帝都房價圖景：投資客離場、二手房寒冬、環京的小幅試探

　　原創： 宋虹姍 90度地產

　　近期，全國各地市官方文件都放出解開限購的消息，給有點冷的房地產注入一劑緩釋劑。但帝都北京的畫風顯然不同，90度地產近期走訪北京各區，對于北京的房價，感受到了冬日的溫度，寒風瑟瑟！

　　諸葛找房數據顯示，上周北京新房市場迎來“銀十”，成交量走高；但二手房市場依然低溫，成交量環比前一周下跌2.17%。  同時，北京城區二手房市場價10城區下跌，僅石景山和通州2城區上漲。其中，順義的二手房市場價降幅最大，降幅達1.75%。 

　　呼吸著帝都空氣的你，有沒有隱約感覺到居住區域周邊的房價異動。而在這場異動大戲中，有二手房業主處在降價的無奈徘徊、開發商在夜晚微微亮起的售樓處燈光，還有剛需一顆內心暗藏抄底的決心。

　　北京大到從一個區到另一區，好像要穿越幾座城市。而每個區的房價情況都呈現出不同的面貌，90度地產本期調查了北京市朝陽、海淀、大興、環京等區的房地產市場，為粉絲呈現一份“有溫度的房價圖景”。

　　朝陽：房價砍下100萬如同“買白菜”

　　周一工作日的下午，老王早早吃過飯，步行至和中介李嘉約定好的朝陽三里屯附近的中紡里小區，跟中介發微信說到了后，兩分鐘，李嘉就和同事張姐小快步地從門店趕到了小區門口。張姐說由于最近帶看量都不多，每天就帶一組兩組客戶，所以一同跟李嘉過來，方便幫忙拿鑰匙看房。

　　老王和女兒都住在朝陽，女兒一家四口住在團結湖80年代建成的老學區房，老王和老伴住在附近小區的一居室。隨著女兒的二胎寶寶出生，老王覺得女兒的兩居室越來越局促，陸陸續續的在居住地附近看房。

　　這一年，每次看下來幾套，李嘉跟老王說過最多的話，就是“價格能談”。

　　這次李嘉帶老王看的也是學區房，老王在這套三居室里左看右望，除了面積比女兒現在住的房大，裝修條件和女兒現在住的相差甚遠，置換后，裝修的錢又是一筆大額支出。

　　李嘉看出了老王的猶豫，寒風漸起，李嘉裹緊自己西服外面的羽絨馬甲，補充了這套房子的價格情況，“叔，這小區樓齡挺新的，而且還能看到三里屯的全景。這間95平的3室1廳，掛牌價950萬，其實我們能幫你談到900萬，是業主的底線價格。”

　　見老王沒回答，和李嘉一同來的張姐補充道，“裝修是老了點，但裝修這部分的錢可以從房款擠，我們盡量在這個底線價格再跟業主談到850萬。”

　　直降100萬，老王終于心動了，“北京現在這房價，砍下50萬都沒什么感覺”。

　　二手房市場和帝都的天氣一樣，需要裹緊外衣，迎接冬天。

　　同樣屹立在三里屯商圈的公寓項目soho也是如此。三里屯soho也是李嘉和同事主要帶看的項目之一，2008年交房時，有不少山西煤老板以3萬左右的均價，買下一整層。不過最近，一些在soho擁有多套房產的業主因為資金短缺等各種問題將名下房產掛牌出售。

　　有些投資客在離場。

　　李嘉的一位在soho擁有3套房產的客戶就是這樣的情況，因為長期在日本且最近缺乏資金，決定賣出2套房，其中一套總價1050萬155平的公寓，客戶跟李嘉說1000萬就可成交。但由于那套房子戶型略差，客戶最近有些不自信，在考慮繼續降價拋售。

　　海淀：買房人都在等待一個合適的時機

　　十一假期剛過去的一周，一天下午，海淀雙榆樹的一家中介門店，金牌中介小剛正在不疾不徐的幫自己要換房的老客戶挑選合適房源，門店的同事有的忙著電聯客戶，周圍斷斷續續的還有桌子椅子稀稀拉拉挪動的聲音。

　　談起最近周圍的市場情況，小剛跟90度地產說，“大幅降價沒有什么感覺，成交量肯定是下來了一些，但總體還算穩定。但目前是房源量比較充足的市場，所以像頂層、臨街 、戶型不好、交易稅費比較多這種，有“缺陷”的房子，就不太好賣。如果著急賣，我們肯定是建議業主降價，因為現在大部分客戶都不是有特別高的熱情去購房，都是有合適的，再出手。現在只有買到房子的業主會主動聯系我們降價。”

　　說到這，小剛給90度地產看了最近成交的一位客戶成交記錄，位于海淀區知春里62㎡的2室1廳，8月時客戶給出的價格是582萬， “這套房子9月成交，成交價格降了35萬至547萬，單價降了近7000元。”

　　“其實對于現在二手房一直降價的市場，客戶自己也知道，所以這個成交結果客戶是還算滿意的。”小剛說。

　　“海淀媽媽”Monica就比較焦慮，Monica的兒子今年9月剛上小學，Monica很早就打算在兒子上小學時置換一套更大的房子，2016年，她家的房子掛牌價是730萬元。

　　換房是為兒子營造一種更好的學習氛圍，的確，從幼兒園就開始補習英文、圍棋、數學、聲樂，甚至編程的娃更需要一個獨立的空間。但Monica一路觀望，如今她們家的房子掛牌價格從730萬元直降15%至620萬元。

　　不過，Monica和老公看中的那套房也從960萬元降到了880萬元。這讓Monica還是吃了一顆定心丸，再等等，可能會有更合適、性價比更高的房子。

　　南城的新房“紅海”，是開發商的戰場

　　除了部分地區二手房的蕭瑟，新房市場表現如何？自從北京進入限競房時代，位于南城的大興一直是被購房者討論的焦點之一。從供應來看，大興是限競房最密集的區域之一，已然成為限競房供應紅海！

　　自帶產業區的亦莊板塊，除了是大興的買房首選之外，也是扎堆供應的地區之一。全北京已經成交的100宗限競房住宅地塊中，有24宗在大興及亦莊區域。如此密集的地塊供應無疑將使限競房市場的競爭更加激烈，去化難度進一步增大。亦莊板塊屬于在售限多個項目都對90度地產反饋，當前亦莊板塊處于不溫不火的狀態，產品才是真正打動購房者的核心要素。

　　那么，在這一片“紅海”之中，新房價格降了嗎？

　　一位亦莊項目的負責人對90度說，實際上公司位于亦莊的新房項目并沒有實質性的降價，只是拿了一些朝向、位置、樓層不好的房源做了點優惠，平均每平便宜幾百。

　　從銷量上看，這位負責人感受到，剛需產品影響不大，像90平米三居，120平米的四居還是熱銷產品，主要改善產品影響較大，像非傳統高端別墅區域的別墅產品嚴重滯銷。

　　有一個“公開的秘密”是，開發商普遍支付給渠道銷售傭金的比例在提高。

　　另外，看好亦莊但購房條件受限的小部分人“另辟蹊徑”的選擇就是商辦房了，亦莊中介對90度表示，亦莊區的林肯時代很受歡迎，銷量很高，不少同行從這個項目拿到了渠道提成費用。但鄰近的國銳金頂商辦項目就慘淡很多， 由于產品不及林肯時代，熱度很低，基本賣不出去。

　　相比以上提到的區域，南城銷售情況略顯慘淡的就是處于臨空經濟帶的龐各莊、魏善莊了。雖然限均價4萬左右，但是項目的售價均在3.7萬/平左右，是北京限競房降價最多的區域，只能走促銷路線，去化難度不小。

　　環京：從燕郊一紙文件開始的“小幅試探”

　　帝都的控制房地產的重拳之下，感受到最強力度的區域就是環京了，這份力度沖擊到了不少在高點買進環京樓市的人，讓他們的一路看漲之心在多個輾轉難眠的夜沖至了冰點。

　　不過，隨著近期燕郊的一紙文件放出后，這層冰面似乎出現了一點裂痕。

　　10月18日，河北廊坊三河市傳出一份“限購松綁的18號文件”顯示：凡燕郊中省直單位、高校、醫院的員工或以燕郊高新區名義引進的企業，在燕郊無住房的可以在燕郊購買一套新建商品住房；遷入北京城市副中心機關事業單位的干部及職工將實施“一定三限”，即嚴限制特定人員，限購一套住房，限售三年，限定價格。

　　此份文件傳出后，被不少人視為燕郊樓市的解凍，據媒體報道，消息傳出后，一夜間燕郊多家售樓處亮燈。本是“一潭死水”燕郊樓市開始躁動。

　　不過目前燕郊各家樓盤向外透露出的購房資格不大一致。另有分析人士認為，“松綁的口子有多大”似乎還是一個問題，實際上都是試探。

　　對于燕郊是否值得買，著名分析師張大偉表示，“燕郊作為北京周圍的飛地，的確適合在北京東部生活的年輕人置業，而且現在的價格只有一萬多，已經是大部分南方三四線城市的價格。的確值得考慮。”

　　當然，買房的時候，依然是需要看清楚區域，燕郊也非常大，核心區已經基本沒有新房，現在燕郊也已經基本是二手房市場。買房的時候需要避免被所謂的限購等政策忽悠。

　　放眼環京，中原地產對于第三季度的環京樓市這樣總結，“政策未見松動，成交量略有上升”。從宏觀政策看，截止至2019年3季度，限購政策輻射至環京38個區域，占河北城市總量近五成。環京區域部分城市限購政策略有小幅調整，調整內容對市場整體影響較弱。石家莊住建局兩次發文，嚴查和整治違法違建及建筑市場，進一步加強房地產市場監管工作；固安縣公布落戶政策門檻有所降低展。

　　新房市場的成交數據顯示，2019年三季度，環京住宅市場，包括廊坊市區+燕郊+固安+香河+石家莊+張家口，環比量漲價跌。共成交1.55萬套/160.86萬㎡，成交套數環比上漲26%；成交均價為1.23萬元/㎡，環比下降13%。

　　僅石家莊1個區域成交套數同比下降，廊坊市區、燕郊、固安、香河、張家口等5個區域成交套數同比上漲，其中張家口漲幅最大，成交套數同比上漲4倍。

　　90度地產昨日采訪一位香河的中介說，“香河目前沒有放松限購，但燕郊、大廠的部分開發商已經從原來的全款分期，現在變成首付按揭的購買方式了。不過政府沒有明確文件出來。”

　　這位中介對環京市場有一定信心，感受到北三縣現在市場回暖趨勢明顯。“現在去化很快，雖然價格現在沒漲，估計下輪應該要漲了，個人預計11月中上旬應該會有一輪漲幅，前提是政府沒有控制的情況下。”

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責任編輯：梁斌 SF055