文/新浪財經意見領袖專欄作家 盤和林

　　房地產融資渠道收緊并非是消極信號，其有利于對行業“過濾”，讓行業更干凈，同時也有利于房地產市場結構改革，促進市場回歸正位。同時，國家方面仍需要給與其他補充融資渠道，以鞏固市場信心。

　　今年以來樓市融資政策持續收緊，近日更是有升級趨勢，釋放出怎樣的信號？

　　2018年，房企融資收緊政策還主要針對國內發債渠道，而到了2019年，監管層已經將防控房地產金融風險的領域延伸至信托、海外融資等。

　　5月，銀保監會發布通知表示，銀行、信托必須嚴格執行房地產宏觀調控政策；6月，銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上表示，要防止房地產企業融資過度擠占銀行信貸資源；7月，監管層連續2次針對房地產信托及美元債發布政策。至此，開發貸、房地產信托、內債外債和私募等融資渠道一致收緊，這在歷史上非常罕見。

　　從開發貸，到房地產信托再到美元外債，國家方面對房地產行業融資渠道事實上并非是全面的收緊，雖說整體融資環境相較于前幾年不那么寬松，但考慮到年初降準，釋放的1.5萬億國內資金，市場有強烈的上漲預期，這一點從近兩個月土地市場的火熱程度不難看出。

　　因此，此次樓市融資渠道收緊，一方面是為了穩定房地產市場預期，穩定地市樓市。另一方面，國家此次通過金融市場對房地產市場供給側調控，事實上屬于對房地產企業融資有“選擇”的限制，實現多種融資渠道軟著陸的同時，還在于防范金融風險。

　　作為銀行渠道的重要補充，房地產信托和離岸金融市場是房地產企業融資重要的加油站，而國家之所以，“盯梢”房地產信托和外債市場，一方面是因為這兩個融資渠道自身就存在這缺陷，并不很成熟。另一方面在當前市場行情下，兩種融資渠道都潛伏著巨大的兌付風險，極易“牽一發動全身”，引發國內金融風險，影響國內金融市場的穩定。

　　房地產信托雖然在金融市場發達的國家已經發展的相當成熟，但是我國房地產信托行業的發展還處于小白階段，盡管國家對其發展是持支持的態度，但是在現實實踐中，一直保持謹慎的態度。早在2011年綠城就因“信托”陷入調查門，今年5月各地監管部門更是對多家信托金融機構開出罰單，在市場信心不足的時代，按時兌付不確定性較大，同時兌付風險對市場信用建設產生的負效應，極易成為壓倒駱駝的最后一根稻草，引發金融風險。

　　至于美元債，作為國內很多企業拆東墻補西墻的選擇，需求膨脹使其供給主體內部良莠不齊，進入門檻低，美元債結構不斷朝著“期短利高”的方向發展，并且其債權評級本身缺乏信服力，正在失去其參考意義，從金融安全的角度看，國家嚴控美元債為首的外債無可厚非。

　　因此，從整體上看，融資環境不如前幾年寬松是事實，但是對信托、外債等潛在金融風險較大的融資渠道嚴格調控，并非是向市場釋放消極信號，相反，國家方面對融資渠道的嚴控事實上更有利于實現房產信托、外債等金融工具的“軟著陸”。

　　從另一方面來看，國家方面在融資渠道設置的門檻限制，也更有利于行業內部的整合。“適者生存”不僅僅是自然的生存法則，更是社會生存法則。日前監管部門統一信托放行標準，按照最新標準，將會有約60%的項目無法通過審查，也就是說，通過對金融市場設定門檻，有利于行業內部優者更優，劣者淘汰，進一步加快房地產行業內部結構提升。

　　但是需要看到的是，即使能“裸泳”的企業，長期發展仍需要國家做好其他融資渠道的補充。目前在市場預期不積極的狀況下，房企不僅僅在融資方面面臨著巨大的壓力，在資金循環、運營方面也面臨著巨大的壓力，長此以往必將會影響企業的自信心，不利于房地產市場回溫。

　　因此竊認為，房地產融資渠道收緊并非是消極信號，其有利于對行業“過濾”，讓行業更干凈，同時也有利于房地產市場結構改革，促進市場回歸正位，不過同時，國家方面仍需要給與其他補充融資渠道，比如，有附加條件（配件、限價）的降息、定向優惠（比如租賃住房、保障住房）等等，以鞏固市場信心。

　　(本文作者介紹：知名青年經濟學者，著名財經評論員)