(fā)布“松限”表態(tài)為“合理微調(diào)”，到衡陽取消“限價”僅一天便被收回，再到合肥口頭“松綁”，各地對樓市“松限”微調(diào)的態(tài)度不一，和早前各地密集發(fā)布樓市政策的態(tài)勢有較大差異。 北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志認為，12月21日結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議中，要求“因城施策、分類指導、夯實城市政府主體責任”，就是要求地方政府的調(diào)控要行之有效，政出有因。需地方政府有充分市場和供需依據(jù)，對當?shù)刭Y源、人口、市場等因素進行充分研究后出臺相應政策，實際對各地政府提出更高要求，因此是“松”還是“緊”都要根據(jù)本地情況實行。同時，堅持“房住不炒”，還是要逐步減弱住房的金融和投資屬性，消滅投機屬性。 有市場人士認為，這意味著在價格上松動的可能性降低。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從今年年末多城市急切的松綁情況來看，對土地財政的依賴導致各地遇到房地產(chǎn)降溫，政策微調(diào)是大趨勢。明年樓市調(diào)控取向依然從嚴為主，但早前過于嚴厲的城市有可能進行微調(diào)，對已經(jīng)出現(xiàn)“矯枉過正”的情況進行修正。 張大偉分析，信貸政策是明年最有可能出現(xiàn)變化的方向，主要是由于目前信貸仍然處于偏緊環(huán)境，限貸政策依然嚴格執(zhí)行，但對于自住需求的合理信貸有所傾斜，最主要是看首套房貸款的認定，以及非普通住宅的認定標準是否有所調(diào)整。 （本文來自于界面）[詳情]

　　又改了！“暫停限價第一城”衡陽撤銷前令，將繼續(xù)房地產(chǎn)限價 被稱為“暫停限價第一城”的衡陽，還將繼續(xù)限價。 改了！ 12月27日，衡陽市人民政府網(wǎng)站掛出通知稱，將撤銷《關于暫停執(zhí)行<關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知>的通知》，將繼續(xù)限價。 通知稱，鑒于衡陽市發(fā)展改革委員會、衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設局聯(lián)合印發(fā)的《關于暫停執(zhí)行<關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知>的通知》（衡發(fā)改價服【2018】45號），對穩(wěn)控房價的復雜性判斷不精準，對穩(wěn)定預期的持續(xù)性認識不充分，文件出臺引發(fā)了市場的誤解和網(wǎng)上的炒作，其影響有悖于部門出臺文件的初衷，衡陽市人民政府決定撤銷該文件。 衡陽市委市政府表示，將堅決貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”原則，堅持以人民為中心，密切關注房地產(chǎn)市場發(fā)展動態(tài)，科學調(diào)控，以堅決的態(tài)度，堅定的韌勁維護衡陽房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護廣大群眾的切身利益。 12月26日，網(wǎng)間流傳一份衡陽市發(fā)改委與住建局名為《關于暫停執(zhí)行<關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知>的通知》的文件。 該文件指出，衡陽市房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)理性回歸，銷售價格也較為穩(wěn)定，經(jīng)研究，決定于2019年1月日起暫停執(zhí)行《關于規(guī)范市城區(qū)新建商品發(fā)銷售價格行為的通知》。這也讓衡陽被認為是此輪調(diào)控中最早取消限價的城市之一。 12月以來，菏澤等多個地方政府對當?shù)卣{(diào)控政策做出微調(diào)，有分析人士指出，地方政府承擔樓市“主體責任”背景下，此類舉措還將增多。但衡陽此次收回前令，則顯示了整體調(diào)控基調(diào)還將持續(xù)。[詳情]

　　衡陽發(fā)改委：開發(fā)商在明年元旦后可根據(jù)市場情況調(diào)整價格 湖南省第二大城市，位于湖南南部的衡陽市12月26日發(fā)文稱，由于本地房地產(chǎn)已回歸理性，將自2019年元旦起暫停執(zhí)行限價令。 衡陽市發(fā)展和改革委員會相關工作人員對澎湃新聞表示這意味著原來限價的文件到今年年底失效，已經(jīng)對房源進行過備案的開發(fā)商在元旦后就可以根據(jù)市場情況調(diào)整價格，只需去政務中心辦理手續(xù)即可。 澎湃新聞?chuàng)艽蚝怅柺凶》亢统青l(xiāng)建設局相關部門的聯(lián)系電話，接通電話的工作人員表示，他理解是取消了一房一價的備案手續(xù)，但政府對房價還是會監(jiān)管的。他同時表示，領導在開會，而他剛到這個部門不久，對文件的理解并不能作為官方權威解讀。 2017年10月17日，為規(guī)范衡陽市房地產(chǎn)市場，衡陽發(fā)布《關于規(guī)范市城區(qū)新z商品房銷售價格行為的通知》。要求對市城區(qū)新建商品住房實施銷售價格明碼標價管理，開發(fā)商在預售商品房前必須到市價格主管部門辦理明碼標價監(jiān)制手續(xù)。對于報價偏高或者漲幅偏高的房企，住建局將會暫停其預售許可申請，同時價格主管部門將對開發(fā)商進行約談。與此同時，開發(fā)商必須在網(wǎng)上公示其申請預售的價格，不得擅自在實際銷售中突破限價。 根據(jù)衡陽市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-10月，全市固定資產(chǎn)投資增長8.8%，比1-9月回落1.8個百分點，年內(nèi)首次跌落至個位數(shù)的增長區(qū)間。從投資方向看，基礎設施投資降幅呈收窄趨勢，比1-9月收窄2.4個百分點。高新技術產(chǎn)業(yè)投資增長22.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長54.4%，均遠高于固定資產(chǎn)投資增速。 在經(jīng)濟運行需要關注的問題上，衡陽市統(tǒng)計局稱，從今年8月以來逐月累計投資增幅情況看，基本呈逐月下滑態(tài)勢。1-10月全市固定資產(chǎn)投資增長8.8%，低于年初目標5.2個百分點，與1-8月、1-9月相比，分別回落4.6、1.8個百分點。從項目推進情況看，受宏觀經(jīng)濟形勢等多種因素影響，全市部分項目推進速度不理想，與年初計劃目標存在差距，個別重大項目，由于拆（搬）遷、有關手續(xù)、阻工等多種原因，導致投資進度偏慢，年度計劃目標難以完成。從項目到位資金情況看，1-10月，全市投資項目到位資金下降8.7 %，低于全部投資增速17.5個百分點。其中，國家預算資金下降16.5%，自籌資金下降11.9 %。社會和企業(yè)投資意愿不強，資金供應緊張，對投資發(fā)展后勁帶來不利影響。[詳情]

　　網(wǎng)傳衡陽元旦起取消房地產(chǎn)限價 瀟湘晨報 本報長沙訊 12月26日晚間，一份網(wǎng)傳“衡陽取消限價”的消息刷爆了長沙地產(chǎn)從業(yè)者的朋友圈。網(wǎng)傳的這份衡陽市發(fā)改委與衡陽市住建局12月19日印發(fā)的文件上顯示，由于目前衡陽市房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)理性回歸，銷售價格也較為穩(wěn)定，經(jīng)研究，決定于2019年1月1日起，暫停執(zhí)行實施了一年的《關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知》。 不過，截至記者發(fā)稿，目前衡陽市發(fā)改委、市住建局、市政府官網(wǎng)上均無該網(wǎng)傳文件的信息。該文件也尚未得到官方確認。瀟湘晨報記者26日晚聯(lián)系了衡陽市委宣傳部副部長呂正平，他表示沒有聽說也沒有看到該文件，需要核實。記者聯(lián)系衡陽市住建局相關負責人，也未得到正面答復。[詳情]

　　財聯(lián)社記者 陳業(yè) 針對近日網(wǎng)上傳出的湖南衡陽關于暫停執(zhí)行《關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為》的通知，財聯(lián)社獨家求證衡陽市住建局獲悉，該文件屬實。通知中明確自2019年1月1日起暫停執(zhí)行衡陽發(fā)改價控［2017］6號文件。對此，衡陽市住建局相關負責人告訴財聯(lián)社記者：“一般情況下商品房申請預售，開發(fā)商必須去物價部門，辦理商品房監(jiān)制手續(xù)。現(xiàn)在只是暫停執(zhí)行監(jiān)制手續(xù)，并不是放松限價政策。”[詳情]

　　全國首例！湖南衡陽取消限價，三四線樓市將迎考驗 張玉潔/中國證券報 取消限價全國第一槍來了。 繼菏澤取消限售令后，湖南省衡陽市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會官方網(wǎng)站發(fā)布通知，由于本地房地產(chǎn)已回歸理性，將自2019年元旦起將暫停執(zhí)行限價令。限價主要是針對一手房價格，在本輪調(diào)控中，一手房限價成為了抑制房價上漲的重要抓手之一。衡陽由此成為目前首個明確宣布取消限價的城市。 衡陽市發(fā)改委與衡陽市住建局聯(lián)合發(fā)布的名為《關于暫停執(zhí)行<關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知>的通知》（后簡稱為通知）中明確提出，由于目前衡陽市房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)理性回歸，銷售價格也較為穩(wěn)定，經(jīng)研究，決定于2019年1月1日起暫停執(zhí)行《關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知》（衡發(fā)改價控[2017]6號）（后簡稱為限價通知），今后將根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及上級文件精神，適時調(diào)整市城區(qū)新建商品房銷售價格行為有關規(guī)定。 發(fā)布該通知的衡陽住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)主管單位即為衡陽市住建局。截至記者發(fā)稿時，記者多次撥打衡陽市發(fā)改委和住建局電話均無人接聽。 衡陽市限價令始于2017年年底，限價通知內(nèi)容有八大點，其中的核心內(nèi)容有以下三點： 一、市城區(qū)新建商品房實時銷售價格明碼標價管理。 二、開發(fā)企業(yè)要合理制定銷售價格并申報。申報價格偏高或漲幅偏高的開發(fā)項目暫停辦理預售許可申請。 三、開發(fā)企業(yè)自取得商品房預售許可證后，需在衡陽房產(chǎn)交易網(wǎng)向社會公布，公布價格為樓盤最高價格，開發(fā)企業(yè)不得擅自在實際銷售價格中突破監(jiān)制價格買賣。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從各地政策內(nèi)容看，房地產(chǎn)調(diào)控2019年政策取向依然是從嚴為主，但之前過于嚴厲，部分城市樓市出現(xiàn)明顯調(diào)整，局部市場會有政策微調(diào)的可能性。衡陽是一個典型的三四線城市，市場均價只有6000多，衡陽房價從2018年9月開始有所回落，當下市場繼續(xù)維持限價的意義的確不大。但對于其他城市來說，購房者的預期可能出現(xiàn)微調(diào)，對房地產(chǎn)政策寬松抱有期待。 三四線城市面臨壓力 自從菏澤打響調(diào)控松綁第一槍以來，目前已經(jīng)有廣州、珠海、杭州、衡陽等四地推出了相關房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策主要著眼于通過取消限售、限價等方式提升市場的活躍程度。 菏澤與衡陽都是三四線城市，經(jīng)濟總量和人口流入情況并不突出，為何成為率先微調(diào)的城市？ 受房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷影響，今年三季度以來大部分城市土地出讓金增速均為負。相較于一二線城市，三四線城市財政收入相對更加依賴于土地出讓金。 恒大研究院的一份房地產(chǎn)行業(yè)研究報告預計，2019年，伴隨棚改貨幣化安置的大幅下降，去庫存紅利消退，2019年房地產(chǎn)銷售面積預計同比出現(xiàn)下滑，這是2015年以來首次負增長。 其中三四線城市銷售面積預測最為悲觀。恒大研究院研究員夏磊指出，三四線房地產(chǎn)銷售面積占全國總量之比達到64.1%，預計2019年銷售面積同比下降6.9%，增速降低8.4個百分點，銷售面積下滑幅度遠大于一二線城市。 夏磊認為，增速降低主要由于基數(shù)高，棚改貨幣化大幅減少和一二線市場降溫傳導影響。三四線走勢決定全國走勢，棚改貨幣化走勢決定三四線走勢。預計2019年三四線棚改貨幣化帶動銷售面積增速7%，較2018年下滑6.5個百分點。 恒大研究院研報指出，隨著自主決策權限增加，地方政府將合理權衡保增長穩(wěn)財政和穩(wěn)房價，適度修正前期調(diào)控措施。三四線城市地方政府將集中清理不合時宜的調(diào)控政策，如限售、限價、限簽。這些政策是在炒房活躍、房價非理性上漲時期的應急措施，當前市場降溫，政策退出時機逐步成熟。限售限制產(chǎn)權自主交易，影響業(yè)主資金周轉(zhuǎn)和自住性購房；限價人為扭曲價格，導致新房二手房價格倒掛；限簽造成網(wǎng)簽堰塞湖，房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)失真。 嚴控基調(diào)未放松 多地陸續(xù)釋放微調(diào)信號，是否意味著房價大漲還會卷土重來？ 記者采訪多位相關地市人士了解到，多地近期頒布的微調(diào)政策大多是根據(jù)本地實際情況出發(fā)，對市場直接影響有限，更多是心理預期層面的支持。 例如菏澤目前“人等房”情況突出，很多二手房也是期房，加之本地是熟人社會，購房后何時過戶均可商量，因此取消限售對市場的影響并不大。 而近期放松限購資格的珠海市金灣區(qū)和斗門區(qū)位于郊區(qū)，目前周邊配套還不完善，是珠海市的房價洼地，交易也比較冷清。在目前整體房地產(chǎn)市場降溫的背景下，即使放松限購政策也難以對當?shù)氐氖袌霎a(chǎn)生立竿見影的效果。 張大偉認為，從目前已經(jīng)出現(xiàn)松綁政策的菏澤、衡陽等城市看，因為這些政策都不是最影響市場的關鍵性政策，信貸政策不寬松，樓市很難有太明顯的方向性變化。從各地政策內(nèi)容看，房地產(chǎn)調(diào)控2019年政策取向依然是從嚴為主。 不過張大偉同時強調(diào)，未來住建部的約談、預警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，因此穩(wěn)房價仍是地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的出發(fā)點。[詳情]

　　衡陽樓市限價政策明年暫停 預計有更多城市加入 據(jù)新京報26日報道，從衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設局（簡稱住建局）主管的衡陽市房地產(chǎn)協(xié)會獲悉，衡陽市執(zhí)行了一年《關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為通知》將于2019年1月1日起暫停執(zhí)行。 據(jù)衡陽市房地產(chǎn)協(xié)會消息稱，衡陽市發(fā)展改革委員會（簡稱發(fā)改委）與住建局于12月9日聯(lián)合印發(fā)的最新政策顯示，該市發(fā)改委和住建局于2017年12月15日聯(lián)合下發(fā)的《關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為通知》（以下簡稱《通知》）為規(guī)范衡陽市城區(qū)新建商品房銷售價格行為發(fā)揮了較好作用，達到了預期目的，由于目前衡陽市房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)理性回歸，銷售價格也較為穩(wěn)定，經(jīng)研究，決定于2019年1月1日起，暫停執(zhí)行上述《通知》。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對此表示，衡陽此類政策調(diào)整，和近期政策松綁的預期是非常一致的，體現(xiàn)了當前部分三四線城市基本面的改變，所以政策上也會有類似的調(diào)整地方。 嚴躍進表示，根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)，今年11月份衡陽市新建商品住宅成交均價為6829元/平方米，環(huán)比為3.59%，同比為47.52%。從數(shù)據(jù)上看，2018年1月份的時候，衡陽的均價直接從4000多調(diào)高到了6000多，這或和預售備案政策有所調(diào)整有關。只是當時沒有明確政策出臺。而從今年11個月的數(shù)據(jù)看，基本上已經(jīng)穩(wěn)定在6500元左右的水平，沒有繼續(xù)大漲的可能。所以適當放松此類限價政策也是必要的。 嚴躍進指出，后續(xù)預計有很多城市也會加入到放松的行列中，尤其是針對此類限價限售等政策。這也會使得原有的“五限”政策面臨適當放松的可能，對于后續(xù)市場預期的影響也是比較大的。（中新經(jīng)緯APP） [詳情]

　　全國首例！湖南衡陽取消限價，三四線樓市將迎考驗 取消限價全國第一槍來了。 繼菏澤取消限售令后，湖南省衡陽市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會官方網(wǎng)站發(fā)布通知，由于本地房地產(chǎn)已回歸理性，將自2019年元旦起將暫停執(zhí)行限價令。限價主要是針對一手房價格，在本輪調(diào)控中，一手房限價成為了抑制房價上漲的重要抓手之一。衡陽由此成為目前首個明確宣布取消限價的城市。 衡陽市發(fā)改委與衡陽市住建局聯(lián)合發(fā)布的名為《關于暫停執(zhí)行<關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知>的通知》（后簡稱為通知）中明確提出，由于目前衡陽市房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)理性回歸，銷售價格也較為穩(wěn)定，經(jīng)研究，決定于2019年1月1日起暫停執(zhí)行《關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知》（衡發(fā)改價控[2017]6號）（后簡稱為限價通知），今后將根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及上級文件精神，適時調(diào)整市城區(qū)新建商品房銷售價格行為有關規(guī)定。 發(fā)布該通知的衡陽住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)主管單位即為衡陽市住建局。截至記者發(fā)稿時，記者多次撥打衡陽市發(fā)改委和住建局電話均無人接聽。 衡陽市限價令始于2017年年底，限價通知內(nèi)容有八大點，其中的核心內(nèi)容有以下三點： 一、市城區(qū)新建商品房實時銷售價格明碼標價管理。 二、開發(fā)企業(yè)要合理制定銷售價格并申報。申報價格偏高或漲幅偏高的開發(fā)項目暫停辦理預售許可申請。 三、開發(fā)企業(yè)自取得商品房預售許可證后，需在衡陽房產(chǎn)交易網(wǎng)向社會公布，公布價格為樓盤最高價格，開發(fā)企業(yè)不得擅自在實際銷售價格中突破監(jiān)制價格買賣。   中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從各地政策內(nèi)容看，房地產(chǎn)調(diào)控2019年政策取向依然是從嚴為主，但之前過于嚴厲，部分城市樓市出現(xiàn)明顯調(diào)整，局部市場會有政策微調(diào)的可能性。衡陽是一個典型的三四線城市，市場均價只有6000多，衡陽房價從2018年9月開始有所回落，當下市場繼續(xù)維持限價的意義的確不大。但對于其他城市來說，購房者的預期可能出現(xiàn)微調(diào)，對房地產(chǎn)政策寬松抱有期待。 三四線城市面臨壓力 自從菏澤打響調(diào)控松綁第一槍以來，目前已經(jīng)有廣州、珠海、杭州、衡陽等四地推出了相關房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策主要著眼于通過取消限售、限價等方式提升市場的活躍程度。 菏澤與衡陽都是三四線城市，經(jīng)濟總量和人口流入情況并不突出，為何成為率先微調(diào)的城市？ 受房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷影響，今年三季度以來大部分城市土地出讓金增速均為負。相較于一二線城市，三四線城市財政收入相對更加依賴于土地出讓金。 恒大研究院的一份房地產(chǎn)行業(yè)研究報告預計，2019年，伴隨棚改貨幣化安置的大幅下降，去庫存紅利消退，2019年房地產(chǎn)銷售面積預計同比出現(xiàn)下滑，這是2015年以來首次負增長。 其中三四線城市銷售面積預測最為悲觀。恒大研究院研究員夏磊指出，三四線房地產(chǎn)銷售面積占全國總量之比達到64.1%，預計2019年銷售面積同比下降6.9%，增速降低8.4個百分點，銷售面積下滑幅度遠大于一二線城市。 夏磊認為，增速降低主要由于基數(shù)高，棚改貨幣化大幅減少和一二線市場降溫傳導影響。三四線走勢決定全國走勢，棚改貨幣化走勢決定三四線走勢。預計2019年三四線棚改貨幣化帶動銷售面積增速7%，較2018年下滑6.5個百分點。 恒大研究院研報指出，隨著自主決策權限增加，地方政府將合理權衡保增長穩(wěn)財政和穩(wěn)房價，適度修正前期調(diào)控措施。三四線城市地方政府將集中清理不合時宜的調(diào)控政策，如限售、限價、限簽。這些政策是在炒房活躍、房價非理性上漲時期的應急措施，當前市場降溫，政策退出時機逐步成熟。限售限制產(chǎn)權自主交易，影響業(yè)主資金周轉(zhuǎn)和自住性購房；限價人為扭曲價格，導致新房二手房價格倒掛；限簽造成網(wǎng)簽堰塞湖，房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)失真。 嚴控基調(diào)未放松 多地陸續(xù)釋放微調(diào)信號，是否意味著房價大漲還會卷土重來？ 記者采訪多位相關地市人士了解到，多地近期頒布的微調(diào)政策大多是根據(jù)本地實際情況出發(fā)，對市場直接影響有限，更多是心理預期層面的支持。 例如菏澤目前“人等房”情況突出，很多二手房也是期房，加之本地是熟人社會，購房后何時過戶均可商量，因此取消限售對市場的影響并不大。 而近期放松限購資格的珠海市金灣區(qū)和斗門區(qū)位于郊區(qū)，目前周邊配套還不完善，是珠海市的房價洼地，交易也比較冷清。在目前整體房地產(chǎn)市場降溫的背景下，即使放松限購政策也難以對當?shù)氐氖袌霎a(chǎn)生立竿見影的效果。 張大偉認為，從目前已經(jīng)出現(xiàn)松綁政策的菏澤、衡陽等城市看，因為這些政策都不是最影響市場的關鍵性政策，信貸政策不寬松，樓市很難有太明顯的方向性變化。從各地政策內(nèi)容看，房地產(chǎn)調(diào)控2019年政策取向依然是從嚴為主。 不過張大偉同時強調(diào)，未來住建部的約談、預警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，因此穩(wěn)房價仍是地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的出發(fā)點。 [詳情]

　　穩(wěn)樓市明年更側(cè)重長效機制建立完善 來源：證券時報 證券時報記者 張達 今年以來，樓市調(diào)控中必要的行政手段對市場降溫起到了關鍵性作用，但行政調(diào)控的弊端也逐漸凸顯。要從根本上實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定健康發(fā)展，長效機制是關鍵。從中央經(jīng)濟工作會議和住建部對明年的工作部署來看，明年穩(wěn)樓市將更加側(cè)重房地產(chǎn)長效機制的構(gòu)建和完善，這是明年的工作重心，相關部門會花更大力氣加以推進，并且進展提速可期。 不可否認，在今年全國各地出臺的累計450余次樓市調(diào)控政策中，限購、限貸、限價、限售等有針對性的行政措施仍然發(fā)揮了關鍵性作用，在各方面共同努力下，房地產(chǎn)市場保持了平穩(wěn)運行態(tài)勢，熱點城市房價過快上漲勢頭得到遏制，市場預期出現(xiàn)了積極變化。但是有些措施也扭曲了市場供求關系，導致了市場亂象，使市場調(diào)節(jié)機制作用無法有效發(fā)揮。如地方政府的限價政策，導致新房與二手房價格倒掛的現(xiàn)象，這種價差讓不少人看到了投機炒房的機會，進一步增加了供需矛盾，也導致了購房者非理性“搶房”現(xiàn)象和開發(fā)商“雙合同”等違規(guī)行為時有發(fā)生。 在當前房地產(chǎn)市場環(huán)境下，前期這些行政措施有必要繼續(xù)堅持，但是對于部分市場供求關系已經(jīng)發(fā)生一定變化的區(qū)域，也有必要根據(jù)實際情況進行政策優(yōu)化。與此同時，房地產(chǎn)長效機制亟待盡快構(gòu)建和完善，這才是房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定的根本法寶。房地產(chǎn)長效機制的建立，是在堅持“房住不炒”定位，以滿足市民需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主滿足基本保障，綜合運用金融、土地、財稅、立法、市場監(jiān)管等手段共同推進的。 實際上，房地產(chǎn)長效機制的建立一直在有條不紊地推進中，明年的推進力度還會更大。在中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)的表述中，“構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制”被放在第一句，可見中央政府對房地產(chǎn)長效機制的重視程度。而在住建部部署明年重點工作任務時，“著力建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制”同樣被放在穩(wěn)定市場的首要工作中，而除了堅持“房住不炒”定位，堅持因城施策、分類指導，繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，其他重點工作都與長效機制有關。 比如，長效機制最根本的是完善住房制度，中央經(jīng)濟工作會議提出了“完善住房市場體系和住房保障體系”，住建部進一步提出“健全城鎮(zhèn)住房保障體系”并專門提出“補租賃住房短板”；在與住房制度相匹配的金融制度方面，住建部也提出“深化住房公積金制度改革，研究建立住宅政策性金融機構(gòu)”；財稅制度方面，中央經(jīng)濟工作會議提出“要推進財稅體制改革，健全地方稅體系”，這涉及到房地產(chǎn)稅；立法方面，近期全國人大審議《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法（修正案）草案》，這也與土地制度有關；住建部還提出“盤活存量土地”、“推進集體土地建設租賃住房試點”，這與土地制度有關同時也是圍繞完善住房制度展開。 由此可見，房地產(chǎn)長效機制的框架正在逐步浮出水面，但是因為這是一項系統(tǒng)工程，完全構(gòu)建需要一個時間過程，所以一些地方為穩(wěn)定市場，行政性措施多了一些。未來，隨著房地產(chǎn)長效機制的不斷構(gòu)建和完善，那些行政性措施將逐步弱化，畢竟中央經(jīng)濟工作會議也提出了，改革需要“更多運用市場化、法治化手段”。[詳情]

　　 樓市趨于理性 調(diào)控因城施策更加精準 來源：證券時報 證券時報記者 張達 今年以來，在中央“房住不炒”定位和因城施策、分類調(diào)控精神指導下，各地政策持續(xù)加碼，年內(nèi)累計各項調(diào)控政策多達450余次，成為歷史上房地產(chǎn)調(diào)控最密集的一年。正是在這一從嚴調(diào)控的背景下，全國樓市經(jīng)歷了從局部過熱到整體降溫的過程，市場預期出現(xiàn)了積極變化，房價、銷售、投資、地價等多項房地產(chǎn)指標均明顯降溫，調(diào)控取得了階段性成果。 不過，在樓市深度調(diào)整期，特別是國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力加大的背景下，有關樓市調(diào)控放松的傳聞也此起彼伏，明年調(diào)控政策和市場走向備受關注。對此，接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，從中央經(jīng)濟工作會議的表述來看，房地產(chǎn)調(diào)控的政策思路沒有改變，再次強調(diào)“房住不炒”的定位，意味著抑制非理性的投資、投機需求的“主體性”政策仍然具有連續(xù)性和穩(wěn)定性，與此同時，在因城施策、分類指導的調(diào)控策略指導下，將賦予地方政府更多的調(diào)控自主權，也把城市樓市穩(wěn)定的主體責任真正落實到地方。 業(yè)內(nèi)人士還指出，當前樓市面臨行政調(diào)控弊端逐漸凸顯的問題，建議政府應當管好預期、完善調(diào)控和加快改革三策并舉協(xié)同推進。 市場： 從局部過熱到整體降溫 上半年，多地樓市調(diào)控政策不斷收緊，部分前期調(diào)控徹底或經(jīng)歷多輪加碼的城市市場降溫明顯，但仍有部分城市出現(xiàn)過熱苗頭，“搶房大戰(zhàn)”不斷上演。如成都某樓盤數(shù)萬人搶購千套房，杭州某樓盤近3000人搶不到200套房，甚至還有98歲老奶奶參與搖號的現(xiàn)象，同時，也出現(xiàn)了部分開發(fā)商暗箱操作、收茶水費、炒賣房號、捆綁搭售等違規(guī)行為。因?qū)Ψ績r上漲仍有預期，重慶、西安、武漢、南京等“搶人”的熱門二線城市以及丹東、粵港澳大灣區(qū)、海南等因政策預期帶來房價上漲預期的地區(qū)，房價漲幅比較大，投機炒作抬頭。國家統(tǒng)計局6月公布的5月70城房價數(shù)據(jù)環(huán)比漲幅仍進一步擴大，市場沒有出現(xiàn)明顯降溫，搖號搶房背后的市場亂象屢禁不止，調(diào)控壓力繼續(xù)增大。 繼住建部在5月份約談了西安、海口、三亞、成都、太原等12個城市，重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標不動搖、力度不放松，并對進一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作提出6大具體措施后，6月底住建部等七部門決定在30城聯(lián)合開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，嚴打投機炒房、穩(wěn)定市場秩序。隨后，西安、杭州、長沙等地相繼出臺限購方面的“堵漏”措施，暫停了企業(yè)在限購區(qū)域購房，長沙也對此前人才落戶購房政策“打補丁”，要求不受購房限制的人才至少博士、正高職稱以上……數(shù)十個省市相繼采取行動，樓市調(diào)控進入“反炒房”新階段。 市場預期真正開始轉(zhuǎn)變是在7月31日中央政治局會議強調(diào)下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅決遏制房價上漲之后，從8月開始，全國多數(shù)地區(qū)市場觀望情緒增強，投資投機熱情下降，再加上8月17日住建部又約談了海口、三亞、煙臺等5個城市，再次強調(diào)“房住不炒”，9月后市場形勢逆轉(zhuǎn)，進入下行通道。在龍頭房企萬科喊出“活下去”的口號后，更多房企市場預期發(fā)生改變，打折促銷及降價的項目開始增多，售樓處遭業(yè)主“維權”事件也不斷上演，個別樓盤遭到了打砸售樓處、拉橫幅“維權”、甚至要求退房等較為激烈的行為，市場“秋涼”感受明顯。與此同時，國務院關于貨幣化棚改政策的調(diào)整，對二三四線城市房地產(chǎn)熱起到了加速降溫的作用。10月底，新華社、人民日報等央媒集體發(fā)聲“調(diào)控不放松，不能半途而廢”，令部分開發(fā)商和住房投資者對于調(diào)控政策放松的預期落空。 國家統(tǒng)計局12月公布的數(shù)據(jù)顯示，11月，全國商品房銷售面積連續(xù)3個月同比下跌，且降幅擴大，市場預期明顯轉(zhuǎn)變，消費者觀望情緒較濃；17個熱點城市二手房價環(huán)比下跌，這是最近4年來首次出現(xiàn)連續(xù)2個月超過10個熱點城市二手房價格下調(diào)，其中一線城市二手房價連續(xù)3個月環(huán)比下跌。與此同時，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增速降至全年最低值，全國300城市土地流拍數(shù)量創(chuàng)新高、土地平均溢價率創(chuàng)新低，多個指標均顯示全國房地產(chǎn)市場整體降溫。 政策： 從持續(xù)加碼到局部微調(diào) 今年以來，房地產(chǎn)市場從局部過熱到整體降溫、回歸理性，是中央和地方政府對房地產(chǎn)市場持續(xù)保持高壓監(jiān)管態(tài)勢、調(diào)控政策持續(xù)從嚴的效果體現(xiàn)。 從3月兩會政府工作報告進一步強調(diào)“房住不炒”定位，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，到7月中央政治局會議強調(diào)“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題……堅決遏制房價上漲”，再到12月中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)“房住不炒”定位，堅持因城施策、分類指導，中央不斷明確和強化調(diào)控基調(diào)，彰顯調(diào)控決心，從政策、監(jiān)管和輿論層面持續(xù)保持高壓態(tài)勢。住建部、銀保監(jiān)會、發(fā)改委等多部門為把“房住不炒”落到實處，從加強市場監(jiān)管、深化制度改革、強化金融監(jiān)管、加快租賃市場建設等方面出臺政策部署樓市調(diào)控和長效機制建設。各地方政府因城施策，從需求端和供給端共同發(fā)力，落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，限購、限貸、限價、限售等措施不僅在熱點城市全面升級，并且擴圍至三四線城市，與此同時，數(shù)十個城市開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，大力整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，堅決遏制投機炒房，多個熱點城市開展租賃住房、利用集體建設用地建設租賃住房、共有產(chǎn)權住房試點，加大有效供給，不斷落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的主體責任。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，今年以來，全國各地出臺各種調(diào)控政策多達450余次，成為歷史上房地產(chǎn)調(diào)控政策最密集的年份。 伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控不斷深入，政策放松的傳聞也時有發(fā)生。從年初的蘭州“松綁”限購、合肥取消限價、成都借人才落戶政策“放松”調(diào)控、南京落戶“松綁”傳聞，到10月份出現(xiàn)“廣州放松限價”、“國務院規(guī)定半年內(nèi)放開全部限購”的傳聞，再到12月出現(xiàn)的“發(fā)改委對房企融資松綁”傳聞，地方政府和國家部委每項與房地產(chǎn)有關的政策調(diào)整都能牽動市場敏感的神經(jīng)，并被解讀為調(diào)控放松的信號。不過，這些“放松”傳聞均被相關部門及時澄清，并且住建部年內(nèi)已經(jīng)6次明確表態(tài)“堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性”，多家央媒也在關鍵時刻集體發(fā)聲“調(diào)控不會半途而廢”、“房住不炒定位不動搖”，不斷穩(wěn)定市場預期。 11月房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯降溫后，調(diào)控政策數(shù)量也較之前明顯減少，政策內(nèi)容也基本都是規(guī)范房地產(chǎn)市場各種亂象，只有個別城市調(diào)控升級，政策環(huán)境基本平穩(wěn)。然而，12月13日的中央政治局會議沒有提及房地產(chǎn)問題，這又被不少人解讀為明年樓市調(diào)控或?qū)⒎潘傻男盘枴Ｌ貏e是12月18日和19日連續(xù)兩天時間，就有菏澤市取消限售政策、廣州市松綁商服類物業(yè)限購政策以及珠海金灣、斗門兩區(qū)降低限購條件的消息傳出，一石激起千層浪，再次引發(fā)了市場對調(diào)控政策放松的討論，菏澤取消限售甚至被部分業(yè)內(nèi)人士解讀為打響了2018年樓市政策松綁的第一槍。不過，菏澤市住建局隨后緊急開會并對此次政策調(diào)整作出了情況說明，山東省住建廳也回應稱“山東省住建廳和國家調(diào)控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施。因為各地方城市情況不一樣，在政策方面也不是‘一刀切’，各項政策還是由各地方城市根據(jù)自身情況來主控，省住建廳會進行總體把控。省住建廳不干涉各個地方住建部門的具體政策，有的政策需要報備，有的不需要報備。”而12月21日的中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)“堅持‘房住不炒’定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”，再次明確了明年的樓市調(diào)控方向，進一步穩(wěn)定了市場預期。 展望： 調(diào)控宗旨不變 12月21日的中央經(jīng)濟工作會議為明年房地產(chǎn)調(diào)控方向定了調(diào)，即“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系”。盡管業(yè)內(nèi)對于前半句的解讀基本一致，即對中央繼續(xù)堅持“房住不炒”定位的決心已經(jīng)達成共識，但是對于后半句的解讀則出現(xiàn)了分歧，特別是“分類指導”中的“指導”兩個字，被部分業(yè)內(nèi)人士解讀為，沒提“調(diào)控”兩字有風向標意義，意味著明年房地產(chǎn)調(diào)控不會加碼了，調(diào)控政策可能出現(xiàn)邊際轉(zhuǎn)向，會有更多城市政策松綁。 不過，全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任楊偉民在第二天的“2018-2019中國經(jīng)濟年會”上明確表示：“去年經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)表述是‘分類調(diào)控’，今年為‘分類指導’，兩者沒有多大差異，摳字眼說‘調(diào)控’改為‘指導’意味著放松調(diào)控是瞎解讀，房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有變化。” 對于明年的房地產(chǎn)政策走向，中國社科院城市競爭力研究中心主任倪鵬飛接受證券時報記者采訪時表示，由于樓市比較重要和敏感，為了更好地穩(wěn)定預期，會議沒有對房地產(chǎn)目標做出比較明確的表述，但是相信確保樓市穩(wěn)定是不用贅述和突出的目標。但是這段表示其實透視出更加積極的意義：第一，短期的政策沒有變，即在調(diào)控的思路上沒有改變，就是“房子是用來住的”即抑制投資投機，同時因城施策分類指導；第二，重點是長期性的制度建設，強調(diào)長效機制和基礎制度建設（市場體系和保障體系完善）；第三，進一步突出了地方政府的主體責任，這是住建部一直強調(diào)的，也是落地的重點。“當然，因城施策給了地方的權力，突出主體責任增加了地方的責任。總體在房地產(chǎn)方面，地方政府必需對樓市穩(wěn)定負責、必需對保障負責，更必須對其行為負責。”他說。 清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉接受證券時報記者采訪時也認為，中央經(jīng)濟工作會議中房地產(chǎn)的內(nèi)容與過去的政策表述基本一致，但突出了“房住不炒”的定位，說明“房住不炒”的定位得到了社會各界的廣泛認同，并有望發(fā)展成為我國住房市場管理的長期目標；在中央和地方調(diào)控責任劃分方面，這次要求“夯實城市政府主體責任”，表明今后要在因城施策、分類指導的調(diào)控策略指導下，將賦予地方政府更多的調(diào)控自主權，同時也把城市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的主體責任真正的落實到地方，以有效避免調(diào)控政策“一刀切”的現(xiàn)象。 中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜進一步指出，2019年房地產(chǎn)市場整體的發(fā)展仍然要堅持房屋的居住屬性，抑制非理性的投資、投機需求的“主體性”政策仍然具有連續(xù)性和穩(wěn)定性，同時，調(diào)控政策也將更注重保障剛需、置換等合理住房需求。在堅持“房住不炒”基本定位下，城市政府的主體責任明顯上升，當前各城之間所面臨的需求環(huán)境已發(fā)生了較大的變化，因此重點強調(diào)因城施策也有利于優(yōu)化前期部分行政性調(diào)控方式，使整體的政策組合更加合理，從本質(zhì)上來說更有利于市場平穩(wěn)運行。 “2019年調(diào)控的主體責任下放到各個城市，目前已有散點、自發(fā)的政策調(diào)整出現(xiàn)，主要是對前期限價、限售等行政干預手段的修正。”貝殼研究院院長楊現(xiàn)領說，如果經(jīng)濟增長下滑的風險仍然增加，預計后期會有更多的城市調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，如放松限購、調(diào)整房貸利率和首付比等。三四線城市政策松動可能先于一二線重點城市，行政性政策放松先于金融信貸政策。 對于明年的市場走勢，倪鵬飛預計，總體上，小幅調(diào)整是大概率事件。在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，總體市場轉(zhuǎn)向降溫通道，不會出現(xiàn)劇烈的波動。時間上，降溫中還有起伏和波動。空間上，城市分化可能再度凸顯。未來一年，一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，趨勢是增長主導。三四線城市市場向下的壓力再增加，庫存可能再度增加。 黃瑜也認為，在當前政策穩(wěn)定的前提下，2019年房價有望進一步趨穩(wěn)，部分之前漲幅過大的城市房價將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，特別是熱點城市的二手房價會率先出現(xiàn)變化；而三四線城市房價上行動力也會明顯趨弱，部分無人口產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市更會進入下一輪的市場蹉跎期。 政策建議： 三策并舉協(xié)同推進 不可否認，今年樓市調(diào)控取得的階段性成果與必要的行政調(diào)控手段密不可分，但是也要看到行政調(diào)控弊端逐漸凸顯的問題。“長期過度使用行政措施，行政調(diào)控產(chǎn)生大量意料不到的問題，導致市場亂象，加劇市場風險，使得行政調(diào)控作用在下降、市場調(diào)節(jié)機制無法發(fā)揮有效作用、扭曲了市場供求關系和導致房地產(chǎn)泡沫加劇。”倪鵬飛說。 因此，對于明年的房地產(chǎn)調(diào)控政策建議，倪鵬飛認為，政府應當管好預期、完善調(diào)控和加快改革三策并舉協(xié)同推進。第一，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期，同時剔除預期泡沫。第二，完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，防范樓市雙向劇烈波動。首先，需要妥善處理和應對宏觀問題挑戰(zhàn)，妥善處理經(jīng)濟速度和質(zhì)量的關系問題，處理好房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的問題。其次，持續(xù)保持樓市調(diào)控政策的定力和韌性，將調(diào)控目標從抑制房價上漲調(diào)整為確保樓市穩(wěn)定，堅守“只住不炒”和“因城施策”的調(diào)控思路不動搖，轉(zhuǎn)變調(diào)控手段由行政轉(zhuǎn)交市場，完善調(diào)控措施，將臨時性調(diào)控變成制度化和機制化調(diào)控。再次，前移和聚焦房地產(chǎn)市場監(jiān)管的重心，將中央對住房市場監(jiān)控擴展到地方政府調(diào)控預案環(huán)節(jié)，將中央對地方房地產(chǎn)市場監(jiān)管的重點前移到土地市場，將房地產(chǎn)調(diào)控的重點進一步聚焦在金融機構(gòu)。最后，做好防控樓市雙向劇烈波動預案。第三，下決心改革基礎制度，加速度建立長效機制。如房地產(chǎn)稅推出實行漸進方案，只對交易或過戶住房的家庭進行計提，并在一定起征點上征稅；探索以房地產(chǎn)稅和基礎設施未來收益作為未來還債資金流，發(fā)行市政債券，填補因土地財政退出留下的地方政府支出缺口；住房制度深化，重新確立商品性住房和保障性住房的比例關系，加快完善租售并舉制度等。 黃瑜也認為，長期來看，要確保房屋的居住屬性，仍然需要加大力度推進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制的建設，2019年在住房、金融、土地、財稅、投資、立法等方面仍然會持續(xù)推進。[詳情]

　　新房依靠差異化取得銷售回暖 價格穩(wěn)定或?qū)⒂瓉碣彿啃枨蠡貧w 2019年買房？穩(wěn)字當頭 上周日，京城4個新房項目入市銷售，包括豐臺區(qū)的西城天鑄、大興區(qū)的中海云熙兩個限競房項目，以及朝陽區(qū)的懋源璟璽、壹亮馬兩個豪宅產(chǎn)品。 值得注意的是，在市場冷清的大環(huán)境下，已入市的限競房項目簽約率普遍不足四成，但上周新入市的4個樓盤卻都取得了不錯的銷售業(yè)績。西城天鑄，推出280套房，當天成交272套，去化97%；中海云熙，400套房，成交302套，去化75%；壹亮馬，成交超過10億元；懋源璟璽，成交額超過12億元。成交的小幅回暖是否意味著即將到來的2019年將迎來購房窗口期呢？ 12月24日，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議在京召開，正式為2019年樓市定下了基調(diào)。會議明確指出，2018年，在各方面共同努力下，房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)運行態(tài)勢，熱點城市房價過快上漲勢頭得到遏制，市場預期出現(xiàn)了積極變化。2019年，要以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期為目標，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。顯然，“穩(wěn)”字將是2019年樓市的主基調(diào)。 年底出手 上周4個新房項目開賣 12月份最后的幾天里，開發(fā)商們在為沖刺2018年業(yè)績做著最后的努力，不但取得預售證的項目在12月明顯增多，實際開賣的項目也紛紛開盤。 上周日上午8點，位于西三環(huán)西局板塊的西城天鑄在其營銷中心正式開盤。該項目地塊位于豐臺西局，是港企九龍倉在2017年里以總價62.6億+16%的自持比例獲得的，項目限價要求均價不超過77800元/平方米，最高銷售單價不得超過81690元 。由于在區(qū)位上緊挨著西三環(huán)，是限競房中難得的內(nèi)城項目之一。 經(jīng)過了一年多的開發(fā)，西城天鑄在年底迎來了首次開盤，一期共推出3棟樓的280套房源，全是小戶型，涵蓋了84平方米兩居、85平方米兩居、89平方米三居。價格在77548.89元/平方米-79817.09元/平方米之間，總價660萬元-712萬元左右。 項目方面透露，截止到當天下午1點半，西城天鑄共成交272套，吸引了421組客戶參與搖號，開盤當天去化率達到了97.14%。這樣的成績在去化平均四成的限競房市場，可以說是十分難得。 項目銷售人員對北青報記者表示，周末推出的三棟樓中，1號樓樓層最低，為9層；6號樓12層；7號樓為14層和16層，三棟樓都是一梯四戶的設計。最先售罄的是7號樓，主要是因為7號樓與后面的9號樓之間樓間距達94米，完全不用擔心遮擋陽光，也就是所謂的“樓王”位置。而最受歡迎的則是89平方米的三居室。 不僅是西城天鑄，同樣在上周末開盤的中海云熙，也取得了不錯的銷售結(jié)果。項目方面透露，當天開盤的400套房，成交302套，去化75%。 據(jù)北青報記者了解，中海云熙項目位于大興區(qū)的魏善莊。銷售當天選擇了在晚上7點左右才開盤，推出的是1、2、7、8四棟樓，去化套數(shù)是三季度以來最多的。 值得注意的是，中海云熙項目是中海地產(chǎn)在今年8月23日剛剛以17.27億元競得的項目，銷售均價不得超過40058元/平方米。從拿地到開盤僅用了4個月時間，可見開發(fā)商在年底沖刺業(yè)績的急迫心情。 另外在周日開盤的懋源璟璽和壹亮馬則是非限價的豪宅產(chǎn)品，其中壹亮馬同樣由港企九龍倉開發(fā)，位于東四環(huán)酒仙橋。本次開盤總共推出了兩棟樓，主打大平層房源，戶型面積170-195平方米，均價98000元/平方米，總價1666萬-1911萬/套。即便是高總價，開發(fā)商透露的去化率仍超過九成，成交額達到10億元。 在壹亮馬周邊，在售的新房如泛海國際，戶型面積在372平方米-460平方米，霄云路8號則在450平方米-520平方米。壹亮馬戶型集中在170平方米-290平方米，恰好滿足了周邊改善客群的置業(yè)需求。 而另一個位于朝陽區(qū)的項目懋源璟璽則位于孫河，開盤共推出了153套房，主打別墅，包括疊墅、聯(lián)排、類獨棟等產(chǎn)品，總價在1850萬-6000萬/套。據(jù)悉，當天最終成交12億元。 其中，疊墅48套，上疊戶型面積在238平方米，還含有90平方米的贈送面積；下疊帶花園面積贈送，接近300平方米，總價在1850萬-2200萬/套左右，是別墅市場中少有的含精裝交房項目。 不難看出，一天內(nèi)4個住宅項目入市，各有各的特點，既有內(nèi)城區(qū)住宅也有遠郊住宅；既有高端大平層，也有別墅區(qū)豪宅。4個項目的入市表現(xiàn)也為年底冷清的樓市注入了一絲信心。那么，這4個項目的銷售回暖是項目自身原因還是因為購房人已經(jīng)等到了購房臨界點了呢？ 內(nèi)城看地段 遠郊看戶型 對于這4個項目的銷售成績，業(yè)內(nèi)人士認為與其自身的地段和產(chǎn)品設計不無關系，但并不能代表購房人已經(jīng)從觀望心態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鍪帧Ｏ喾矗罅康南薷偡繚撛诠瑢⑹沟?019年樓市不會發(fā)生大的起伏。 合碩機構(gòu)首席分析師郭毅針對上周末的新盤銷售情況向北青報記者介紹道，在同是限競房的條件下，新房價格普遍受到政策抑制。西城天鑄之所以取得高達97%的去化，首先是因為其所處的內(nèi)城區(qū)核心位置。項目緊鄰西三環(huán)，直線距離約400米，距京石高速直線距離也不過600米；周邊還有地鐵西局站，是14號線、10號線、9號線的換乘站，并且已經(jīng)開通運營，不論是自駕還是公共交通出行，都非常方便。 另外，項目所處的板塊也是熱門板塊，除了前段時間內(nèi)部消化的金融街·融府和在售的豪宅項目泰禾西府大院，西局板塊內(nèi)幾乎再無新房，更是沒有低總價的新房。 最后是項目自身的價格優(yōu)勢。由于地塊限價因素，要求西城天鑄的均價不得超過77800元/平方米，而項目北側(cè)的保利百合花園，二手房均價已經(jīng)達到9.2萬元/平方米，次新的西宸原著超過12萬元/平方米，在售的泰禾西府大院價格為11.3萬/平方米。顯而易見，較高的性價比也使得項目以最快速度銷售。 據(jù)北青報記者了解，現(xiàn)場購房人認可西城天鑄的地段和價格優(yōu)勢，尤其對寸土寸金的西三環(huán)來說，能買到總價不到1000萬元的小戶型項目，無論是自住還是長期持有，都是非常有價值的。 與西城天鑄靠區(qū)位取勝不同，處在大興魏善莊的中海云熙，在配套、交通等方面的“天賦”并不是很強，但它打造的戶型，卻使其在遠郊區(qū)同質(zhì)化限競房扎堆中脫穎而出。 北青報記者了解到，項目這次推出的主要是76平方米南北通透兩居和89平方米雙主臥朝南三居。其中，1號樓和2號樓均為76平方米兩居戶型，剩下的7、8號樓，都是89平方米的三居。這4棟樓中，只有1號樓是東西向，其余三棟皆為南北向設計。 以89平方米三居戶型為例，項目的三居做到了南北通透、雙南臥、雙明衛(wèi)、全明格局，加上客廳三面朝南，達到9.5米的面寬，其中客廳面寬3.6米，比起限競房中大多長進深的戶型，大面寬保證了充裕的采光，提升居住舒適度。此外，項目還有4.5平方米（飄窗+設備平臺）的贈送面積，得房率在83%左右。 價格方面，中海云熙的76平方米戶型因為東西向的分布，所以價格略低，在33000元/平方米左右，總價250萬/套左右；剩下的89平方米三居室，價格在36000元/平方米左右，總價273萬-320萬/套。 通過對西城天鑄和中海云熙的比較，業(yè)內(nèi)人士表示，兩個項目的實際銷售情況也證明了，內(nèi)城區(qū)項目可以依賴位置和性價比成為明星產(chǎn)品，而遠郊區(qū)的限競房項目則面臨激烈的同質(zhì)化競爭，只有充分做好產(chǎn)品設計，做出最適合購房人的戶型，才能使其成為購房人選擇的對象。 “穩(wěn)”字為樓市定調(diào) 顯然，新近入市的項目紛紛主打差異化，靠著不同的特點在樓市競爭中博得銷量，并不意味著樓市預期出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。 尤其是近期一些地方樓市政策發(fā)生微調(diào)，讓樓市又開始熱鬧起來，像菏澤、珠海、廣州新近都頒發(fā)了解除樓市局部限制政策，但業(yè)內(nèi)人士卻認為，這樣的微調(diào)只是各地根據(jù)“一城一策”思路，按照自身情況對樓市政策做出的調(diào)整，并不能視作2019年預期向上的依據(jù)，相反，政策層面屢屢表態(tài)，樓市穩(wěn)定將是2019年的主基調(diào)。 本周一住建部召開會議，明確表示，2019年將把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的責任落到實處，繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，加強房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，確保市場穩(wěn)定。 綜合來看，明年房價還是以穩(wěn)為主，暴漲暴跌都是城市管理者不愿意看到的，甚至都會被問責，所以城市管理者要拼命維護“穩(wěn)定”兩個字，進行雙向調(diào)節(jié)。跌得多的地方可能會逐漸放松調(diào)控，潛在購房需求強勁的則很可能繼續(xù)堅持現(xiàn)有政策。 貝殼研究院院長楊現(xiàn)領對于2019年樓市表示，近日召開的中央經(jīng)濟工作會議和住建部表態(tài)為明年樓市定下了基調(diào)。 第一、房地產(chǎn)政策總基調(diào)保持延續(xù)。今年中央經(jīng)濟工作會議提出“構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的總基調(diào)，政策總體保持克制。目前及未來一段時期主要是以地方局部的邊際調(diào)整為主，大多是對過去干預市場的行政政策進行修正。地方政府在經(jīng)濟增速下行和債務壓力增加的約束下，會繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)市場的積極作用。可以預見的是，限售、限價等行政政策有望被逐步修正。未來政策是否會進入全面放松，還需要看明年經(jīng)濟和市場的走勢。 第二、調(diào)控的主體責任明確落實到地方。將過去的“分類調(diào)控”改成“分類指導”，表明調(diào)控主體責任的轉(zhuǎn)移。中央層面負責把控總體方向，對地方政府進行考核；地方政府按照“一城一策”的原則具體實施。 第三，將防范金融風險仍然擺在重要位置。房地產(chǎn)蘊含的金融風險仍然不容忽視，如果未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大幅度的萎縮或者居民收入面臨下滑的壓力，房地產(chǎn)市場與金融市場形成共振將會沖擊金融安全，也不利于地方政府債務風險的化解。 第四、住房市場體系將進一步完善。完善住房市場體系關鍵在于合理的住房供給結(jié)構(gòu)。通過市場的互聯(lián)互通降低住房需求在大城市的集中度，以市場化調(diào)節(jié)為主的房地產(chǎn)長效機制有望加快形成。 顯然，期待2019年房價大幅波動并不符合決策層要求，2019年房價走勢仍將以穩(wěn)為主，而穩(wěn)定的房價也有可能帶來購房需求的回歸。 文/本報記者 李桁 [詳情]

　　對話葉檀：2019年房地產(chǎn)市場路在何方？ 來源：陸家嘴雜志 核心觀點 2018年的房地產(chǎn)市場延續(xù)著“房住不炒”和“堅決遏制房價上漲”基調(diào)。從“限售限價”到“搖號買房”，一二線城市樓市熱度持續(xù)降溫，市場觀望情緒漸濃；伴隨著“棚改貨幣化”的“功成身退”，三四線城市的房價上漲也得到了遏制。 但近日全國三個城市菏澤、廣州、珠海相繼迎來房地產(chǎn)調(diào)控松綁，市場預期逐漸升溫，明年的房地產(chǎn)市場是否將回暖？在葉檀看來，一些城市的限售政策、房貸利率確實有所松動，但這不意味著全面放松，如果指望像以前一樣徹底放松，出現(xiàn)一個房地產(chǎn)的反彈，可能性不大。 知名財經(jīng)評論家、財經(jīng)作家、葉檀財經(jīng)創(chuàng)始人 華鑫股份首席經(jīng)濟學家 葉檀 在2018城市CBD商業(yè)綜合體領袖價值峰會暨武漢綠地中心全球首發(fā)上海站活動上，《陸家嘴》雜志獨家對話知名財經(jīng)評論家、財經(jīng)作家、葉檀財經(jīng)創(chuàng)始人、華鑫股份首席經(jīng)濟學家葉檀，就2019年的房地產(chǎn)市場趨勢進行討論。 高房價相當于另類稅收 《陸家嘴》：過去十余年，大部分人的資產(chǎn)升值來源于房地產(chǎn)，但在當下，高不可攀的房價讓許多年輕人倍感壓力，你認為高房價的核心問題在哪里？ 葉檀：我覺得存在有它的合理性，因為高房價其實是作為一種另類的稅收存在，所以正是因為高房價，使得中國的城市發(fā)展特別快，它有財富轉(zhuǎn)移這樣一個稅收作用。 但是現(xiàn)在房地產(chǎn)的預期確實發(fā)生了變化，我們發(fā)現(xiàn)從購房這一塊來說，購房者的信心其實已經(jīng)連續(xù)下降，包括房產(chǎn)中介、經(jīng)紀人，他們的信心也在今年6月到達高峰之后開始下降。 其它的數(shù)據(jù)也可以印證這一點，從二手房的數(shù)據(jù)以及去化周期，以及國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，大部分城市的指標已經(jīng)處于一個連續(xù)下滑的態(tài)勢。 房地產(chǎn)的預期已經(jīng)比較明確，但我不認為房地產(chǎn)會暴跌，因為從貨幣、經(jīng)濟周期來看，以及房地產(chǎn)對于地方財政的作用來看，現(xiàn)在還不足以讓房地產(chǎn)市場暴跌，所以我認為房地產(chǎn)市場將在一個區(qū)間震蕩，上有頂、下有底。 對于個人的配置來說，我們發(fā)現(xiàn)最專業(yè)的投資機構(gòu)，包括開發(fā)商，他們已經(jīng)開始發(fā)生變化。 很多開發(fā)商已經(jīng)在他們的名稱里去掉了房地產(chǎn)，出現(xiàn)了一個改名的熱潮，這具有風向標的意義。很多開發(fā)商已經(jīng)開始多元化運作，尤其是向全服務鏈條，以及其它的實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，像萬科像服務轉(zhuǎn)型，碧桂園、恒大向?qū)嶓w轉(zhuǎn)型，這些都非常明確。 最近在北京和廣州，具有國資背景的開發(fā)商拿地比較多，說明一些民營開發(fā)商已經(jīng)在轉(zhuǎn)型，而整個的房地產(chǎn)以前的盈利模式和鏈條已經(jīng)發(fā)生了變化。 這個是企業(yè)做出一個選擇，對于個人投資者來說顯然也是如此。既然是上有頂、下有底，剛需就應該出手，但是作為資產(chǎn)配置來說，手上大部分資產(chǎn)集中于房地產(chǎn)，顯然不是一個好的方法。 現(xiàn)在已經(jīng)進入后房地產(chǎn)時代了，在房地產(chǎn)上的配置應降低到50%，甚至更低，這還是有利的。 《陸家嘴》：最近，山東省地級市菏澤打響了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策松綁的第一槍，你對2019年房地產(chǎn)市場的政策調(diào)整有哪些預期？ 葉檀：我覺得不用去預期政策，現(xiàn)在是千城千策，有的地方房價跌得比較厲害，或者在土拍的時候很難賣出去，這樣的地方肯定得稍微調(diào)整。 我們也看到某些城市的房貸利率有所放松，但這絕不意味著全面放松，所以指望像以前一樣徹底放松，出現(xiàn)一個房地產(chǎn)的反彈，可能性不大。但是在局部地方會有所放松，甚至局部的地方政府會有一些托市行為，比如說開發(fā)商賣的太低，其實政府還是會介入的，因為它擔心影響整個市場的信心和整個市場的定價系統(tǒng)。 我覺得如果大面積徹底放松房地產(chǎn)調(diào)控，就說明這次調(diào)控又失敗了，如果我們的債務鏈條繼續(xù)向居民端轉(zhuǎn)移，而居民端這兩年已經(jīng)轉(zhuǎn)移很多了，我覺得再轉(zhuǎn)移下去風險很大。 供需不是房價上漲主因 《陸家嘴》：中金最近的一份研究報告顯示，京滬住房總量嚴重不足，家庭戶均住房分別為0.94套和0.91套，顯著低于全國戶均1.13套的水平，若考慮流動人口，北京上海的住房供需失衡狀況可能更為嚴峻，在你看來，供需失衡是否會產(chǎn)生上漲壓力？ 葉檀：我不太會把數(shù)據(jù)當成研究里非常重要的一點，我也不認為是供求關系導致房價上漲。 以上海這樣的城市來說，以前如果說庫存需要消化三個月以下的話，房價會大漲，但是我們現(xiàn)在看到供應量下降，房價也沒有上漲，這說明是有另外的力量突破了所謂的供需平衡在影響房地產(chǎn)市場。 像上海因為它的商業(yè)化程度很高，所以它是中國非常典型的以二手房主導的城市，它跟其它的城市不一樣，跟現(xiàn)在還在大規(guī)模建設的那些城市不一樣。 如果我們不按照常住人口，徹底按照流動人口來計算，你會覺得供不應求，人口那么多，房價還應該上升。但另一方面我們也看到北京、上海的規(guī)劃，就是常住人口控制在2300萬、2500萬，所以你必須是在2500萬的盤子里面來考慮它的房地產(chǎn)，再加上它現(xiàn)在的租賃住房，包括政府在開發(fā)土地的時候?qū)τ陂_發(fā)商各方面的限制還是比較多的，開發(fā)商會側(cè)重于滿足剛需、租賃、保障來做。 所以現(xiàn)在的房地產(chǎn)的邏輯已經(jīng)發(fā)生變化，一方面租賃會上升，另外一方面常住人口數(shù)量還是會有繼續(xù)下降的趨勢，通常的流動人口想在上海、北京市區(qū)買一套房的可能性不高。 《陸家嘴》：消費一直是中國經(jīng)濟增長的壓艙石，但最近的各種跡象顯示，老百姓不敢花錢了，最近汽車、家電、手機的銷量都出現(xiàn)下滑，甚至有個笑話說住千萬豪宅吃榨菜喝二鍋頭，您認為是不是居民的杠桿率過高導致消費增速下降？ 葉檀：我不認為居民負債擠壓了消費，你看以前房價上漲快的時候，居民很愿意消費。我們經(jīng)常有種邏輯說，如果房價下跌了，資金會流到股市里，這個邏輯你看到了嗎？沒有。因為它有一個基礎貨幣的流動問題，它的流動下降了，大家投資和消費意愿就下降了。 以前房地產(chǎn)上漲的時候，很多人愿意去買汽車，因為你一旦買了房子，他就要配套汽車，有了汽車之后他就要配套其他一些消費，為什么？事實上他真正的錢也沒有變多，但是有財富效應，這是行為金融學研究的領域，就是一旦我的股票、房產(chǎn)上漲，即使沒有套現(xiàn)，也會覺得自己的錢變多，消費意愿會增強。 前幾年因為房地產(chǎn)的關系，居民的杠桿在增加，杠桿增加了之后預計房地產(chǎn)會上升，消費信心會增加，但杠桿增加了之后，房地產(chǎn)價格又沒有大幅上升，他的財富效應并不明顯，消費相對來說會比較謹慎。 位于上海中心37層的“半畝園” 2019年房地產(chǎn)投資展望 《陸家嘴》：我們看到2018年房產(chǎn)稅并沒有進展，你認為2019年房產(chǎn)稅的立項和落地可能性多大？ 葉檀：暫時不會有進展，因為房產(chǎn)稅的推出需要幾個前提條件，第一是全面聯(lián)網(wǎng)；第二是全面征收的模板已經(jīng)出來了，然后是實體經(jīng)濟基本上屬于穩(wěn)定期，不至于因為征收房產(chǎn)稅引發(fā)風吹草動；第三，法律流程，去年我預計按照三到四年的流程，最早大概是2020年前后征收房產(chǎn)稅，現(xiàn)在我們還沒有看到一個非常明確的法律方面的流程，所以2019年，我認為全面推進房產(chǎn)稅的難度極大，基本上不可能。 《陸家嘴》：上海進博會談到了將長三角一體化上升到國家層面，也將擴容自貿(mào)區(qū)，您認為這些政策會產(chǎn)生哪些利好？ 葉檀：被劃入自貿(mào)區(qū)擴大的領域會有利好，接下來還有一些遠景，比如說從上海到浙江的高科技走廊，如果成形的話，這就意味著走廊上會形成產(chǎn)業(yè)鏈條。另外，像蘇南一直跟上海聯(lián)系比較密切，我認為這兩年因為上海北大門概念很熱，長江沿岸的地方形勢會更加明朗。 《陸家嘴》：最近出臺的土地管理法修正案草案中，刪去了非農(nóng)建設用地“必須國有”的規(guī)定，你認為農(nóng)村土地制度改革未來還需要打破哪些藩籬？ 葉檀：農(nóng)村土地改革到現(xiàn)在為止，爭議非常大，很難達成一個共識。有長期研究農(nóng)村工作的人認為農(nóng)民的土地不應該輕易動，動了之后，農(nóng)民的最后一點保障就沒有了，萬一出現(xiàn)問題該怎么辦？有的人認為現(xiàn)在小農(nóng)經(jīng)濟如果要發(fā)展農(nóng)場、發(fā)展工業(yè)化的標準化的經(jīng)濟，以現(xiàn)在這樣的一畝三分地是不行的，沒有辦法競爭。 我看到在發(fā)達的地區(qū)，因為它工業(yè)化程度比較高，像廣東那些地方，一些村子都是用股權的方式來解決這個問題，村里有多少集體地，租給別人辦工廠，工場建了之后，這些農(nóng)民手上的地就折合成股份，每年享受分紅。 享受分紅的前提是：第一，土地的流轉(zhuǎn)有一定的法律保障；第二，當?shù)氐慕?jīng)濟相對來說比較發(fā)達，如果企業(yè)給你分紅之后，企業(yè)的利潤不多了，分紅也很難持續(xù)。我還是支持中國的集體用地進行流轉(zhuǎn)，否則資源的使用效率太低。 武漢綠地中心 《陸家嘴》：今天活動主辦方綠地的武漢綠地中心即將竣工，你怎么看待武漢的發(fā)展？ 葉檀：武漢此前有很長時間的發(fā)展是找不到北的，但是等到它一旦找到方向之后，它的優(yōu)勢很明顯。 在中部地區(qū)，工業(yè)長沙比較好，農(nóng)業(yè)主要是集中在鄭州一些地方，武漢相對來說工商業(yè)會發(fā)達一點；武漢的海陸空這種優(yōu)勢得天獨厚；它的思想解放相對其他城市要更加好一點。 武漢還有一個優(yōu)勢就是說，雖然武漢此前經(jīng)濟發(fā)展沒有找到方向，但是它的人才儲備意識極強，所以武漢的光谷跟西安一樣，高科技做的還不錯，最主要武漢有科研院所，從這一點來說，湖北和武漢的基礎甚至比浙江還要好，再加上現(xiàn)在武漢大規(guī)模地擴張周邊中小城市，這些中小城市的余量也給發(fā)揮出來，我身邊去武漢的企業(yè)確實就有不少。 《陸家嘴》：對2019年有哪些投資展望？ 葉檀：2019年，第一，投資要相對謹慎；第二，后房地產(chǎn)時代要做好資產(chǎn)配置；第三，股市會有一個吃飯行情；第四，一級市場被錯殺的一些公司，真正的有效益的好公司，這些公司值得關注；第五，全球市場會處于一個比較震蕩，如果說美聯(lián)儲繼續(xù)加息，歐洲也在緊縮貨幣，對于全球市場保持一個比較謹慎的態(tài)度。 [詳情]

　　湖南衡陽新建商品房限價政策明年元旦起暫停執(zhí)行 12月26日，據(jù)湖南衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設局主管的衡陽市房地產(chǎn)協(xié)會消息，衡陽市執(zhí)行了一年《關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為通知》將于2019年1月1日起暫停執(zhí)行。  也就是說，衡陽新建商品房將于明年1月1日起取消限價。 2017年，為規(guī)范衡陽市房地產(chǎn)市場，衡陽市發(fā)展改革委員會、衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設局于2017年10月17日聯(lián)合印發(fā)了《關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知》。 被暫停執(zhí)行的《通知》具體內(nèi)容包括以下三個要點： 一、市城區(qū)新建商品房實時銷售價格明碼標價管理。 二、開發(fā)企業(yè)要合理制定銷售價格，并申報。申報價格偏高或漲幅偏高的開發(fā)項目暫停辦理預售許可申請。 三、開發(fā)企業(yè)自取得商品房預售許可證后，需在衡陽房產(chǎn)交易網(wǎng)向社會公布，公布價格為樓盤最高價格，開發(fā)企業(yè)不得擅自在實際銷售價格中突破監(jiān)制價格買賣。 責編：漆辛夷 （本文來自于第一財經(jīng)）[詳情]

　　地產(chǎn)圈震動！取消限價全國第一槍打響：湖南衡陽發(fā)文了 中國基金報 泰勒 取消限購第一槍之后，取消限價第一槍也來啦！今夜，樓市松綁又迎來一重磅消息。湖南衡陽新建商品房限價政策明年元旦起暫停執(zhí)行。 湖南衡陽新建商品房限價政策 1月1日起暫停執(zhí)行 據(jù)新京報報道，記者從衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設局主管的衡陽市房地產(chǎn)協(xié)會獲悉，衡陽市執(zhí)行了一年《關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為通知》將于2019年1月1日起暫停執(zhí)行。 衡陽市發(fā)展改革委員會、衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設局聯(lián)合印發(fā)的最新政策如下： 衡陽市發(fā)展改革委員會（簡稱發(fā)改委）與住建局于12月9日聯(lián)合印發(fā)的最新政策顯示，該市發(fā)改委和住建局于2017年12月15日聯(lián)合下發(fā)的《關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為通知》（以下簡稱《通知》）為規(guī)范衡陽市城區(qū)新建商品房銷售價格行為發(fā)揮了較好作用，達到了預期目的，由于目前衡陽市房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)理性回歸，銷售價格也較為穩(wěn)定，經(jīng)研究，決定于2019年1月1日起，暫停執(zhí)行上述《通知》。 就在2017年，衡陽房地產(chǎn)市場十分火熱之時，為規(guī)范衡陽市房地產(chǎn)市場，衡陽市發(fā)展改革委員會、衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設局于2017年10月17日聯(lián)合印發(fā)了《關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知》。 被暫停執(zhí)行的該《通知》具體內(nèi)容有三個要點： 一、市城區(qū)新建商品房實時銷售價格明碼標價管理。   二、開發(fā)企業(yè)要合理制定銷售價格，并申報。申報價格偏高或漲幅偏高的開發(fā)項目暫停辦理預售許可申請。   三、開發(fā)企業(yè)自取得商品房預售許可證后，需在衡陽房產(chǎn)交易網(wǎng)向社會公布，公布價格為樓盤最高價格，開發(fā)企業(yè)不得擅自在實際銷售價格中突破監(jiān)制價格買賣。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對此表示，衡陽此類政策調(diào)整，和近期政策松綁的預期是非常一致的，體現(xiàn)了當前部分三四線城市基本面的改變，所以政策上也會有類似的調(diào)整地方。 嚴躍進表示，根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)，今年11月份衡陽市新建商品住宅成交均價為6829元/平方米，環(huán)比為3.59%，同比為47.52%。從數(shù)據(jù)上看，2018年1月份的時候，衡陽的均價直接從4000多調(diào)高到了6000多，這或和預售備案政策有所調(diào)整有關。只是當時沒有明確政策出臺。而從今年11個月的數(shù)據(jù)看，基本上已經(jīng)穩(wěn)定在6500元左右的水平，沒有繼續(xù)大漲的可能。所以適當放松此類限價政策也是必要的。 嚴躍進指出，后續(xù)預計有很多城市也會加入到放松的行列中，尤其是針對此類限價限售等政策。這也會使得原有的“五限”政策面臨適當放松的可能，對于后續(xù)市場預期的影響也是比較大的。 中央工作經(jīng)濟會議定調(diào)：“因城施策”責任主體在城市政府 前不久的中央經(jīng)濟會議上，對樓市的改革也有專門的一段表述： 構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。 在堅持“房住不炒”定位的同時，與2017年中央經(jīng)濟工作會議相比，樓市表述有三點差異，一是將“差別化調(diào)控”改為了“分類指導”；二是突出了城市政府主體責任；三是去掉了“發(fā)展住房租賃市場”的表述。 這也意味著地方政府被賦予在房地產(chǎn)上更多的責任。此前有個別城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松認為，調(diào)控的主體在地方政府，地方政策進行微調(diào)，體現(xiàn)地方對于出臺調(diào)控政策有更大自主權。各地因城施策，根據(jù)當?shù)厥袌霭l(fā)展情況進行調(diào)整，既不抑制、也不刺激，使房地產(chǎn)市場的各項政策逐步回歸中性。 10多地樓市現(xiàn)“松綁”跡象，風向真的要變了？ 2018年以來，中央和地方對樓市調(diào)控始終保持高壓態(tài)勢，調(diào)控總次數(shù)超過400次，比2017年上漲80%。 然而，進入第四季度，越來越多的城市出現(xiàn)了樓市“松綁”的跡象。消息如烽火遍天吹角連營，限購、限貸、限售、限價的層層封印被一一揭開。 據(jù)界面數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，截至12月20日，全國已有至少10多地放松了樓市調(diào)控，手段包括取消限售/限購/限價、下調(diào)房貸利率等。 1、山東菏澤放松二手房限售，打響第一槍 12月18日晚間，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（菏建〔2018〕7號），通知第六條明確規(guī)定：取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施。 通知稱，取消《菏澤市人民政府辦公室關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（菏政辦發(fā)〔2017〕42號）中“對主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年”的規(guī)定。 菏澤市住建局在隨后回應中稱，當?shù)卮罅颗锔呢泿呕a償?shù)氖忻駸o法購買到合適住房，二手房交易價格也增長較快。根據(jù)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因城施策的要求，當?shù)貨Q定取消限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。 2、廣州正式放開公寓個人限購 12月19日晚上7點，廣州市住建委官網(wǎng)掛出“紅頭文件”《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》，確認個人可以購買公寓了。不過，個人購買商服類物業(yè)取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。 3、深圳下調(diào)首套房利率 12月19日，中國證券報從深圳多家銀行了解到，進入12月份，中行、建行、工行三大行已經(jīng)將首套房貸利率由基準上浮15%下調(diào)至上浮10%，包括交行、農(nóng)行、招行也內(nèi)的其他銀行也在陸續(xù)跟進。 中行一位客戶經(jīng)理稱，已經(jīng)接到行里通知，將首套房利率由基準上浮15%下調(diào)至上浮10%。由于深圳樓市成交量下降，目前房貸額度比較寬松。 工行、建行網(wǎng)點客戶經(jīng)理證實，只要有購房資質(zhì)和符合征信要求，近期申請的首套房貸款利率基本可以做到基準上浮10%。 另有多家銀行在陸續(xù)跟進。 4、珠海限購放松，社保繳納年限縮短 12月21日，有媒體報道，從珠海市住建局相關負責人處獲悉，從今年10月22日開始，非珠海市戶籍居民購房，不再執(zhí)行需連續(xù)繳納5年社保，按個人條件只需繳納1個月、3個月、1年不等。由珠海市人社系統(tǒng)根據(jù)個人條件開具人才購房證明。 5、杭州放寬購房社保限制！ 12月21日，據(jù)錢江晚報報道，在杭州，日前社保補繳政策悄悄進行了微調(diào)，24個月內(nèi)補繳不超過3個月無需提供情況說明和勞務合同。受益于社保補繳條件放松，將有更多外地戶籍人士通過補繳社保的方式獲得在杭購房資格。預料接下去還會有更多城市，結(jié)合當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的最新變化，相應修正、調(diào)整原先的政策。 天風證券：地產(chǎn)仍是經(jīng)濟發(fā)動機 應盡快取消限購限貸限售限價 我們回顧過去20年的房地產(chǎn)周期及政策，分為四個周期三大輪調(diào)控，1998房改及新經(jīng)濟增長點、2003支柱產(chǎn)業(yè)、2008四萬億、2015去庫存成為四輪地產(chǎn)上漲周期的核心政策，而2005的國八條被稱為調(diào)控元年、2010的國十條被稱為歷史最嚴調(diào)控開創(chuàng)了限購限貸等政策、2016的房住不炒則是對長期的調(diào)控做了規(guī)劃。20年間中國商品房市場從無到有，銷售額2513億上漲到13.4萬億、銷售面積從1.22上漲到17億平、投資從3614億上漲到11萬億、新開工面積從2.04億平上漲到18億平、竣工面積從1.76上漲到10.75億平，復合增速分別為23%、15%、20%、12%、10%，累計分別成長了54倍、14倍、30倍、9倍，銷售均價從2321元上漲4.3倍至10062元，全國銷售單價破萬，行業(yè)達到了前所未有的高度。我們認為地產(chǎn)發(fā)動機和經(jīng)濟穩(wěn)定劑的作用并沒有改變，中國的城鎮(zhèn)化需求仍舊有較大空間，因此應當盡快進行寬松（限購限貸限售限價取消）但不需要強刺激（貨幣超發(fā)），借此機會讓房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)面對一個正常化和市場化的預期即可，地產(chǎn)刺激后打壓然后又刺激再打壓，政策周而復始、上壓下托，歷史從未改變，也不會改變，始終如一的就是希望房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定健康發(fā)展，我們強調(diào)要寬松不要刺激正是基于對地產(chǎn)中長期有利的角度，目前經(jīng)過兩年調(diào)控，房地產(chǎn)即將進入短周期的衰退期，我們認為各個地方政府基于地方財政和因城施策的方向放松地產(chǎn)是大概率的，但中央層級的刺激政策預期較低，19年中央經(jīng)濟工作會議仍舊提及房住不炒但又同時刪除了政策調(diào)控連續(xù)性和租賃的內(nèi)容，因此不排除隨著經(jīng)濟形勢變化而出現(xiàn)大變化的可能。[詳情]

　　湖南衡陽明年起暫停商品房限價規(guī)定，“房產(chǎn)市場已理性回歸” 澎湃新聞 來源：澎湃新聞 12月26日，湖南省衡陽市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會微信公眾號“衡陽樓市”發(fā)文稱，衡陽市發(fā)展改革委員會、衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設局聯(lián)合印發(fā)關于暫停執(zhí)行《關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知》的通知（衡發(fā)改價服【2018】45號），從明年1月1日起，暫停執(zhí)行去年起規(guī)定的商品房限價政策。 通知稱，去年執(zhí)行的通知為規(guī)范衡陽市城區(qū)新建商品房銷售價格行為發(fā)揮了較好作用，達到了預期目的。“由于目前我市房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)理性回歸，銷售價格也較為穩(wěn)定，經(jīng)研究，決定于2019年1月1日起暫停執(zhí)行衡發(fā)改價控【2017】6號文件，今后將根據(jù)我市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及上級文件精神，適時調(diào)整市城區(qū)新建商品房銷售價格行為有關規(guī)定。” 澎湃新聞在衡陽市住建局網(wǎng)站上看到，2017年10月17日，為規(guī)范衡陽市房地產(chǎn)市場，衡陽發(fā)布《關于規(guī)范市城區(qū)新z商品房銷售價格行為的通知》。要求對市城區(qū)新建商品住房實施銷售價格明碼標價管理，開發(fā)商在預售商品房前必須到市價格主管部門辦理明碼標價監(jiān)制手續(xù)。對于報價偏高或者漲幅偏高的房企，住建局將會暫停其預售許可申請，同時價格主管部門將對開發(fā)商進行約談。與此同時，開發(fā)商必須在網(wǎng)上公示其申請預售的價格，不得擅自在實際銷售中突破限價。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次衡陽政策提出了“暫停執(zhí)行”的概念，即暫停執(zhí)行《關于規(guī)范市城區(qū)新建商品發(fā)銷售價格行為的通知》。過去在2017年房地產(chǎn)市場調(diào)控的過程中，衡陽的價格管控力度比較大，出臺了限價等政策，促進了房價的穩(wěn)定。而此次政策松綁，理由也很明顯，即“銷售價格也較為穩(wěn)定”。從政策調(diào)整來看，此次衡陽規(guī)定，今后將根據(jù)衡陽市的樓市情況和上級文件精神，適當做調(diào)整。其含義有兩點。第一、樓市狀況是調(diào)整的主要因素。第二、調(diào)整也要看上級的意見。 易居研究院數(shù)據(jù)顯示，今年11月份衡陽市新建商品住宅成交均價為6829元/平方米，環(huán)比上漲3.59%，同比漲47.52%。但是從今年前11個月的數(shù)據(jù)看，基本上穩(wěn)定在6500元左右的水平，沒有繼續(xù)大漲的可能。所以適當放松此類限價政策也是必要的。 類似政策調(diào)整和此前菏澤調(diào)整一致，釋放了一個很強的信號，即如果市場交易和價格出現(xiàn)了很明顯的降溫，那么政策上就會采取此類主動的調(diào)整方式。后續(xù)預計有很多城市也會加入到針對此類限價限售等政策的微調(diào)。 事實上，未來地方政府在調(diào)整過程中是否能夠把握“度”成為未來走向的一個關鍵。 《經(jīng)濟日報》援引中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼的評論稱，除了個別城市限售、限購等政策微調(diào)外，近期還觀察到一些地方信貸政策的微調(diào)，在有些城市，首付比例和房貸利率有所降低。地方政府是房地產(chǎn)的調(diào)控主體，根據(jù)市場的變化因城施策出臺相關政策是其職能所在。任由房地產(chǎn)市場如脫韁野馬過快上漲，最后傷及的是整個實體經(jīng)濟。因此，要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，堅定不移地進行必要的房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，這是不容置疑的。 在地方政府作為調(diào)控主體的同時，對于地方政府而言，土地財政收入又是一筆重要的財政收入來源，房地產(chǎn)市場是可以比較快速帶來財政收入的一個行業(yè)。既要堅持房住不炒，抑制房價過快上漲，又要擺脫對房地產(chǎn)市場的依賴，這是對地方政府的一個重要考驗。 董希淼認為，地方對過去過于嚴苛的限售、限購等政策進行微調(diào)，可以理解，也有必要，但房地產(chǎn)調(diào)控“行百里者半九十”，要保持定力。 （本文來自于澎湃新聞）[詳情]

　　資料圖。中新社記者 陳超 攝 衡陽樓市限價政策明年暫停 專家：預計后續(xù)有更多城市加入 中新經(jīng)緯客戶端12月26日電 據(jù)新京報26日報道，從衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設局（簡稱住建局）主管的衡陽市房地產(chǎn)協(xié)會獲悉，衡陽市執(zhí)行了一年《關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為通知》將于2019年1月1日起暫停執(zhí)行。 據(jù)衡陽市房地產(chǎn)協(xié)會消息稱，衡陽市發(fā)展改革委員會（簡稱發(fā)改委）與住建局于12月9日聯(lián)合印發(fā)的最新政策顯示，該市發(fā)改委和住建局于2017年12月15日聯(lián)合下發(fā)的《關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為通知》（以下簡稱《通知》）為規(guī)范衡陽市城區(qū)新建商品房銷售價格行為發(fā)揮了較好作用，達到了預期目的，由于目前衡陽市房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)理性回歸，銷售價格也較為穩(wěn)定，經(jīng)研究，決定于2019年1月1日起，暫停執(zhí)行上述《通知》。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對此表示，衡陽此類政策調(diào)整，和近期政策松綁的預期是非常一致的，體現(xiàn)了當前部分三四線城市基本面的改變，所以政策上也會有類似的調(diào)整地方。 嚴躍進表示，根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)，今年11月份衡陽市新建商品住宅成交均價為6829元/平方米，環(huán)比為3.59%，同比為47.52%。從數(shù)據(jù)上看，2018年1月份的時候，衡陽的均價直接從4000多調(diào)高到了6000多，這或和預售備案政策有所調(diào)整有關。只是當時沒有明確政策出臺。而從今年11個月的數(shù)據(jù)看，基本上已經(jīng)穩(wěn)定在6500元左右的水平，沒有繼續(xù)大漲的可能。所以適當放松此類限價政策也是必要的。 嚴躍進指出，后續(xù)預計有很多城市也會加入到放松的行列中，尤其是針對此類限價限售等政策。這也會使得原有的“五限”政策面臨適當放松的可能，對于后續(xù)市場預期的影響也是比較大的。（中新經(jīng)緯APP）[詳情]

　　湖南衡陽新建商品房限價政策明年元旦起暫停執(zhí)行 新京報快訊（記者 張建）今日（12月26日）晚間，新京報記者從衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設局（簡稱住建局）主管的衡陽市房地產(chǎn)協(xié)會獲悉，衡陽市執(zhí)行了一年《關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為通知》將于2019年1月1日起暫停執(zhí)行。 據(jù)衡陽市房地產(chǎn)協(xié)會消息稱，衡陽市發(fā)展改革委員會（簡稱發(fā)改委）與住建局于12月9日聯(lián)合印發(fā)的最新政策顯示，該市發(fā)改委和住建局于2017年12月15日聯(lián)合下發(fā)的《關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為通知》（以下簡稱《通知》）為規(guī)范衡陽市城區(qū)新建商品房銷售價格行為發(fā)揮了較好作用，達到了預期目的，由于目前衡陽市房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)理性回歸，銷售價格也較為穩(wěn)定，經(jīng)研究，決定于2019年1月1日起，暫停執(zhí)行上述《通知》。 記者通過查閱衡陽住建局官網(wǎng)獲悉，2017年12月15日衡陽下發(fā)的《關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為通知》主要內(nèi)容為，開發(fā)企業(yè)合理制定銷售價格，商品房銷售申報價格須真實合理，符合國家宏觀調(diào)控政策。開發(fā)企業(yè)自取得商品房預售許可證后，在衡陽房產(chǎn)交易服務網(wǎng)上向社會公布，公布價格為該樓盤最高價格，開發(fā)企業(yè)不得擅自在實際銷售中突破監(jiān)制價格買賣。 據(jù)了解，衡陽市位于湖南省南部，是京廣、湘桂鐵路的交點，為湘南水陸運輸中心和溝通南北的交通樞紐。現(xiàn)轄衡南、衡陽、衡山、衡東、祁東5縣，常寧、耒陽2市，南岳、雁峰、石鼓、珠暉及蒸湘5區(qū)。是湖南的第二大城市。[詳情]

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　　 近期山東菏澤因為取消限售政策，被大家認為“打響了政策松綁的第一槍”。此類松綁，既說明樓市下行的壓力在增大，也說明地方政府的調(diào)控權在增加。菏澤調(diào)控后，包括廣州等地也出臺了樓市松綁的政策，進一步改變了市場的預期。近期中央經(jīng)濟工作會議的定調(diào)，也使得2019年各地樓市調(diào)控的基調(diào)更加明確。 一、樓市下行壓力倒逼政策放開 此次菏澤政策規(guī)定，取消了原來已有的限售政策。過去這個政策內(nèi)容是，在菏澤所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權證書后，至少滿2年方可上市交易。非本地居民購房，政策更嚴，即限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年。 此類政策是否屬于當前樓市松綁的第一槍？若從今年政策內(nèi)容看，此前包括蘭州、合肥和太原等地都有相應的松綁內(nèi)容。換而言之，菏澤此類政策松綁不算是第一個。但是，若是從當前樓市下行和降溫的角度看，菏澤顯然是第一個。 從樓市階段的劃分看，今年1-8月份中國樓市的定調(diào)是樓市需要繼續(xù)嚴管。當時市場成交量和價格都還是比較熱的，樓市調(diào)控的基調(diào)也是嚴厲的，即需要繼續(xù)管控價格和市場秩序。不過到了9月份，雖然市場的供應項目比較多，但傳統(tǒng)的熱銷場面并沒有出現(xiàn)，市場明顯降溫了。此時樓市調(diào)控的基調(diào)是在變動的，尤其是兩次中央政治局會議，都沒有再提對樓市的管控。總結(jié)起來，這一波市場下行壓力有幾個特點。第一、密集推盤后的熱銷預期破滅了，很多城市和房企重新面臨市場高庫存的壓力。根據(jù)中國百城住宅庫存報告，當前三線城市住宅庫存在連續(xù)38個月同比下跌之后，目前首次出現(xiàn)同比正增長現(xiàn)象。第二、各類市場都存在降溫的態(tài)勢，比如說土地市場的流拍現(xiàn)象比較多，而全國35個城市酒店式公寓項目已經(jīng)保持了連續(xù)5個月單月面積同比下跌的態(tài)勢。類似下行壓力自然也會倒逼相關地方政府松綁樓市政策。 二、原有政策促使政策放寬 除了市場下行以外，原有的政策也會促使政策有所放寬。菏澤此次對于政策放寬做了解釋。聲明認為，2017年11月份，菏澤市限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限有關規(guī)定出臺后，有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償?shù)氖忻瘢虿荒苻k理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。而近年來，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價格出現(xiàn)同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現(xiàn)大的波動，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)過認真調(diào)查和評估，決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。這一聲明的核心內(nèi)容是，限售政策影響了二手房的流動性。 回顧此類政策。2017年3月23日，廈門市住建部門發(fā)布樓市新規(guī)，要求新購住房需取得產(chǎn)權證后滿2年方可上市交易。此類政策即為“限售令”，廈門也成為全國首個推出限售政策的城市。不過此類政策實施過程中，出現(xiàn)了很多問題。第一、其對于打擊炒房需求的效果是一般的，很多購房者其實不太理會此類政策。第二、此類政策后二手房的流動性受到了限制，可能會對部分房東有誤傷。所以菏澤此次松綁政策，思路是明確的，即認為當時倉促出臺此類政策，意義不大，需要松綁，進而可以減少不合時宜政策的負效應。 三、2019年地方調(diào)控主動權將增加 菏澤出臺政策后，包括廣州等城市也有了松綁的動作。類似松綁的邏輯都是類似的，即都和房地產(chǎn)市場的降溫等有關。從市場發(fā)展的邏輯看，近期各類下行的觀點還是比較多的。至少從近期各大券商和研究機構(gòu)的觀點看，2019年全國商品房銷售面積或是負增長，這都會影響其他相關指標的走勢。而政策的瑕疵會進一步加大樓市下行的壓力，所以適時松綁也是有必要的。 當然，單純從政策制定來說，更需要關注政策調(diào)控的自主權。12月21日結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議給予了更為明確的方向和指導思想。此次會議提出“堅持房地產(chǎn)因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”的內(nèi)容。這句話有兩層含義。第一是“分類調(diào)控”的提法會轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺诸愔笇А钡母拍睿罄m(xù)中央對于樓市的直接干預和調(diào)控會減少，更多體現(xiàn)為指導的概念，而相關樓市調(diào)控的自主權將交給地方政府。第二是類似調(diào)控將強調(diào)各城市政府主體責任的考核。類似表態(tài)，沒有明確說政策是否松綁，但是把調(diào)控權更多地交給了地方政府。從市場走勢和經(jīng)驗判斷看，各地在松綁樓市方面是有較大的主動性和意愿的，這都會促使2019年形成更多的政策松綁現(xiàn)象。 作者：嚴躍進 [詳情]

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　　廣州商服物業(yè)限購政策調(diào)整，3·30之前拿地項目銷售對象可售個人 廣州或九成在售商服物業(yè)可售個人 來源：南方都市報 南都訊記者邱永芬去年3·30地產(chǎn)新政之前拿地的商服物業(yè)項目，今后可以賣給個人了！12月19日晚，廣州市住建委發(fā)文，2017年3月30日前（含當日）土地出讓成交的（以簽訂土地出讓合同、成交確認書或經(jīng)公告確認土地出讓成交日為準）房地產(chǎn)項目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象，個人購買商服類物業(yè)取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。 有項目暫緩銷售，重新制定銷售策略 自去年關于商服物業(yè)的3·30政策出臺后，廣州無論一手還是二手的商服類物業(yè)成交量，都大大減少。 克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在“3·30新政”出臺的2017年，廣州全年成交量僅為19447套，2016年為33919套，成交量跌了43%左右。 而在剛過去的11月，合富大數(shù)據(jù)顯示，11月廣州 全 市 寫 字 樓 成 交 量 為470 30平方米，同比下降45%，環(huán)比10月下降37%；公寓成交量為56418平方米，環(huán)比減少30%，同比大幅增長50%。 據(jù)了解，由于一般物業(yè)從拿地到上市銷售需要周期達一年以上，所以，目前市場上在售的商服物業(yè)，絕大部分均為3·30政策之前所拿地塊。 以公寓而言，目前全市庫存量較多的公寓項目多集中在南沙、黃埔等區(qū)域，且項目前身均是在去年“3·30新政”前拍下的地塊。 有業(yè)內(nèi)人士認為，目前市面上在售的商服物業(yè)，近九成都是在2017年3月30日之前賣出的地塊。這意味著，當前市場上的商服物業(yè)，絕大部分可以銷售給個人。 據(jù)了解，在此政策調(diào)整后，目前公寓市場上有的項目暫緩銷售，重新制定銷售策略，也有的開發(fā)商表示考慮調(diào)整價格。 廣東省和廣州市房協(xié)專家委員會委員黎文江認為，新政策明確了去年3·30政策的執(zhí)行界線，比較合理，解決了創(chuàng)業(yè)型公司購買辦公物業(yè)及社保未滿五年的外地客購買公寓居住的需求。 不過，廣東中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜認為，此番政策調(diào)整，預計也不會促進一大撥成交，“只要經(jīng)濟形勢層面沒有改善，投資性的物業(yè)就不會有太多的成交促進”。 廣州商服物業(yè)庫存現(xiàn)狀： 去化至少需3年？ 根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年3·30新政之后，廣州商服物業(yè)（公寓、商業(yè)、辦公）的庫存量已經(jīng)從2017年3月末的513.57萬平方米，增加到2018年11月末的675.87萬平方米，去化周期也從當年的19個月上升至目前的39個月，即3.25年！ 去化周期最大的屬商鋪類產(chǎn)品。截至今年11月底，廣州商業(yè)產(chǎn)品（即商鋪、商場）的庫存量達333萬平方米，去化周期長達73個月，按近一年的銷售速度，需六年才能消化完剩余庫存，庫存最高花都區(qū)甚至需21年半才能消化完。 一 手 公 寓 庫 存 量 達160.04萬平方米，余28136套存貨，同比2016年同期的108.74萬平方米漲47.17%，去化周期也拉長至23.1個月。庫量主要集中在南沙、黃埔等區(qū)，兩區(qū)存量均超30萬平方米，占比總體庫存的43.68%。 辦公產(chǎn)品庫存量也是居高不下，其庫存量達184萬平方米，去化周期為31個月。[詳情]

　　來源：菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設局網(wǎng)站 菏建（2018）7號 關于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 各縣區(qū)住建（房管）局： 為貫徹落實國務院和省、市棚戶區(qū)改造及房地產(chǎn)有關決策部署，扎實、穩(wěn)妥推進我市棚戶區(qū)改造工作，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，穩(wěn)定市場預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)市政府第48次常務會議研究的意見，先就推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關工作通知如下： 一、加大項目征收掃尾工作力度 要全面摸排，建立臺賬，弄清問題戶數(shù)、產(chǎn)生的原因、采取的措施，對問題戶實行銷號制。要成立工作組，集中時間、集中精力、集中人員進行攻堅。要發(fā)揮好政府、群眾、法院三方作用，形成工作合力，對漫天要價、提無理要求，講清政策后仍拒不搬遷的，要通過“庭前調(diào)解”“判后答疑”等方式依法解決，用司法保障多數(shù)人的公平。 二、加快安置房建設進度 安置房建設事關群眾切身利益、政府誠信信譽、社會和諧穩(wěn)定，是棚改能否成功的重要檢驗。要把安置房建設擺在更加突出位置，成立專門班子，倒排工期、強化督導，千方百計加快安置房建設進度。要優(yōu)先建設安置房，安置房未開工建設的開發(fā)項目，一律不予辦理施工許可。安置房不交付，項目部不撤離。大氣污染應急響應期間，除土石方施工外，不停止施工。 三、高度重視棚改信訪工作 棚改涉及到群眾的切身利益，棚改居民利益一致，極易因共同利益形成群體。我市這一利益群體已達到150多萬人，如果苗頭性傾向性問題處理不當，處理不及時，引發(fā)群眾集體上訪的風險很大。各縣區(qū)在棚改推進工作中，要及時回應群眾關切，解決群眾反映的問題，消除群眾疑慮。要加大矛盾糾紛排查化解和初信初訪辦理力度，切實將矛盾化解在萌芽狀態(tài)，化解在基層。要夯實責任，建立健全棚改信訪維穩(wěn)工作責任制，維護好社會穩(wěn)定。 四、規(guī)范項目操作管理 嚴格按照市住建局、發(fā)改委、財政局、國土資源局、規(guī)劃局、審計局聯(lián)合印發(fā)的《關于加強全市棚戶區(qū)改造項目管理的通知》（菏建辦〔2018〕23號）要求，切實規(guī)范項目操作管理。嚴把棚改范圍和標準，重點改造老城區(qū)臟亂差的棚戶區(qū)，嚴格項目認定，規(guī)范報批程序。嚴格依法征收，確保主體、程序合法，公平公正，補償安置按時到位。切實做好安置工作，優(yōu)先辦理安置房項目手續(xù)，確保工程質(zhì)量和施工安全。抓好審計發(fā)現(xiàn)問題整改，高度重視各級反饋的棚改審計問題，做到即知即改、立行立改。要深入分析原因，舉一反三，從源頭和長效機制上采取措施，杜絕類似問題發(fā)生。對審計問題不能按要求整改或整改不到位的，將提請市政府問責。 五、強化督導考核 市、縣（區(qū)）棚改領導小組辦公室要堅持集中聯(lián)合辦公，發(fā)揮好統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用。堅持“日調(diào)度、周通報、月排名、季考核”調(diào)度機制不變。對2019年棚改征收進度不再進行排名通報，重點調(diào)度考核歷年棚改項目安置房建設。2019年經(jīng)濟社會發(fā)展考核棚戶區(qū)改造指標記分向安置房建設傾斜。在2019年，2015年之前的棚改項目要全部交付使用，2016年的棚改項目要達到基本建成以上，2017年的棚改項目要達到主體封頂以上，2018年的棚改項目要達到主體施工以上，2019年的棚改項目要全部開工建設。 六、取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施 取消《菏澤市人民政府辦公室關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（菏政辦發(fā)〔2017〕42號）中“對主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年”的規(guī)定。 七、降低市區(qū)商品房預售資金監(jiān)管額度 對實力強、信譽好的企業(yè)不再監(jiān)管，其它企業(yè)在現(xiàn)有的市區(qū)商品房預售資金監(jiān)管標準的基礎上，降低一半執(zhí)行，最低可放寬到監(jiān)管額度的10%。同時，商品房預售資金進入監(jiān)管帳戶后，不再要求項目監(jiān)管資金達到既定監(jiān)管額度后，才可提取，只要求留存夠監(jiān)管資金比例，即可使用。在主體結(jié)構(gòu)封頂控制節(jié)點之前，商品房預售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂商品房預售監(jiān)管資金，抵扣監(jiān)管額度最高為30%。對于具有回遷安置房建設的商品房項目，根據(jù)安置房投資額度及建設形象進度降低預售資金監(jiān)管額度。 菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設局 2018年12月14日[詳情]