原標題：富力全員炒房的臺前幕后

　　作者： 田晏林

　　最近兩年，每到年底房企都十分難捱，今年這個難度還要再加一檔。在統計全年銷售額的日子到來之際，富力地產正在做最后的掙扎。

　　這個昔日被房地產界譽為“華南五虎”之首的老牌粵系房企，一度把碧桂園和恒大甩在身后，卻在幾次踏空時機之后，跌落神壇。

　　在十分嚴峻的回款壓力之下，富力把目標客戶對準了自家員工，推出“25周年感恩回饋”活動——員工購房最低75折。也就是說，以一套總價為500萬元的房子為例，富力員工在年底前一次性付款至少可以省下125萬元。

　　這個看上去“誠意滿滿”的優惠力度，雖不是強制性的全民營銷動作，但一種聲音認為，富力已有向員工兜售庫存的嫌疑。更為隱秘的是，這場號稱“年終最強員工福利”，其實是富力的一次關鍵自救行動。

　　75折暴露的資金危機

　　“你朋友看上哪個項目了？截止到28日全款付可以75折，到明年折扣就少了。”活動開始執行的第一天，富力員工周園的微信就響個不停，全是來咨詢非員工能否享受買房優惠的。

　　周園稱可以通過他的名字購買，之后再做更名。但是，購房者需要支付一定的置業顧問傭金。“每個公司項目不一樣，傭金也不同，是機密，我又不是銷售，不能白白幫忙嘛。”

　　富力員工的朋友圈更是呈現出一幅年終狂歡的盛景，紛紛曬出這一優惠購房福利海報，但優惠條款里的三條信息卻很難不被人質疑。

　　無論是“不限套數”，還是“免費更名”，或者是“以全款轉賬憑證確認優先購房資格”等等條件限定，字里行間都透著一股缺錢的味道。“年底搞這么大力度優惠，還通過內部發起，員工可以免費更名，還要求一次性付全款，很明顯是為了加速回籠資金、沖銷售額。”資深地產營銷人袁宏表示。

　　雖然表面上看，這是僅針對富力員工的優惠，但在實際操作中，由于有“免費更名”的設定，內部員工因此十分容易幫助企業外的人買房。

　　富力在優惠政策中明確寫道：“享受本次優惠政策及更名的房源，不可享受全民營銷獎勵及自渠、渠道分銷傭金。”言外之意，能拉到客戶，掙到傭金是員工的本事，公司不強制買賣，因此不給予額外獎勵。

　　在一些人士看來，這可以看作是內部員工的一次“炒房”機會。據一位接近富力的房企人士透露，2019年，就有富力管理層在杭州通過類似活動，先購入5套房，再以95折轉手賣出去，一來一回入賬幾百萬元。75折的背后，不僅是富力向員工兜售庫存，也是變相刺激員工的售樓積極性。

　　“公司抓住了員工這種心理，通過更高的優惠，給大家提供一個掙錢的機會。但這有可能是個坑，萬一富力資金鏈真的斷裂，項目爛尾，這房子就砸手里了。”袁宏分析道。不過，最關鍵的還是要賭對城市，不是每個地方都叫杭州，也不是每個地方都能意外出現爆火的樓市。

　　在袁宏看來，富力大概率是遇到坎兒了，急于甩賣套現。此番優惠，也是富力深思熟慮后所設。“你看它沒有直接向大眾做促銷，而是以感恩員工的名義進行，為什么？這樣不會引起太大的輿論反響，如果對外釋放75折消息，很多人會認為富力快不行了，所以才不計成本地降價賣房。”

　　富力真的不行了嗎？盡管它一再遮掩，盡力避免輿論對其資金鏈和銷售額的關注，但懸在其頭頂的達摩克利斯之劍實在太過搶眼。據財報，截至2020年6月底，富力地產的總有息負債為1877.4億元，短期負債為748億元，貨幣現金只有360億元，這其中還有180.9億元是受限制資金，現金短債比0.48。此外，公司剔除預收款后的資產負債率為78.16%，凈負債率為177%。

　　按照今年監管部門制定的融資“三條紅線”，富力的上述指標全部踩中。這意味著，在資本密集型的房地產行業，富力不被允許新增有息負債，不僅融資會受到限制，企業的發展規模也將就此止步。

　　今年前11個月，富力地產總權益合約銷售金額約1172.8億元，同比下降2.55%，按照年初設定的1520億元的銷售目標計算，完成率77.2%。銷售戰績的多寡不僅直接關乎房企的臉面，也是企業生存的砝碼。諸葛找房數據研究中心分析師趙忠吉統計，之前有41家房企公布了2020年業績銷售目標，目標完成率在86%至100%的企業有28家，完成目標的企業，年底優惠力度一般不大。

　　反觀富力，年關將至的日子有些難熬。最近兩年，公司的行業排名已經從2018年的第19名，下滑到23名。一位熟悉營銷套路的房企人士稱，為了沖擊業績的最后一個月，許多開發商放寬認定標準，將認購尚未轉簽的業績指標也計入銷售業績，富力也存在這種情況。

　　一山容二虎

　　縱觀整個中國商界，富力是少有的“雙老板制”企業。董事長李思廉和聯席董事長兼行政總裁張力，于微時相識，共同創業。都說打工不能找親戚，經商不宜找朋友，但李張二人的無間合作，在很長一段時間內都是房地產行業的佳話。

　　2007年，在港交所主板上市兩年后，富力地產迎來巔峰時刻，以161億元的銷售額排名全國第4，僅次于萬科、綠地和中海。那時，業界把它和碧桂園、恒大、雅居樂、合生創展稱為“華南五虎”。可此后的十年，基于戰術打法和管理機制的差異，“五虎”的命運發生轉變。如今，碧桂園、恒大穩居房企第一梯隊，楊國強和許家印的家族財富也高出李張二人多個段位。

　　1993年，從廣州郊區二輕局團委下海五年的張力，在做裝修工程時看到了廣州樓市的商機。但開發房地產項目對資金投入要求高，勢單的張力邀請自己的好朋友、香港人李思廉合伙做生意。李思廉畢業于香港中文大學數學系，畢業后第一份工作是證券金融分析員，之后轉行做貿易。當張力把做房地產公司的想法告訴對方后，倆人一拍即合，共同投資了2000萬元成立了廣州天力房地產公司 （富力集團的前身） 。張力是“前鋒”，主管項目開發和工程管理；李思廉是“后衛”，負責財務和市場營銷。

　　富力地產聯席董事長兼行政總裁張力

　　關于兩人的合作細節，張力曾向媒體透露：“像買地，李先生從來不理，我一個人說了算。我也不搞那些前期調查、市場分析，這塊地能不能買，我只要去看一眼，心里算算，大概用一個小時就可以斷定這塊地要或者不要。我從不想聽別人的意見，別人提了也白提。”

　　張力和李思廉性格反差很大，前者人送綽號“豹子頭”，被媒體形容是“不安分的人”，后者卻嚴謹內斂。“其實就出行鋪張來看，張老板排場比李老板大多了。”今年初，張勉從富力離職，作為富力的管培生，他坦言自己很遺憾。“我走的時候，很多同事依然安于現狀，很少有人關注公司還在不在發展了。“

　　張勉曾在富力從事土地投資工作，“李老板管錢，張老板管拿地，現在是沒錢拿地了，你自己體會吧”，這是張勉離職前對公司狀態的評價。

　　一位海南開發商更是直言，作為最早進入海南的房企，富力重金押注的海南市場，現在只能淪為陪跑。“從去年開始他們就不拿地了，投資部門人員大量流失，還停發年終獎，市場口碑比較一般。”

　　從2019年下半年開始，富力還陸續傳出裁員消息，今年更是變本加厲。一位接近富力的房企人士稱，富力支付工程款很慢，銷售回款也慢。從3月至4月起，富力北京分公司就針對基層員工進行優化。上個月，坊間還傳聞富力地產經營困難，將于明年裁員30%，稱公司已經暫停了所有招聘活動。不過該消息隨后被官方否認。在張勉看來，無論消息真假，裁員并不能解決公司根本問題，“就算裁員，裁的人大部分都是底層，其實更多的人員管理成本沒有花在這部分人身上。加速回款是必要的，但我個人認為杯水車薪。”

　　對于富力，張勉已經沒有太多感覺了，“就記得從我入職以來，資金一直緊張。很多投資項目不用呈到大老板就沒了。做什么都是一種慢的感覺。”比張勉早兩年離開公司的趙楠，用他的親身經歷佐證了這一說法。“2018年我走了個報銷流程，總共就1000多塊錢，整個流程都是紙質的，沒有任何線上審批，我也不知道一共有多少環節，走到哪一步了。等到一年后，我都離職把這事兒忘了，同事給我微信轉錢過來了，真的毫不夸張。”

　　在趙楠看來，當年的張力和李思廉是比許家印、孫宏斌這些大佬都厲害的人物，但他總覺得，老板把錢掙夠后，如今的心思已經不在企業能不能基業長青上了。“我有時勸自己，他們也只是趕上時代浪潮的普通人而已。”

　　 “世紀交易”成深坑？

　　富力走到今天的局面，有太多蹤跡可循。

　　2017年，在被譽為“世紀交易”的簽約儀式上，萬達董事長王健林“壯士斷腕”出讓自家酒店生意。一口吃不下全部的孫宏斌拉來李思廉接盤。發布會比原定的開始時間晚了足足一個半小時，背景板上，富力的名字還曾一度被刪掉。有傳聞說，李思廉現場壓價，氣得王健林憤怒摔杯。

　　真相究竟如何，恐怕只有他們三人知曉。外界只看到，最終富力以六折的低價、189.55億元買下了萬達73間酒店和1個寫字樓項目，還因此獲得了“全球最大的豪華酒店業主”的名號。

　　在和王建林、孫宏斌一起開香檳慶祝的時候，李思廉估計不會想到，憑運氣攬到的生意，也在憑實力虧損。2020年上半年，富力酒店運營板塊錄得9.36億元虧損，較去年同期虧損額增加了122%。而往前倒三年的數據也是虧損：2017年至2019年，其酒店業務缺口是1.46億元、4.59億元和10.08億元。

　　對此，李思廉解釋稱：“酒店這個行業是看現金流的，每年都有折舊，折舊會容易產生虧損，這也是正常的。”

　　本來在拿下萬達資產包前，富力的資金就不算充裕。之后更是一直尋求融資，以增加資金流入。億翰智庫分析指出，2019年雖然短期債務壓力最終在融資后得到緩解，但受此影響，公司凈負債率升至199%，上升14.8個百分點。“除此之外，2019年公司權益銷售額同比增速放緩至5%，土地儲備規模基本與2018年持平，營業收入達到908.1億元，同比增長18% ，但難掩利潤率下滑趨勢。”

　　一位熟悉富力的房企人士告訴AI財經社，自從2011年開始轉型發力商業地產，富力一直在資金上承受較大壓力。“你看它每年的銷售排名都在后退，吃掉萬達酒店，僅僅是壓倒富力的最后一顆稻草。”

　　在該人士看來，現在的富力不該想著怎么去資本市場上找錢，而是應該多想想如何提升自己的業務水平。住宅產品如果做得不夠優秀，無法實現快速的銷售溢價，企業就沒有現金流支撐，更難以讓酒店這樣的持有型物業盈利。

　　據雪貝財經消息，酒店資產帶來的資金重壓，以及重金押注的海南和海外市場營收出現斷崖式下滑，富力資金鏈承壓，2020年上半年公司不得不退出鄭州等多個北方城市。

　　回A夢碎，斷臂求生

　　擺在富力面前解決資金流緊張的辦法有兩個，一是加快銷售讓資金回籠，二是尋求資本市場的幫助。

　　多么相似的場景，這個自13年前就曾提出的解決方案被再一次搬了出來。2007年風頭鼎盛的富力上演了一場囤地大躍進，當年度，富力在天津、佛山、廣州連拿三塊“地王”，結果導致凈負債率飆升到139.5%。而且那時的富力手中還有許多自持商辦物業，沉淀了大量資金。張力曾坦言，適度擁有商業物業是需要的，可以增加企業的抗風險能力，但如果自持太多，對企業的資金鏈是個考驗。

　　由于激進的發展策略，2008年經濟危機的來臨，讓富力瀕臨破產。“記得當年富力領導層降薪，裁員、停發工資持續了挺長時間，雖然08年對很多企業來說都是生死一線，但當時在房企里，富力是最危險的。”袁宏回憶說。

　　當時富力的解決辦法就是上述兩條，但經濟危機使銷售陷入低谷，回歸A股市場也比李思廉設想的困難百倍。后來的故事也簡單，在國家4萬億經濟刺激下，富力活過來了。之后靠甩賣商業資產求套現，腳步也逐步放緩。

　　據深圳房地產界人士觀察，2008年到2015年之間，碧桂園、恒大做得如火如荼時，該加杠桿沖規模的富力反而沒有動靜。2016年、2017年看到資產行情火爆，又開始大規模加杠桿，收購了萬達酒店。但沒想到2018年下半年房企融資渠道收緊，富力的日子又接著難熬。

　　2011年為了解決破產危機帶來的后遺癥，富力曾以1460萬元收購深圳鳳凰足球隊，后更名為廣州富力，隨后又投資5億元在廣東省梅州市梅縣建設了一座高標準的足球學校。一炮打響了“富力”這個地產品牌在民間的知名度。

　　廣州富力球隊

　　當年，張力談及高調參與中國足球時表示：“我搞足球就當為公司品牌宣傳做投入，這筆資金遠比硬廣的性價比高很多。沒搞足球之前，三四線城市很少有人知道富力的，自從進入足球圈后，這些城市的大人、小孩都知道富力了，這就是足球的魅力。”

　　但是今年12月14日，中國足協在職業聯賽專項治理工作會議上宣布，俱樂部名稱不得含任何股東及關聯方、實際控制人的字號、商號或品牌名稱。12月18日，廣州富力足球俱樂部正式更名為“廣州城足球俱樂部”。

　　沒有了名頭的加持，富力還能亮出其他以小博大的高招嗎？袁宏評價富力是非常擅于投機的企業，只要抓住機會就想賺大錢，“但遺憾的是，市場邏輯和政策方向已經變了，投機心態已經不適合未來了。”

　　今年7月9日，努力了13年，富力地產第五次回歸A股上市的計劃終究還是落空了。盡管富力看中A股市場的高估值，但自救迫在眉睫，今年3月，富力開啟第二套方案，申請將全部已發行的約22.07億股內資股股份轉換為H股并在聯交所上市，即所謂的H股全流通。

　　港交所首席經濟學家巴曙松曾表示，H股全流通會顯著增加境內上市企業融資便利度，降低企業融資成本，有助于提升公司治理和投資價值，為港股市場帶來新的流動性。

　　9月28日，富力地產宣布方案二順利完成。在樂觀的投資人看來，雖然回A沒有獲批，但眼下總算是多了一條解決公司融資難題的路。

　　與此同時，富力還在加速回款。11月9日，富力地產將其全資持有的廣州富力國際空港綜合物流園70%權益轉讓給黑石集團，以63億元估值計算，此次交易對價為44.1億元。交易完成后，富力將可收到現金付款約41.2億元，預估帶來約15億元的收益。

　　此外，據媒體報道，富力還挑選了全國近500億元的貨值，交由易居上線售賣。但這批房源的部分項目不太好賣，都是尾盤，有商鋪、車位等業態。AI財經社在這次富力給員工提供的75折購房優惠項目里，隨機抽選了北京、天津、廣州的樓盤咨詢，情況亦是如此。

　　打折出售，以犧牲利潤換取現金流是飽受負債困擾的房企慣用做法，但最終能完成多少還是未知數。富力能不能邁過眼前的坎兒，張勉認為，在“三條紅線”下，富力只要能撐住就還有未來，斷臂求生不丟人。

　　（應采訪對象要求，文中袁宏、張勉、趙楠、周園是化名。）

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責任編輯：蔣曉桐