原標題：債主上門維權！又一家百強房企，暴雷了

　　來源：西部城市

　　文丨樓叔

　　地產調控持續收緊，又有房企暴雷了。

　　近日，因實地地產集團商票逾期拒付，供貨商和持票人前往廣州富力盈凱大廈維權的消息，在網上廣泛傳播。

　　7月27日，實地集團回應稱，目前實地已與持票人就商票逾期問題達成共識，妥善解決了問題。

　　但事實上，近幾個月來，這早已不是實地地產第一次陷入商票逾期兌付風波。而結合其堪憂的債務情況看，此次維權鬧劇的解決，并不意味著危機的解除。

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　　更諷刺的是，和實地地產有著千絲萬縷聯系的富力地產，也在27日發布公告稱，與實地無債務及股權關系，意圖緊急切割，避免遭受連帶影響。

　　那么，作為曾經的百強房企，實地地產為何會走到這一步？

　　01

　　在今年5月，實地地產就因為連續兩次商票逾期拒付，引發市場廣泛關注。

　　在此前的風波中，實地地產解釋稱，是因為收款方之一涉嫌詐騙，所以暫緩支付。但最終實地地產還是100%承兌，化解了風波，阻止了風險的擴散。

　　根據當時的報道，實地于5月-7月期間還將有若干筆票據到期，其中5月仍有三筆、6月有一筆，7月則多達9筆。從到期商票票據看，這次再度違約暴雷，可以說是早有伏筆。

　　這次實地地產和債主們的沖突，明顯要更激烈些。

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　　不僅網上有很多人曬出了違約拒付的商票，線上討錢；還有不少供應商和持票人，跑到實地地產的廣州總部，穿著“實地還錢”的短袖線下維權，維權現場更是爆出激烈的肢體沖突。

　　有消息稱，“實地方面稱要和持票人談7折回收票據，打折清償債務”。這樣的解決方案，似乎沒有能夠平息維權怒火，現場沖突多少能說明談判的情況。

　　值得注意的是，從網友曬出的商票看，此次違約所涉及的還包括不少小額商票，比如微博網友“ytmfwfnh”爆料稱，其持有兩張合計25萬元的商票，實地直接拒絕兌付。

　　這些細節如果屬實的話，那意味著，實地地產的資金狀況，確實是相當緊張。

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　　至于富力地產的緊急公告，也不難理解。

　　雖然實地集團董事長張量是富力地產集團董事長張力之子，但富力自身的財務狀況都比較糟糕，要避免受到牽連，自然得火速切割。

　　而對于實地地產來說，“老爹”的這份公告，無疑讓其處境更困難。

　　盡管實地方面對外表示風波已解決，但連續的商票逾期，多少會加劇市場的擔憂情緒。

　　房地產本身是資金密集型行業，開發商最怕的就是資金鏈危機，如果各路債主們對實地地產的兌付和償債能力持消極預期，那么恐慌情緒一旦傳導，后果可能會更嚴重。

　　02

　　為何實地地產會頻繁陷入商票違約危機？這還要從它的擴張發展史說起。

　　公開資料顯示，2006年張量創辦地產平臺，在發展早期，富力地產為它的起步提供了重要幫助。

　　不過直到2015年，張量才宣布要“增加非富力業務，打造自己的品牌”，并將地產平臺更名為實地地產。

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　　從獨立發展擴張的時間點來看，實地地產的起步算比較晚的。所以，為了抓住行業風口，近些年來實地地產開始加速擴張，并且在2018年定下了1200億元的銷售目標。

　　為了快速做大規模，實地地產招兵買馬，從各大房企挖來了一批明星經理人，包括在百度一度被視為李彥宏接班人的李明遠，打造出明星高管團隊。

　　拿地方面，也是不惜重金。以2020年為例，實地地產在重慶、昆明、佛山、惠州等地陸續出手，以350萬平方米拿地面積位列榜單第51位，總拿地金額 85 億元，躋身前100名。

　　實地地產的規模擴張舉動，一度帶來了銷售額的顯著增長。據媒體報道，2015年實地年銷售額15億元，2016年銷售額突破100億元，2017年則達到201.1 億元。

　　但這樣的業績增長，卻只是曇花一現。招股書顯示，2018年和2019年，實地地產的銷售額不升反降，分別下滑到158 億元、119.6 億元。

　　來源：招股書

　　克而瑞數據顯示，2020年，實地地產的全口徑銷售額為257.4億元，正好位列第100名。距離此前提出1200億元目標相距甚遠。

　　在銷售增長乏力的同時，實地地產曾經招募來的明星高管團隊，也紛紛走人，以至于今年年初被曝13位高管先后離職。

　　對此，實地地產回應稱，并非是集中離職，并且“大部分人員是被公司勸退，僅有兩人是因個人原因辭職”。

　　但如此高的人員流動率，也足以看出其內部的業績壓力和發展困境。

　　03

　　去年5月，實地地產曾向港交所遞交招股書，沖刺IPO。

　　為了體現業務特色，實地地產在近幾年不斷強調自己的科技元素（比如前面提到的招來百度的李明遠），對外打響智慧人居的概念。

　　但科技、智慧的外包裝，并不能改變它是房地產企業的本質，所以也未能給它的IPO之路帶來根本性的加持，兩次遞交招股書都以失敗告終。

　　實地地產上市闖關失敗，并不讓人意外。

　　首先從銷售看，實地地產的增長空間明顯存疑。

　　從2017年突破200億元，到今天實地地產還在200億元的門檻打轉，這樣的體量，在千億房企一把抓的行業里，毫無存在感可言。

　　更重要的是，在三道紅線出爐、房地產行業加速去杠桿的背景下，實地地產的債務情況，可以用極其糟糕來形容。

　　招股書顯示，2017年到2019年，實地地產的資產負債率分別為 99.67%、97.81%、94.02%；凈負債率更是分別高達 3809%、533% 和 225%。

　　對照資產負債率70%、凈負債率100%的紅線標準，實地地產可謂嚴重超標。當然，這并不是2020年的數據，但它要在一年之內調整過關，概率可想而知。

　　來源：克而瑞

　　高速拿地擴張之下，實地地產的經營活動所得現金流量凈額，同樣嚴重縮水，由2017 年的25.2億元，急劇減少至6.6億元，到了2019 年現金流量凈額僅有2.2億元。

　　營業收入方面，2017年到2019年分別為38.7億元、63.7億元、83.2億元，歸母凈利潤分別為3.2億元、8.2億元、7.3億元。增收不增利的特征明顯。

　　盈利能力的不足，債務壓力的高企，正好解釋了為何實地地產會屢次陷入商票違約風波。

　　實地地產宣稱，“已經和持票人達成共識，妥善解決了問題”，但后續接連到期的債務，無疑會給它不斷制造壓力。

　　值得一提的是，行業監管部門日前要求，將房地產企業的商票，也納入到三道紅線的監控范圍。對于實地地產這樣的未上市房企來說，又是一次重大的利空。

　　在內憂外患之下，實地地產能順利過關嗎？

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責任編輯：尹悅