北京山水文園千萬級豪宅合同騙局警示錄

　　原標(biāo)題：太慘！富人也被割了“韭菜”！北京千萬豪宅竟成這樣．．．億萬富翁“哭了”

　　見慣了A股莊家割小散的韭菜，卻沒想到富人也會被割韭菜……

　　繼泰禾集團(tuán)開發(fā)的北京院子成了爛尾工程，近日，位于北京東三環(huán)的一處豪宅項(xiàng)目，也成了爛尾，120名購房者成了“上訪者”。

　　千萬元豪宅成爛尾工程

　　周末，《中國房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道的北京山水文園千萬級豪宅合同騙局的文章在微信群里廣為流傳。

　　曾經(jīng)在北京生活多年的基金君簡直被震驚到了下巴！山水文園作為北京十大豪宅之一，綠化率高達(dá)40%，小區(qū)內(nèi)還擁有3.1萬平方人工湖，曾經(jīng)連續(xù)兩次獲得“綠色奧斯卡”之稱的“國際花園社區(qū)全球金獎”，火爆北京樓市16年之久。

　　出事的正是2019年5月開始預(yù)售的北京山水文園·九御項(xiàng)目。

　　據(jù)《中國房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，2019年7月，黃先生以1200萬元全款購得山水文園五期九御二段房產(chǎn)一處，約定今年10月份精裝交付，但到了今年11月，他等來的卻是所購房產(chǎn)證照不全、且被債權(quán)方長城新盛信托申請查封，近期面臨司法拍賣的窘境。

　　根據(jù)網(wǎng)友爆料，目前所有的工程都已經(jīng)停工。

　　與黃先生相同遭遇的有120戶購房者，在數(shù)次集體維權(quán)、信訪后僵局難破，只有無助地排隊(duì)等候司法訴訟，以期迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

　　據(jù)了解，在這120戶購房者中，少則有付了600多萬首付款的業(yè)主，也有一口氣付了7000多萬的業(yè)主。

　　這些千萬富翁是如何上當(dāng)?shù)模?/p>

　　據(jù)了解，山水文園五期九御從2014年開始建設(shè)，2016年主體8棟樓就已經(jīng)基本建成。

　　在有現(xiàn)房展示和開發(fā)商承諾 2019 年5月補(bǔ)簽購房合同、且 2020 年5月和10月分兩批交付房屋的情況下，一百多戶購房者自 2018年至 2019年，先后與山水文園集團(tuán)旗下的凱亞地產(chǎn)簽訂了不同版本的《購房意向協(xié)議書》和《借款合同》，付款比例40%~100%不等，付款金額少則6百多萬元，多則近億元。

　　據(jù)公開資料顯示，2019年年初山水文園·九御公開推盤的分別為塔樓20#、28#，板樓18#、19#、29#、30#，雙拼別墅17#、31#，面積為146~495平方米。均價8.5萬~10萬元/平方米，總價1200萬元起，預(yù)計(jì)交付時間為2020年5月31日。

　　事實(shí)上，凱亞地產(chǎn)并沒有獲得全部預(yù)售許可證。根據(jù)北京住建委官網(wǎng)顯示，只有19號樓的52套是拿到預(yù)售許可證的，其他的樓都沒有拿到。

　　來源：北京市住建委官網(wǎng)

　　而此次受波及爛尾無法交付的是二段共8棟樓，涉及約120戶。

　　“其余公開銷售樓棟并未取得預(yù)售許可證，而是套用19號樓棟預(yù)售許可證。”上述受訪的黃先生說。

　　沒有預(yù)售許可證，就無法進(jìn)行網(wǎng)簽，為何購房者還是心甘情愿地掏出成百上千萬的真金白銀呢？

　　根據(jù)黃先生提供的凱亞地產(chǎn)與其簽署的《購房意向協(xié)議書》和《借款合同》顯示，原來買賣雙方為了規(guī)避無預(yù)售證無法網(wǎng)簽備案的潛在風(fēng)險，采取先簽訂《借款合同》、后簽訂《購房意向協(xié)議書》的做法。

　　簡單一句話，就是購房者先借錢給開發(fā)商，開發(fā)商以以物抵償?shù)姆绞剑逊孔印百u”給購房者。

　　這樣的做法給購房者今日維權(quán)無門埋下了隱患。

　　據(jù)多位受訪業(yè)主介紹，目前的現(xiàn)狀是，對于多數(shù)業(yè)主以合同詐騙為由尋求公安部門介入，但朝陽區(qū)經(jīng)偵支隊(duì)不予立案；

　　朝陽區(qū)房管局于今年9月18日回復(fù)稱，關(guān)于不動產(chǎn)登記的問題可向不動產(chǎn)登記事務(wù)中心咨詢；北京市自然資源和規(guī)劃局朝陽分局回應(yīng)稱，僅簽訂《購房意向協(xié)議書》，未簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，需購房者（或委托律師）持有相關(guān)材料到不動產(chǎn)登記事務(wù)中心進(jìn)行查詢是否有登記（無法查詢抵押登記的抵押信息），律師可查詢查封登記或者限制處分機(jī)關(guān)名稱；

　　北京市朝陽區(qū)人民政府南磨房地區(qū)辦事處對此事，則表示不予受理。

　　千萬房產(chǎn)早已被抵押

　　購房者錢房兩空

　　上述120名購房者在不斷地上訪和查詢中才發(fā)現(xiàn)，他們所購買地房子在就在購房之前，就被抵押出去了。

　　2016年11月22日，山水文園集團(tuán)委托長城新盛信托成立長城新盛？北京山水文園特定資產(chǎn)收益權(quán)單一資金信托項(xiàng)目，信托38億元，期限5年，交易對手為山水文園凱亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及共同債務(wù)人山水文園凱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，抵押物正是包括山水文園（五期）九御二段在內(nèi)的多處資產(chǎn)。

　　根據(jù)長城新盛信托今年3月的公告顯示，當(dāng)時其債權(quán)本金余額31.4億元，其中包括2019年11月21日山水文園到期應(yīng)還尚未歸還的本金1億元。

　　抵押情況方面，其中山水文園五期九御二段86229.69平方米在建工程及相應(yīng)的43982.72平方米住宅和地下車庫用途的國有出讓土地使用權(quán)。其中17、18、19、20、31號樓已辦理現(xiàn)房抵押，合計(jì)46699.69平方米，恰好是被山水文園套用預(yù)售證，簽訂陰陽合同已銷售的部分。

　　該債權(quán)資產(chǎn)處置方式為，協(xié)議轉(zhuǎn)讓、拍賣、要約邀請競價轉(zhuǎn)讓、掛牌轉(zhuǎn)讓及其他處置方式等。

　　因此，有了長城新盛信托在前，這120戶購房者成了輪候債權(quán)人。換句話說，長城新盛信托有權(quán)處理這些被抵押的房產(chǎn)，在結(jié)余的情況下，才能把部分購房款作為債務(wù)償還給購房者。至于，購房者的要房訴求主張那就幾乎是不可能的了。

　　目前信托公司已經(jīng)申請強(qiáng)制執(zhí)行公證，并且已經(jīng)進(jìn)入執(zhí)行階段。

　　泰禾北京院子開盤兩年

　　2000萬豪宅成爛尾

　　今年北京的新房市場，出現(xiàn)了幾起比較出名的爛尾事件。除了山水文園九御之外，還有泰禾北京院子、泰禾金府大院，都是千萬元以上的豪宅，被坑的都是有錢人。

　　10月30日的央視財(cái)經(jīng)欄目，對于泰禾北京院子做了報(bào)道，標(biāo)題是《泰禾麗景家園 “限競房”變“陷阱房”》。

　　在這則報(bào)道里，央視財(cái)經(jīng)提到北京泰禾麗景家園的400位業(yè)主，花了上千萬元資金買的房子已經(jīng)成了他們最大的煩心事。

　　2018年10月，泰禾麗景家園以6.7萬元的均價入市銷售，如今兩年過去了，離交房只剩8個多月時間，整個項(xiàng)目卻還有相當(dāng)一部分樓棟只挖了個基坑，施工基本處于停滯狀態(tài)，而周邊同期開盤的同類型項(xiàng)目進(jìn)度要快得多。

　　在業(yè)主今年的第三次維權(quán)中，北京院子二期業(yè)主就發(fā)現(xiàn)自己的購房款被泰禾用20多個馬甲賬戶騙走了70億。而項(xiàng)目承接方卻因?yàn)殄X款遲遲不到位，而暫停施工。

　　除此之外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，泰禾集團(tuán)在全國有40多個項(xiàng)目爛尾，涉及上萬名業(yè)主。

　　而根據(jù)，泰禾集團(tuán)三季報(bào)顯示，“公司經(jīng)多方努力籌資，至本報(bào)告披露日，未能完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01、18泰禾02、H7泰禾02本息的兌付（詳見公司于巨潮網(wǎng)披露的編號2020-062號、2020-068號、2020-069號、2020-074號、2020-078 號、2020-085號公告）。截至2020年9月30日，公司已到期未歸還借款金額為459.05億元，截至本報(bào)告披露日，公司已到期未歸還借款金額為487.10億元，尚未支付的利息為64.76億元。

　　此外，公司因子公司未履行還款義務(wù)而被列為被執(zhí)行人，相關(guān)事項(xiàng)可能導(dǎo)致公司持續(xù)經(jīng)營能力存在重大不確定性，提醒廣大投資者注意風(fēng)險。”

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責(zé)任編輯：梁斌 SF055