北京上海深圳3月樓市成交暴增刷屏！真相如何？是何原因攪動(dòng)樓市突然升溫？ 

　　來源：券商中國

　　伴隨陽春三月天氣轉(zhuǎn)暖，多地樓市“回暖”聲音頻現(xiàn)，并在最新的成交數(shù)據(jù)中體現(xiàn)出來，特別是北京、上海、深圳等一線城市3月二手房成交量均創(chuàng)出新高。

　　先來看一組3月份樓市成交數(shù)據(jù)：

　　北京二手住宅網(wǎng)簽量為16051套，環(huán)比增加1.4倍，成交量是2018年5月后的最高值；

　　上海二手住宅網(wǎng)簽量為25931套，環(huán)比增加142%，創(chuàng)2016年10月以來的新高；

　　深圳二手住宅成交4551套，環(huán)比上升127.9%，成交量為近半年新高。

　　一線城市樓市成交集體回暖，樓市風(fēng)向要變？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場成交反彈與最近調(diào)控政策微調(diào)放松預(yù)期加大有關(guān)，北京、上海等前期調(diào)整到位的城市成交已觸底反彈。

　　券商中國記者梳理3月各地調(diào)控政策發(fā)現(xiàn)，多地城市政策微調(diào)持續(xù)，有對特定人群放松限購的，有對二手房交易個(gè)稅進(jìn)行調(diào)整的，還有叫停特價(jià)房的，同時(shí)也有多個(gè)城市政策從嚴(yán)，重點(diǎn)打擊市場各種違法違規(guī)行為，整體看，各地調(diào)控政策延續(xù)了此前松緊并存的狀態(tài)。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份，全國各地樓市調(diào)控政策逐漸平穩(wěn)，僅發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策15次，累計(jì)1月份68次、2月份21次，合計(jì)一季度房地產(chǎn)調(diào)控有104次。整體看，從2018年11月開始，樓市政策出臺(tái)的密集度逐漸放緩，政策以平穩(wěn)為主，部分城市微調(diào)之前過嚴(yán)的調(diào)控政策。

　　不過，對于樓市調(diào)控是否松動(dòng)的問題，住建部副部長倪虹3月23日在中國發(fā)展高層論壇期間接受采訪時(shí)表示：“沒有，樓市調(diào)控不動(dòng)搖，保持政策連續(xù)性。”

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2019年穩(wěn)定房地產(chǎn)市場將成為政策趨勢，未來房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)、中央指導(dǎo)為主，不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的大原則不變。

　　京滬深二手房成交反彈

　　中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：

　　3月，北京二手住宅網(wǎng)簽量為16051套，環(huán)比增加1.4倍，同比增加超三成，成交量是2018年5月后的最高值，也是2017年“3·17”調(diào)控后，繼2017年4月、2018年5月后第三個(gè)成交超過1.6萬套的月份。

　　上海二手住宅網(wǎng)簽量為25931套，環(huán)比增加142%，同比增加49%，創(chuàng)2016年10月以來的新高。

　　深圳二手住宅成交4551套，環(huán)比上升127.9%，成交量為近半年新高，但較去年同比下降了19.1%。

　　對于市場成交量反彈的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，環(huán)比上漲主要是因?yàn)?月春節(jié)月成交低迷，而同比上漲與最近市場預(yù)期升溫有關(guān)，很多之前價(jià)格下調(diào)的城市最近房地產(chǎn)市場都因?yàn)樾刨J相對寬松，出現(xiàn)購房者怕踏空的心理。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對券商中國記者表示，北京、上海二手房成交反彈，市場出現(xiàn)小陽春，而且小陽春有可能會(huì)延續(xù)。因?yàn)楸本⑸虾５亩址苛磕鼙容^大，判斷“小陽春”第一是看量能本身，相比去年的月均值來看；第二要看調(diào)整時(shí)間，北京、上海樓市都跌了兩年左右了，調(diào)整比較充分，這個(gè)時(shí)候成交放量很容易演變成見底反彈。“但深圳反彈不明顯，主要是深圳過去兩年調(diào)整的幅度偏小，所以它的反彈能量不如上海和北京。”他說。

　　不過，在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，當(dāng)前北京二手房市場仍處于弱勢回溫態(tài)勢，市場預(yù)期仍平穩(wěn)。不要因?yàn)?月份市場交易量的回升而誤認(rèn)為市場進(jìn)入快速升溫階段，在北京房地產(chǎn)調(diào)控政策依然保持高壓、新房供應(yīng)相對充裕的條件下，市場不存在快速升溫的基礎(chǔ)。如果后續(xù)缺乏持續(xù)的政策支撐，市場會(huì)轉(zhuǎn)入季節(jié)性向下調(diào)整。

　　興業(yè)房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)發(fā)布研報(bào)稱，核心城市二手房基本面回暖，多項(xiàng)指標(biāo)向好。先行指標(biāo)價(jià)格調(diào)漲占比和新增客源量來看，北京、上海、深圳、蘇州、廈門都有明顯增長。而從成交量來看，北京、上海、成都、廈門、南京、蘇州年初以來成交量都有提升，三月以來回暖趨勢更加明顯。

　　多地樓市政策微調(diào)放松

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場成交反彈與最近調(diào)控政策邊際放松預(yù)期加大有關(guān)。

　　券商中國記者梳理3月各地政策發(fā)現(xiàn)，多地城市政策微調(diào)持續(xù)，有對特定人群放松限購的，有對二手房交易個(gè)稅進(jìn)行調(diào)整的，還有叫停特價(jià)房的，同時(shí)也有多個(gè)城市政策從嚴(yán)，重點(diǎn)打擊市場各種違法違規(guī)行為，整體看，各地調(diào)控政策延續(xù)了此前松緊并存的狀態(tài)。

　　其中，政策微調(diào)放松最明顯的是河北省高碑店市對特定人群放松限購。3月9日，高碑店市下發(fā)《關(guān)于支持民營發(fā)展的實(shí)施意見》，其中提出對符合條件的特定人群，允許在高碑店市購買一套商品房（3年內(nèi)不得上市交易）。而2017年5月高碑店市實(shí)施的房地產(chǎn)限購政策規(guī)定，非本地戶籍在當(dāng)?shù)刭彿啃杼峁?年及以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。此次《意見》為民營經(jīng)濟(jì)吸引進(jìn)人才，改變了特定人群的購房資格認(rèn)定。

　　針對允許特定人群購買一套商品房，高碑店政府相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，出臺(tái)這一條規(guī)定主要是考慮到民營企業(yè)的發(fā)展，以及在發(fā)展過程中，相當(dāng)一部分工作人員有著居住的剛性需求，在綜合研究之后出臺(tái)了這一規(guī)定。

　　楊紅旭指出，有些城市推行“人才新政”，是指符合一定標(biāo)準(zhǔn)的人才落戶之后才可以買房子，但是高碑店這次政策都不需要落戶，是明顯的突破限購的放松。高碑店介于北京和雄安之間，屬于環(huán)京和環(huán)雄的疊加部分，樓市降溫之后比較低迷，本地政府對于土地財(cái)政高度依賴，存在政策放松的動(dòng)機(jī)。

　　不過，億翰智庫則認(rèn)為，本次高碑店雖下發(fā)特定人群可購一套商品住房的政策，但3年內(nèi)不得上市交易也同樣是落實(shí)“房住不炒”的定調(diào)，維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康的發(fā)展。

　　除了對特定人群放松限購，北京、上海、深圳、東莞等城市在減稅降費(fèi)背景下調(diào)整二手房交易稅率，其中，東莞二手房個(gè)稅可“二選一”，不用嚴(yán)格按此前的差額20%征收。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，東莞作為三線城市，此前執(zhí)行的二手房政策過于嚴(yán)格，比上海、深圳等一線城市政策更嚴(yán)格，而且在2018年東莞執(zhí)行“三價(jià)合一”后，納稅價(jià)格與貸款價(jià)格合一，導(dǎo)致高個(gè)稅房源基本難以交易，房價(jià)出現(xiàn)了明顯下調(diào)。目前看，全國嚴(yán)格執(zhí)行能查原值按差額征收個(gè)稅的，只有北京等少數(shù)城市，東莞此次寬松，應(yīng)該說只是把過去過于嚴(yán)格的調(diào)控松綁了。不過，他認(rèn)為，減稅對市場影響更多體現(xiàn)在心理層面。

　　多地嚴(yán)打市場違規(guī)行為

　　在部分地區(qū)政策微調(diào)放松的同時(shí)，多地調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán)，重點(diǎn)打擊市場各種違法違規(guī)行為，穩(wěn)定市場秩序。

　　日前，針對群眾反映海口某項(xiàng)目銷售人員涉嫌以代繳個(gè)稅或社保、騙取購房資格的事件，海口市住建局立刻對該項(xiàng)目開展專項(xiàng)檢查，并表示將加大房產(chǎn)市場檢查力度，在購房資格審核中，除核實(shí)購買人的社保、個(gè)稅繳納真實(shí)性外，還要比對購房人的工資發(fā)放記錄等佐證材料。同時(shí)，對采取類似手段規(guī)避限購政策、騙購住房的，將采取更嚴(yán)厲的處罰措施，一旦發(fā)現(xiàn)立即關(guān)停相關(guān)項(xiàng)目網(wǎng)簽系統(tǒng)三個(gè)月，暫停項(xiàng)目后續(xù)預(yù)售許可手續(xù)的辦理，將相關(guān)企業(yè)和個(gè)人記入不良記錄并公開曝光。

　　保定市住建局日前聯(lián)合中國人民銀行保定市中心支行、保定銀保監(jiān)分局召開會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)規(guī)范購房融資相關(guān)工作要求，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資、首付分期，將違規(guī)提供購房融資行為納入房地產(chǎn)開發(fā)和中介市場整治的重要內(nèi)容，加大對在售樓盤和中介機(jī)構(gòu)門店的檢查力度，加強(qiáng)跨部門失信聯(lián)合懲戒。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，多地樓市“小陽春”的出現(xiàn)，還與市場人為炒作有很大關(guān)系，多地也對此采取了行動(dòng)。

　　3月26日，長沙啟動(dòng)房地產(chǎn)市場執(zhí)法“迅雷行動(dòng)”，將對全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺(tái)和公共租賃住房轉(zhuǎn)租經(jīng)營違規(guī)行為進(jìn)行專項(xiàng)檢查，嚴(yán)查房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過報(bào)紙、廣播、電視、網(wǎng)站、新媒體等途徑，捏造、散布房地產(chǎn)虛假信息和夸大宣傳誘導(dǎo)消費(fèi)者、損害消費(fèi)者權(quán)益的行為。

　　3月31日，濟(jì)南市住建局與市公安局聯(lián)合發(fā)布通知，將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、承銷機(jī)構(gòu)、個(gè)別媒體、自媒體及個(gè)人散布不實(shí)、不良信息，擾亂房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，帶來不良后果的依法予以查處，追究相關(guān)人員法律責(zé)任，并向社會(huì)通報(bào)處理結(jié)果。

　　“一城一策”以穩(wěn)為主

　　業(yè)內(nèi)人士指出，地方政府對調(diào)控政策的微調(diào)放松或從嚴(yán)執(zhí)行，是對原有政策進(jìn)行因地制宜優(yōu)化，進(jìn)一步落實(shí)地方主體責(zé)任，“一城一策”穩(wěn)定市場，防止樓市大起大落。

　　3月4日，江西贛縣住建局下發(fā)緊急通知，要求對贛縣區(qū)所有企業(yè)的特價(jià)房銷售情況進(jìn)行整頓：

　　一是所有開發(fā)企業(yè)立即停止特價(jià)房銷售，所有特價(jià)房銷售前必上報(bào)住建局和物價(jià)局審批；

　　二是自3月3日開始，同類型住宅成交單價(jià)低于該項(xiàng)目2月份同類型成交均價(jià)的商品房合同暫緩備案；

　　三是所有開發(fā)企業(yè)于3月5日前制定降價(jià)引起的應(yīng)急預(yù)案措施上報(bào)住建局綜合股進(jìn)行備案。

　　楊紅旭認(rèn)為，這是在地方樓市降溫后，地方政府維持價(jià)格穩(wěn)定的考慮，一個(gè)方面，地方政府不希望樓市過于降溫，這樣會(huì)導(dǎo)致地方的財(cái)政收入受到影響。另一方面，降價(jià)會(huì)引起一些老業(yè)主去維權(quán)鬧事等社會(huì)不穩(wěn)定的因素。另外，從中央層面看，目前的口徑是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，這是去年12月底住建部提出來的指導(dǎo)方針，對此，地方政府應(yīng)該會(huì)因城施策的進(jìn)行落實(shí)。

　　多地為了穩(wěn)定市場預(yù)期，對于調(diào)控放松傳言進(jìn)行了辟謠。如濟(jì)南市住建委針對取消限價(jià)的傳言重申“堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動(dòng)搖”。河南省住建廳也強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持“房住不炒”定位，落實(shí)城市政府主體責(zé)任，實(shí)行“一城一策”，各地正在加快編制房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制工作方案，將堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，盡快建立起房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系和調(diào)控工作考評機(jī)制。

　　對于樓市調(diào)控是否松動(dòng)的問題，住建部副部長倪虹3月23日在中國發(fā)展高層論壇期間接受采訪時(shí)表示：“沒有，樓市調(diào)控不動(dòng)搖，保持政策連續(xù)性。”

　　張大偉認(rèn)為，2019年穩(wěn)定房地產(chǎn)市場將成為政策趨勢，未來房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)、中央指導(dǎo)為主，不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的大原則不變。

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責(zé)任編輯：梁斌 SF055