住房市場發展空間該怎么分配

　　豐收

　　住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟主席顧云昌日前在博智宏觀論壇月度例會上透露，現在中國住宅人均1.1套，人均建筑面積大概在35平方米-40平方米之間，中國住房市場還有很大發展空間。

　　近年來，不少人認為中國住房市場趨于飽和，依據之一是我國人均建筑面積已經與一些西方發達國家差不多。不過如顧云昌所言，發達國家的面積是使用面積或者室內面積，比中國的建筑面積大25%到30%，兩者完全不是一個概念。

　　對比發達國家人均住房面積，我國住房市場確實還有發展空間。再對比我國與西方國家的城鎮化率，還有不少人對城市住房有需求，有需求就有發展空間，但是住房市場發展空間有多大，是一個有待認真考量的問題，因為這取決于房價等多種因素。

　　如果房價仍然過高，就會影響到住房市場發展空間，因為政策層面會進行調控，部分購房人想買房也買不起。再如，戶籍人口城鎮化率、城市公共服務水平、土地資源等因素，也會影響住房市場發展空間，因為住房需求還取決于城市常住人口等。

　　更值得關心的問題是，未來住房市場發展空間如何分配？具體來說，多少空間分配給保障性住房，多少給商品住房？多少空間讓給租賃住房，多少讓給非租賃住房？就租賃住房而言，多少空間給廉租房、公租房，多少給商業性出租房？

　　即便住房市場發展空間很大，但也是有限的，是受土地資源等因素制約的。如何科學規劃，讓有限的住房發展空間被合理、可持續利用，是每個城市管理者亟待研究的問題。目前，一些城市住房規劃或者有關制度披露了相關信息。

　　如深圳市今年6月公布的《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》顯示，今后純商品住房占40%左右，其他保障房占60%。這種分配比例值得肯定，因為這是對過去商品房過度發展的糾偏。

　　不過，不是每個城市都把住房市場發展空間多讓給保障房。比如，對土地財政比較依賴的地方，為了多賣地，就會把更多住房市場發展空間讓給商品房，既是為了增加財政收入，也是為了減少對保障房的投入。對此現象，應該有相應的糾偏機制。

　　即便中國住房市場還有很大發展空間，也并不意味著地方財政可以繼續依賴于賣地，也不意味著房地產可以繼續“綁架”地方經濟。因為不同城市住房市場發展空間是不同的，如果地方財政、經濟過度依賴房地產則會有一定風險。

　　所以，從國家層面而言，需要對住房市場發展空間分配進行科學指導和監督。從城市角度來說，也要根據當地住房市場供需情況、住房結構等因素，平衡各種利益，合理分配有限空間。從一些城市公布的未來住房規劃看，商品房占據著更多空間，需要像深圳那樣適度予以糾偏。

責任編輯：李鋒