佳兆業物業IPO生變？

　　樂居財經 瑪麗 發自深圳

　　房地產調控期下，金融信貸持續收緊，物業IPO成了房企為資金蓄水的新寵兒。11月6日，新城控股旗下的物業公司新城悅在港交所敲鐘，成為繼雅生活和碧桂園服務之后，今年第三家在港上市的內地物業公司。

　　新城悅之后，佳兆業的物業IPO之路也在醞釀中，但走的并不順風順水。

　　11月8日，佳兆業集團控股有限公司（下稱佳兆業）發布公告，就建議分拆佳兆業物業獨立上市事項，稱中國港股通投資者為非合資格股東，不得透過深港通及滬港通交易機制參與優先發售。建議分拆須待上市委員批準、董事會及佳兆業物業董事會最終決定、市場狀況及其他因素，故建議分拆不一定實行。

　　對港股通投資者交易優先權的限制，給佳兆業物業IPO進程增加了不確定性。對于債務高企的佳兆業而言，分拆上市之后不僅可以減少對物業的“輸血”，還為其現有業務多了條“來血”的通道。若戛然而止，佳兆業將會暫時失去抵御寒冬的一個有力武器。

　　暗窺融資

　　深圳足球隊成功沖超、與南太地產合作，流量爆發的佳兆業，旗下物業公司在也申請加入赴港上市大軍。

　　6月22日佳兆業發布公告，宣布建議分拆該公司附屬公司佳兆業物業的股份在聯交所主板獨立上市。公告顯示：佳兆業擁有佳兆業物業98.6%權益，按照計劃，待建議分拆及上市完成后，佳兆業將擁有佳兆業物業不少于50%權益，而佳兆業物業將仍然為公司的附屬公司。

　　6月25日，港交所披露了佳兆業物業的上市申請。據國際金融報報道，佳兆業物業并未像其他物業公司一樣選擇“介紹上市”，而選擇了直接IPO，需要發行新股，募集資金。這從側面反映出佳兆業物業對募集資金的需求更大。

　　佳兆業2018年中報披露，上半年實現總營收150.28億元，同比增長75%，其中物業銷售業務貢獻了139.85億元。凈負債率較2017年下降約42個百分點，但258%的負債率仍處于業內較高水平。截至中報，佳兆業總借款約為人民幣1096.21億元，其中183.05億元須于一年內償還、約231.53億元須于一年至兩年內償還、約450.09億元須于兩年至五年內償還，及約231.545億元須于五年以后償還。

　　面臨資金壓力，物業板塊的分拆上市，成了佳兆業拓寬融資渠道的方式之一。據佳兆業集團此前的公告顯示，“分拆物業可以使物業公司直接接觸資本市場以進行股份，或債務融資，為其現有業務及未來擴充提供資金。”

　　物業服務在港股市場是一個估值相對較高的板塊，加上較為寬松的政策環境，今年物業上市公司在港股中一枝獨秀。比如彩生活、中海物業、綠城服務及雅生活服務等股價漲幅超過了20%。

　　明源地產研究院執行主編艾振強對樂居財經表示，對佳兆業集團來說，物業分拆上市不僅可繼續擴大物管面積，還可以發行應收物業費ABS等方式籌措資金，對擴大融資渠道，增加其流動性很有幫助的。如果物業經營的好，還可以去兼并收購別的物業，盈利也會不錯，相對于地產股的平均估值大約10倍左右，港股物業公司的市盈率普遍高達30-40倍。

　　平添變數？

　　分拆物業上市，佳兆業打的一手好算盤，但好事往往多磨。

　　就在IPO申請的關鍵時期，佳兆業發公告強調，港股通投資者無緣優先發售，且表示“建議分拆不一定實行”。這是否在釋放某種信號？

　　佳兆業分拆物業上市成了未知數。國信證券分析師倪平強對樂居財經表示，這并非例行提示性公告，會影響部分投資者的進入，也會影響到股票的募資和上市，但總體影響不大。

　　據易居研究院研究總監嚴躍進分析，此類沒有優先發售權屬于同股不同權的概念，但是其有特殊性。由于港股通的制度規定，港股通投資者是通過中國結算公司來間接持有股票的，換而言之，股東名冊上是沒有此類投資者的名字的，所以本身也會限制部分股票權益。

　　在艾振強看來，這應該是由當前對外資本管制方面的因素所致，相當于樓市“限購”，會略微影響認購和交易的活躍度。同一市場環境下能否上市，還是得看自身的質地。

　　佳兆業物業板塊于1999年，伴隨著佳兆業集團的成立同步誕生。根據港交所披露的佳兆業物業聆訊資料，截至2017年末，佳兆業在管的物業建筑面積為0.24億平方米，共計119個項目，其中100個住宅項目19個為非住宅項目。

　　佳兆業物業掌管了所有由佳兆業集團開發的住宅項目，占其總在管建筑面積逾八成。據2018年佳兆業中報披露，截至2018年6月末，該集團在全國共擁有建筑面積約2216萬平方米的土地儲備，這將為佳兆業物業后續的規模擴張提供豐富的項目儲備。

　　據佳兆業物業招股說明書顯示，其業務主要分為物業管理服務、交付前及顧問服務業務社區增值服務、只能解決方案服務，前兩者為其主要的收入和利潤來源，整體呈現平穩增長的態勢。2015-2017年間，總收益分別為4.78億元、5.39億元、6.69億元，復合增長率為18.3%。需要注意的是，毛利率呈現了略微下滑趨勢。3年間整體毛利率則從34.6%降為30.5%。

　　從財報數據來看，佳兆業物業沒有太多亮點，但業績增長比較穩定。若佳兆業此次物業公司拆分上市成功，其旗下的上市公司平臺將達到6家之多。

　　佳兆業集團在香港上市；收購的佳云科技（原“明家聯合”）、參股的ST生化是兩個A股上市平臺；佳兆業健康（原“美加醫學”）和南太地產則分別在香港和美國上市。據不完全統計，佳兆業可能是旗下上市公司最多的房企。

　　錯過了兩年黃金時機的佳兆業，在如今逆市中要想“滿血復活”道阻且長。除了堅守“舊改王”地位，佳兆業也開始布局文體旅游、金融、物業服務、餐飲酒店等產業，尋找新的利潤支撐點。分拆物業上市，也是其多元化謀略之一。

　　嚴躍進表示，佳兆業這幾年積極轉型做城市運營商，物業板塊積極爭取上市，有助于培育更好的專業度，后續也需要不斷尋求更為優質的戰略投資者。

　　不過，擁有如此之多的上市平臺及資產，如何協同形成規模化效益，對佳兆業是個很大的挑戰。

責任編輯：梁斌 SF055