文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家  人大重陽

　　因此，無論“金九”溫吞還是熱火，或者“銀十”名副其實，對剛需群體而言，一房難求都是常態。“房住不炒”目標依然需要各方努力才能達到。

　　樓市傳統上的“金九銀十”，表現如何呢？據報道，近日多家上市房企發布了9月銷售數據，整體來看，上市房企9月份銷售較此前兩月有所回溫，但增速不及上年同期。截至10月14日，公布9月份銷售數據的30家滬深及港股上市房企，當月共計實現銷售額4401億元，同比增長37%。上述房企前9月共計實現銷售額3.5萬億元，同比增長38.7%。中原地產首席分析師張大偉認為，從當下銷售數據看，2018年標桿房企銷售規模預計將刷新歷史紀錄，但整體看，上漲速度相比2017年明顯開始放緩。

　　樓市調控節奏沒有變化，從國家統計局發布的每月70城樓市信息，再到上市房企的銷售數據，圈內人士能夠發現其中的趨勢性變化。但就生活常識而言，或者說普通人而論，樓市傳導過來的感觸是完全不一樣的。

　　宏觀而言，本周期持續加碼的樓市調控，已經形成了一線城市、二線城市、三四線城市樓市僵持性“企穩”的態勢。一方面，本周期樓市生態始于去庫存而釋放的市場動力，因為失控而導致市場紊亂，從而引發史上最嚴的樓市調控。另一方面，一線和二線熱點城市的樓市調控取得一定成效，但是樓價依然維持高位，市場容量依然存在較大缺口。三四線城市房屋存量基本消化，增量同樣熱銷，而且三線城市的房價也快速進入“萬元+”時代。

　　微觀而言，人們無論處于哪個城市，依然有共同的感受，房價依然高企，安居之夢仍然難圓。具體言，一線城市和二線熱點城市的房價持續高企，哪怕樓市在調控下陷入僵持，量價有所回落，但由于這些城市的量價基數太高，因而調控下的價格回落，幾乎讓人們無感。正因為如此，杭州一些樓盤降價幅度的“大”，才引發先買房者的“憤怒”，出現要求退房退錢的“反市場”事件。至于三四線城市，本周期處于“漲姿勢”，很多縣城和地級市房價進入“5000+”和“萬元+”，則讓剛需群體陷入深度焦慮。

　　在此情勢下，樓市調控呈現出系統化和立體性的政策設計，總目標是解決樓市周期律的沉疴，真正實現“房住不炒”的目標。但不得不說，本周期樓市調控壓力更大，問題更多。

　　洞悉樓市真相，看宏觀數據似乎有了不錯的調控效果。畢竟熱點城市的樓價穩中有降、三四線城市的量價也在慢慢回穩。從開發商的市場預期看，“金九”的銷售數據變得“溫吞”，“銀十”也不會有更高的市場預期。但從民生體驗看，人們依然對房價高企是滿腹牢騷，對安居之夢難圓有著深深的慨嘆。

　　因此，無論“金九”溫吞還是熱火，或者“銀十”名副其實，對剛需群體而言，一房難求都是常態。“房住不炒”目標依然需要各方努力才能達到。

　　關鍵是，由于外部市場的貿易摩擦，對政策結構也會造成一定影響。市場穩預期、經濟穩增長現在成為政策面的主要目標。因此，積極的財政政策會更加積極，貨幣政策也會相對寬松。今年財政減稅減費規模將達1.3萬億元，剛剛的降準也釋放出7500億元的流動性，這些都將定向投放于實體經濟方面。在此情勢下，第四季度的樓市將會面臨相應變化。一方面，各地基于穩增長的需要，難免會有以樓市來刺激經濟的慣性。另一方面，如果積極的財政政策把關不嚴，有可能有相當部分資金會投放到房地產領域。更重要的是，降準釋放的流動性也可能會被挪用到房地產項目上。這在以往的樓市周期里，屢見不鮮。這是樓市“銀十”和最后兩個月可能“熱”起來的市場要素。

　　不過，樓市上演調控的同時，政策面也加大了財政預算的考核。因此，樓市不要對財政政策和貨幣政策抱有太多期望。包括股市，在華爾街股市下跌的外部傳導下，A股市場再次迎來千股同跌的市場尷尬。由此可見，降準釋放的流動性并未流向股市，而是真正投向實體經濟。

　　越是在外部市場嚴峻的情況下，脫虛向實的政策節奏越不能亂。樓市調控已經到了最關鍵的時刻，如果政策加持不夠，稍有放松，就會重蹈以往“宏調變空調”的覆轍，樓市也就難以走出紊亂泡沫化的怪圈。

　　作者張敬偉系中國人民大學重陽金融研究院客座研究員，本文刊于10月16日《北京青年報》。

　　(本文作者介紹：中國人民大學重陽金融研究院（人大重陽）成立于2013年1月19日，是上海重陽投資管理股份有限公司董事長裘國根先生向母校捐款2億元的主要資助項目。)