原標題：建業地產固守河南遭內外夾擊，省外擴張尚無實質進展

　　來源：斑馬消費

　　正在進行的中超聯賽如火如荼，河南建業隊老板胡葆森，在資本市場亦是轟轟烈烈。

　　在7月份20多天里，胡葆森耗資超40億元，先后拿下建業地產二股東凱德集團清倉的股份，以及裝配建筑企業中民筑友控制權。

　　胡葆森是建業地產實控人，無論是他接手股份加倉上市公司，還是先期切入裝配建筑領域，其用意被外界看作是為公司向外擴張作出鋪墊。

　　在頭部房企陸續進入和本土房企崛起的同時，固守河南的建業地產已處在內外夾擊之中。在今年3月的業績會上，胡葆森首度松口公司要走出河南，不過目前尚無實質性動作。

　　內外夾擊

　　建業地產（00832.HK）穩坐河南房企頭把交椅多年，被業內稱為河南最大的“地主”。

　　2018年，公司實現收入147.83億元，歸母凈利潤11.54億元，同比分別增長6.52%和42.26%。

　　不過，自2008年登陸港股，公司在資本市場的表現泛善可陳，當前公司市值剛過百億。

　　在地產黃金十年，國內各大房地產企業紛紛涌向全國搶地、做大規模，胡葆森及建業地產啟動下沉戰略，用6年時間從河南省會鄭州覆蓋到省內地市級，2017年末，公司的項目覆蓋遍及“五級市場”，滲透到一些人口稠密、經濟消費能力尚好的縣級市場及中心城鎮。

　　截止2018年末，公司已進入河南省內18個地級城市和77個縣級城市，擁有在建項目118個。其中，16個項目位于鄭州，102個項目布局在省內其他城市，在建項目總建筑面積2172.1萬平方米。

　　公司在河南儲備了大量土地，2018年末，公司4608萬平方米的總土地儲備中，河南省內占比98.1%，1.9%位于海南。

　　隨著碧桂園、萬科和融創等頭部房企掘進河南市場，當地市場格局已悄然變化。

　　2018年河南區域銷售金額排名房企前十中，本土房企只占4個席位，外來房企銷售金額占前十名房企總銷售金額的一半以上。

　　與此同時，河南本土房企正商地產、康橋地產等不斷趕超，建業地產正處于內外夾擊之中。

　　克爾瑞2018年鄭州房企權益銷售金額排行榜顯示，排名首位是河南正商地產，權益銷售金額220億元以上，第二、第三分別是碧桂園和萬科，建業地產排名第4；2017年，權益銷售金額排名前三名分別是正商地產、康橋地產和永威地產，建業地產位居第6。

　　億翰智庫發布的2019上半年鄭州市典型房企銷售業績TOP10中，建業地產銷售業績位居第7。今年前6個月，公司取得物業銷售合同銷售額395.91億元。

　　鄭州一直是建業地產的核心市場，公司擁有的市場份額已從2008年的58.42%跌落至2018年的25%。

　　固守河南之痛

　　2008年，柳傳志、潘石屹等“八星助陣”建業登陸港股，讓胡葆森無限風光。

　　相比融信中國、旭輝控股等新興崛起的千億房企在規模上大步躍進，公司深耕河南27年， 2018年的銷售金額為723.66億元。

　　深耕河南直至縣級市場，是胡葆森看到了當地城鎮化帶來的商業機會。2015年，他在《尋找建業的藍海》中寫道：未來15年，河南省將有3500萬人進城，需新增住房面積10億平方米。

　　2018年，公司新進入13個河南縣級城市，在建項目由2017年末的92個增至2018年末的194個。期末，公司超過4600萬方的總土地儲備中，鄭州土地儲備量136.78萬平方米，占比29.7%，其他分布在省內各地級市及縣級市場。

　　克爾瑞研究顯示，建業地產在河南省內三四線城市場的發力，讓公司在當地的市場占有率從2017年的4.3%升至2018年末的9%。

　　與此同時，公司負債總額陡然上升，2018年末總負債916.93億元，同比增長69.63%，負債率連續攀升已近90%。

　　今年4月至6月，公司陸續出售多宗項目及債權回籠資金。

　　斑馬消費初步統計，今年4月，公司向百瑞信托出售鄭州金水項目49%股權及債權，對價13.35億元；5月，全資子公司河南龍宇股權出讓，涉及金額8.15億元；6月，公司將旗下信陽天恒置業50.31%股權出轉讓給東方今典，對價5.27億元。

　　除變賣項目及股權，2019年以來，公司先后發行兩次美元債，合計募資5億美元。

　　胡葆森固守河南，昔日“戰友”凱德集團選擇清倉撤退。7月初，凱德集團將所持建業地產24.09%股權轉讓給胡葆森控制的恩輝投資，作價28.31億港元。2006年，凱德集團以6億元入股，成為建業地產第二大股東，這一結局已算圓滿。

　　凱德集團總裁羅臻毓對外表示，退出建業地產皆因其主營業務集中河南，已不在凱德核心城市范圍內。

　　此前，胡葆森通過恩輝投資持有公司50.75%股權，是公司第一大股東，交易完畢，恩輝投資持股比例升至74.84%。

　　走出河南尚無實質動作

　　內憂外患之際，胡葆森終于坐不住了。在今年3月舉行的2018年業績發布會上，胡首次松口要“走出去”。

　　這次“有限度”的“走出去”，同樣延續了胡葆森一貫的謹慎和保守，其前提條件是對管理半徑、產品形態和模式進行預先設定：管理半徑要求500公里，與河南相鄰6個省為主要目標市場；采取輕資產模式，持股不超過20%；在產品形態上主要以中原文化小鎮為主。

　　斑馬消費注意到，除了去年12月，公司與德隆鋼鐵在河北邢臺簽署戰略合作開發小鎮協議，至今，公司“走出去”戰略并未有實質性動作。

　　從今年一季度披露拿地情況來看，公司仍將火力集中在河南省內，先后在鄭州、安陽、許昌下轄禹州縣和周口下轄鹿邑縣，共計收購4宗土地，合計斥資30.19億元。

　　克爾瑞公布今年上半年中國房地產企業操盤榜TOP200顯示，建業地產銷售面積和銷售金額分別位居全國第13位和第36位。

　　業內人士早已對建業地產拓展外省市場顯出擔憂，易居研究院總監嚴躍此前表示，建業地產對內投資面臨競爭性壓力，對外拓展投資力度和經驗明顯不足。

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責任編輯：趙慧芳