作者： 鄭娜

　　[ 銷售市場盡管有些許回暖，但對于房企即將到來的償債高峰來說，杯水車薪。 ]

　　[ 中金公司統計顯示，2022年1~5月，已有25只境內地產債展期。業內認為，在房企資金壓力尚無明顯改善的情況下，未來仍有可能有更多房企爆出債務違約事件。 ]

　　銷售市場盡管有些許回暖，但對于房企即將到來的償債高峰來說，杯水車薪。

　　據克而瑞統計，2022年6~7月，200家核心房企境內外債券合計到期規模約1755億元，其中，近兩個月民企到期債券合計約1178億元，占總規模的67%。

　　同期，民營房企的融資環境并無明顯改善。中指院統計顯示，今年1~4月，受行業短期流動性緊張、多家民企接連發生違約事件影響，行業信用債發行以國央企為主，民企僅成功發行8筆債券。5月至今，在監管層的指導下，包括旭輝在內的5家示范民企采用信用保護工具先后發行了債券，但并無更多民營房企得到類似的發債融資機會。而只能尋求更高利率水平的貸款或加大資產出售力度。

　　在這樣的背景下，房企持續對到期債務尋求展期。中金公司統計顯示，2022年1~5月，已有25只境內地產債展期。業內認為，在房企資金壓力尚無明顯改善的情況下，未來仍有可能有更多房企爆出債務違約事件。

　　利率高達20%

　　上周的房地產市場傳來了兩則關于融資的消息。

　　一則來自民營房企代表旭輝。6月24日晚，旭輝集團對外披露，其完成了2022年第一期公司債券簿記建檔工作，發行規模5億元，發行期限4年期，票面利率定于5.5%。該筆債券使用了由中國證券金融股份有限公司與國泰君安證券創設的信用保護憑證。

　　至此，包括碧桂園、龍湖、美的置業、新城、旭輝在內的五家示范房企，都完成了帶有信用保護工具的相關公司債券的發行。

　　另一則融資消息則來自華南房企雅居樂。同樣是在24日晚間，雅居樂發布公告稱，其獲得不超過8.94億港元的夾層融資貸款。

　　據雅居樂上述公告，2021年4月15日，雅居樂間接全資附屬公司富銳發展有限公司（下稱“富銳發展”，作為借款方）與優先貸款人（作為原貸款方）等方面簽訂了優先融資協議。優先貸款人同意按年利率為HIBOR利率加1.4%，向借款人提供本金總額最高約為10.4億港元的定期貸款融資，為期24個月。

　　今年6月24日，富銳發展與優先貸款方等方面簽訂優先融資補充協議，將上述融資的最終到期期限延長12個月，同意簽署夾層融資協議并設立相關擔保等。

　　具體來看，根據該夾層融資協議，夾層貸款人同意向借款人提供本金總額最高為8.94億港元的夾層融資，自提取日期起計為期24個月。同時，夾層融資需要雅居樂簽立擔保。

　　根據該夾層融資協議，在達到某些條件后，夾層貸款人可選擇將貸款轉換為借款人的所有已發行股份；前述條件中包括雅居樂無力償債等。

　　雅居樂在公告中表示，若夾層貸款人選擇行使選擇權，則富銳發展將不再是雅居樂附屬公司，并預計將錄得約14.37億港元的虧損。

　　據披露，富銳發展的主要資產為位于香港柏架山道的一幅土地，地盤面積約為2.42萬平方英尺，以及位于香港英皇道的一幅土地，地盤面積約1萬平方英尺。該物業擬發展為兩幢約有600個單位的住宅樓宇。

　　有長期跟蹤地產板塊的固收分析師透露，雅居樂獲得該筆融資主要就是靠在香港的項目，目前雅居樂還有其他的融資項目正在推進中，“其他民營房企也有類似的融資項目在推”。

　　“抵押融資基本上是民營房企僅有的渠道之一。”上述固收分析師表示，當前普通民營房企的融資環境并沒有明顯改善。

　　值得一提的是，雅居樂該筆夾層貸款的年利率高達20%。在匯生國際融資總裁黃立沖看來，“對于當前的民營房企來說，拿到錢就可以暫時生存，利息高低已經不那么重要了。”

　　債務一展再展

　　事實上，在當前的市場背景下，大部分已進行過展期或出現違約行為的民營房企，再融資通道關閉，持續尋求展期成為應對債務的主要方式。

　　4月份時已完成展期的“融創房地產集團有限公司2020年公開發行公司債券（第一期）”（下稱“PR融創01”），如今面臨著新一輪展期。

　　公開信息顯示，“PR融創01”總發行規模40億元，票面利率4.78%，應于2022年4月1日兌付回售資金及利息。此后，該筆債券的展期方案通過，相應的兌付方案為自2022年4月1日起的18個月內，定期兌付一定的本金，直至第18個月累計付清本期債券全部本金，利隨本清。

　　根據上述方案，融創已經完成了5月15日首筆10%的本金及其對應利息的足額支付，并應于6月30日第二次分期支付“PR融創01”發行總額10%的本金及其對應利息。

　　如今，第二期款項的支付遭遇難題，出現不確定性。6月24日，融創在上證所發布公告稱，“截至目前，公司面臨短期較大的資金壓力，預計無法于2022年6月30日前籌措到足額的分期償付資金，擬對本期債券后續的還款節奏進行調整。”

　　融創在公告中表示，自其于2022年4月1日調整了本息兌付安排以來，房地產行業銷售市場仍持續低迷，同時受疫情反復的影響，融創在今年前5個月累計實現合同銷售金額同比減少59.16%，使其短期的資金安排受到了極大的影響。

　　對于已經展期的債務，再次調整支付節奏的情況同樣出現在世茂身上。公開信息顯示，世茂擔保的“中信建投-鑫荃供應鏈金融第1期資產支持專項計劃”近日對調整后的展期計劃再進行調整，將原定展期11個月的方案改為展期18個月，即剩余各期本金的支付時間各延期了約7個月。該產品優先級部分“PR1優”發行規模7.15億元人民幣，存續金額約5億元。

　　奧園則開始對境內債務的到期利息尋求展期。6月20日，奧園發布債券公告稱，“21奧園債”原應于7月2日兌付第一年度利息，擬向債券持有人請求變更本期利息的兌付安排，由原來的一次性償付，調整為自7月2日起的12個月內定期兌付一定比例的利息，直到第1年末累計付清本期利息。

　　據上述公告，“21奧園債”發行規模合計18.2億元，期限4年，票面利率為6.8%。包括上述展期方案在內的三項議案的表決截止期限為6月27日。據知情人士透露，該場持有人會議召開前，已提前與投資人“溝通好了”。

　　據中金公司統計，2022年1~5月，已有25只境內地產債展期。同時，截至目前，有13家房企對境外美元債尋求展期，包括大發、中梁、正榮等。

　　據克而瑞統計，截至6月初，共有26筆美元債新增發行，但有16筆為要約交換，將現有票據交換為新發行票據，變相展期。

　　7月再迎償債高峰

　　隨著房企下一個償債高峰的到來，未來一段時間內，債券展期或將更加密集地出現。

　　克而瑞統計顯示，2022年6~7月，200家核心房企境內外債券合計到期規模約1755億元，其中，民企到期債務壓力巨大，約有1178億元債券到期，占比67%。同時，下半年，民營房企到期債券中，海外債約占總規模的56%。

　　另據公開信息，7月，共有58只境內地產債面臨到期及回售，合計金額約649億元。其中，恒大、華潤置地、金地、融信、寶龍等房企均有兩只以上的境內債面臨兌付。

　　而與之相對應的則是，民營房企始終不樂觀的融資環境。

　　中指院統計顯示，今年1~4月，受行業短期流動性緊張、多家民企接連發生違約事件影響，行業信用債發行以國央企為主，民企僅成功發行8筆債券。

　　5月以來，在監管層的指導下，包括龍湖、碧桂園、美的、新城、旭輝等在內的五家示范民企采用信用保護工具，先后發行了6筆債券，發行規模合計約39億元。

　　不過截至目前，除了上述5家房企之外，鮮少有民營房企能夠在公開市場上實現融資。事實上，即便是上述被監管層蓋章認定的示范民營房企，2022年以來發債的難度也不小。

　　5月底，在由上證所組織的五家民營房企與投資者的交流會上，有與會房企高管提及，2022年2月~5月期間，該公司曾兩次發債，盡管都發行成功，但第二次明顯感受到市場的壓力，發行顯得吃力，“有兩家過去與我們公司合作的大型銀行機構，一些爆雷企業影響到他們對民營企業的投資，后來基本上‘一刀切’，對民營房企的債券就不再投了。”

　　在融資渠道尚無明顯放開跡象，并且銷售回暖不明顯之時，房企還在努力加強回血。近日，奧園以5.68億港元的總價出售了位于澳大利亞的兩家附屬公司的股權；富力地產于5月時折價出售了海南大英山新城市中心項目，回血約10億元。

　　“整體來看，當前還有不少房企存在流動性問題，未來仍有可能有更多房企爆出債務違約事件，仍需要行業注意。”克而瑞研究中心指出。

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責任編輯：王茂樺