來源：中房頭條

　　山水文園九御銷售中心

　　“北風往復幾寒涼，疏木搖空半綠黃。”北京山水文園·九御120戶千萬級購房者遭遇合同陷阱，對這徹骨寒意體味更深。

　　11月4日，張貼在小區部分樓棟的法院查封條，不僅讓已搶住毛坯房的30多戶已簽訂預售合同的購房者脊背發涼，也讓多數僅簽訂購房意向書的購房者陷入絕望。

　　11月20日，寒風料峭，北京東三環附近的山水文園東園（九御）售樓中心格外清冷，購房者黃先生快步推門而入，昏暗的大堂內三三兩兩留守人員窩在寬大的沙發里，慵懶地迎接著看不到希望的一天。

　　“現在銷售中心被用作社會事務調解中心，接待隔三差五來咨詢事情進展的購房者。”黃先生言語中透出些許無奈，從去年7月份購房伊始，他已往來此地無數次，“不曾想到北京也會出現這種爛尾房的情況，北京房地產開發相對規范，監管也比較嚴格，這都是大家潛意識里的認知。”他反復強調，現實卻超出了他的預料。

　　據他介紹，2019年7月份其以1200萬元全款購得山水文園五期九御二段房產一處，約定今年10月份精裝交付，但到了今年11月，他等來的卻是所購房產證照不全、且被債權方長城新盛信托申請查封，近期面臨司法拍賣的窘境。

　　與黃先生相同遭遇的有120戶購房者，在數次集體維權、信訪后僵局難破，只有無助地排隊等候司法訴訟，以期迎來轉機。

　　山水文園，處于北京市東三環十里河弘燕路的黃金地塊，早年間，由山水文園投資集團有限公司（下簡稱“山水文園集團”）低價攬入囊中，由其子公司山水文園凱亞地產開發有限公司（下簡稱“凱亞地產”）歷經10多年開發獲利不菲，而后開拓文旅版圖。但是文旅地產前期投入大、回報周期長盈利的模式，讓其早年間的積淀難以為繼，資金承壓。

　　由此，審批手續不全的山水文園（五期二段）九御項目，作為山水文園為數不多優質的資產，在去年年初被拿出來包裝兜售，實際上該項目部分樓棟早于2016年，就被山水文園集團抵押給長城新盛信托，獲貸38億元，今年3月份，長城信托已發布債權資產處置公告，將以協議轉讓、拍賣、要約邀請競價轉讓、掛牌轉讓等形式處置。

　　如今，開發商幾近失聯，債權方長城新盛信托申請了法院查封并將拍賣，讓多數簽訂陰陽合同的購房者陷入了進退兩難的境地。

　　11月30日，中國房地產報記者曾多次致電山水文園集團董事局主席李轍、長城信托，均未回應。

　　12月2日，北京德恒律師事務所律師吳昕棟在接受中國房地產報記者采訪時表示，對于凱亞地產套用預售許可證，擅自銷售沒有預售許可證的商品房，屬于違法行為，應由主管部門查處；對于陰陽合同，應視簽署的購房意向協議書的內容來選擇合適的救濟途徑；對于購買“五期九御項目”沒有預售許可證的購房者來說，難以主張商品房消費者優先權，只能作為普通債權人進行受償，對于購房者與凱亞地產的糾紛，其本質屬于民事糾紛，應通過司法途徑進行解決。

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　　套用預售證

　　“該區域土地的稀缺性已經不言而喻，失調的供需比讓想在這里安家的購房者，基本只能選擇二手房的現實，買到九御這樣現房的機率恐怕絕無僅有，其東三環無可匹敵的地理區位，足見其稀缺性與升值潛能，錯過即遺憾終生。”當年，山水文園·九御項目的推廣詞頗具煽動力。

　　環伺北京四環內的高端住宅項目，包括朝陽公園板塊、朝青板塊、國貿板塊、雙井板塊及歡樂谷板塊等在內的整個北京東部區域，已均無一手現房，作為北京老牌高端項目的山水文園·九御應該是最后的“珍藏”，一經推出便受追捧。

　　在有現房展示和開發商承諾 2019 年5月補簽購房合同、且 2020 年5月和10月分兩批交付房屋的情況下，一百多戶購房者自 2018年至 2019年，先后與凱亞地產簽訂了不同版本的《購房意向協議書》和《借款合同》，付款比例40%~100%不等，付款金額少則數百萬元，多則上億元。

　　據公開資料顯示，2019年年初山水文園·九御公開推盤的分別為塔樓20#、28#，板樓18#、19#、29#、30，雙拼別墅17#、31#，面積為146~495平方米。均價8.5萬~10萬元/平方米，總價1200萬元起，預計交付時間為2020年5月31日。

　　凱亞地產由于未獲得全部預售許可證，在售房時與購房人未簽訂正式的購房合同，但其向購房者承諾在 2020年5月31日前進行網簽和精裝交房。

　　但時至今日，凱亞地產既未履行承諾與購房人簽署《北京市商品房現房買賣合同》，又未能精裝交房，其中，18號，19 號，20號和28號樓已經封頂，建筑外立面全部完成，窗戶安裝完成，正在進行內部配套施工。目前施工進展十分緩慢，正在進行部分水電管道安裝，基本屬于毛坯狀態。

　　據黃先生提供的資料顯示，“業主通過北京市不動產登記信息查詢得知，目前所有房屋均被抵押，一部分房屋被查封，大部分購房人所購房屋居然連銷售許可都沒有，更有甚者，整棟樓連竣工驗收都未完成，尚未取得大產權證，就已經銷售幾十戶。”

　　北京市自規局朝陽區分局告知書 購房者提供

　　中國房地產報記者通過北京市住建委網站查詢發現，19號樓共計52套房，已售50套，其中20戶已完成網簽，13戶已預訂，處于辦理網簽過程中。

　　“其余公開銷售樓棟并未取得預售許可證，而是套用19號樓棟預售許可證。”黃先生說。

　　讓多數業主不能理解的是，“山水文園集團多年來開發的樓盤存在嚴重的違法行為，相當數量的房屋由于審批手續不全，導致無法辦理房產證、無法正常過戶，部分房屋是在沒有合法審批手續的情況下違規建成，監管部門顯然存在監管不力，履責不到位的情形。”

　　對此，北京德恒律師事務所吳昕棟在接受中國房地產報記者采訪時表示，根據房地產及商品房銷售的相關規定，房地產開發企業對商品房預售的，應取得預售許可證。凱亞地產套用預售許可證，擅自銷售沒有預售許可證的商品房，屬于違法行為，由建設行政主管部門責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1%以下的罰款。

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　　陰陽合同陷阱

　　“回頭看，其實就是開發商有預謀設計好的陷阱，從預售證套用，到簽訂借款合同，再到簽訂購買意向書。”黃先生對自己遭遇頗為無奈。

　　據購房者介紹，凱亞地產以交付精裝房為誘餌，用各種承諾為手段，欺騙購房人與其簽訂所謂的《購房意向協議書》和《借款合同》，但到期后卻背信棄義，無力且拒絕履約網簽。

　　據黃先生提供的凱亞地產（甲）與購房者（乙）于2019年7月30日簽訂的購買《協議書》顯示：鑒于甲乙雙方于2019年7月30日乙方向甲方提供借款事宜簽訂了《借款合同》，為此雙方經協商一致達成購買意向協議書。乙方看好位于北京市朝陽區弘燕山水文園28號樓X號房屋，（最終以公安行政管理部門審核房號為準），未來有購買意向，最終面積以雙方簽署《北京市商品房現房買賣合同》約定為準，總合同價款為1000余萬元。

　　由另一位購房者提供的一份《借款合同》顯示：經甲乙雙方友好協商，就乙方向甲方提供借款相關事宜，乙方自愿向甲方提供借款，借款用于甲方經營。雙方約定，乙方應向甲方提供借款本金人民幣1100余萬元，乙方與2019年7月X日，全部匯入甲方指定賬戶，乙方借款本金全部匯入甲方賬戶作為本合同生效條件。

　　實質是，買賣雙方為了規避無預售證無法網簽備案的潛在風險，采取先簽訂《借款合同》、后簽訂《買賣協議》的做法，看似做了雙重保險，實則給購房者今日維權無門埋下了隱患。

　　借款合同1 購房者提供

　　購房意向書 購房者提供

　　購房意向書 購房者提供

　　據多位受訪業主介紹，目前的現狀是，對于多數業主以合同詐騙為由尋求公安部門介入，但朝陽區經偵支隊不予立案；朝陽區房管局于今年9月18日回復稱，關于不動產登記的問題可向不動產登記事務中心咨詢；北京市自然資源和規劃局朝陽分局回應稱，僅簽訂《購房意向協議書》，未簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，需購房者（或委托律師）持有相關材料到不動產登記事務中心進行查詢是否有登記（無法查詢抵押登記的抵押信息），律師可查詢查封登記或者限制處分機關名稱；北京市朝陽區人民政府南磨房地區辦事處對此事，則表示不予受理。

　　目前，多數購房者寄望于通過司法途徑維護自己權益，然而由于買賣雙方簽訂《購買意向書》及《記借款合同》的日期，均在山水文園集團向長城新盛信托抵押借款之后，屬于輪候債權人。且由于涉事房產多數未網簽登記，購房款未進入監管賬戶，業主的要房訴求主張難度較大。

　　自2020年1月以來，山水文園·九御售樓處幾近人去樓空，公司管理者始終未能出面，購房者未得到任何有效答復，房屋遲遲無法交付，而山水文園集團的情況日益惡化，購房者似乎再難看到任何希望。

　　時至今日，“開發商拒絕履約進行網簽，甚至百般推脫不承認購房行為，使購房人面臨錢房兩失的境況，這是明顯的蓄意詐騙，初步計算，這部分購房款高達十億元以上。”多位受訪業主表示。

　　對于購房者與凱亞地產簽署購房意向協議書、借款合同該如何救濟的問題，吳昕棟律師給出了他的觀點。

　　“雖然簽署了兩份協議，俗稱的陰陽合同，但雙方的真實表示應該是商品房買賣，而非借款，借款合同屬于虛假的意思表示，以此規避無法辦理預售許可證銷售行為的風險。”一般認為因為陰陽合同中的陽合同不體現當事人的真實意思而不發生效力，而陰合同是當事人的真實意思表示而認定為有效合同，則購房意向協議書屬于對雙方具有法律約束力的合同，但購房意向協議書并不等于商品房買賣合同，只有具備商品房買賣合同內容的購房意向書，才可認定為商品房買賣合同，二者在法律保護力度方面存在顯著差異。

　　然而，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規定，未取得商品房預售許可證而簽訂的商品房預售合同，為無效合同，則對于購買了“五期九御項目”的購房者而言，應視簽署的購房意向協議書的內容來選擇合適的救濟途徑：如不具有商品買賣合同的內容，則屬于預約合同，應根據合同約定行使解除權、主張違約責任等進行救濟，否則，應按照合同無效進行處理，主張返還已支付的款項、并要求賠償損失。

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　　債權追償紛爭

　　中國房地產報記者調查發現，2016年11月22日，山水文園集團委托長城新盛信托成立長城新盛?北京山水文園特定資產收益權單一資金信托項目，信托38億元，期限5年，交易對手為山水文園凱亞房地產開發有限公司及共同債務人山水文園凱湖房地產開發有限公司，抵押物正是包括山水文園（五期）九御二段在內的多處資產。

　　根據長城新盛信托今年3月的公告顯示，當時其債權本金余額31.4億元，其中包括2019年11月21日山水文園到期應還尚未歸還的本金1億元。

　　抵押情況方面，其中山水文園五期九御二段86229.69平方米在建工程及相應的43982.72平方米住宅和地下車庫用途的國有出讓土地使用權。其中17、18、19、20、31號樓已辦理現房抵押，合計46699.69平方米，恰好是被山水文園套用預售證，簽訂陰陽合同已銷售的部分。

　　該債權資產處置方式為，協議轉讓、拍賣、要約邀請競價轉讓、掛牌轉讓及其他處置方式等。

　　據業主介紹，其余公開宣傳的棟樓則因審批手續不全至今不具備銷售條件，是否存在違規建設的行為尚待證實，中國房地產報記者曾多次致電山水文園集團未獲回應。

　　業主訴求書 購房者提供

　　據調查，目前該筆債務山水文園逾期已近一年，但是以山水文園目前的資金狀況及時兌付的難度極大，加上業主不斷維權并試圖通過司法途徑維護權益，長城新盛信托也及時申請法院查封，預計在近期啟動司法拍賣。

　　對于這筆超30多億元債務及部分抵押房產的查封拍賣問題，中國房地產報記者曾致電長城新盛信托，截至發稿前未獲回應。

　　此外，按照借貸雙方的約定，對于抵押給長城新盛信托的房子，所售房款必須打入債權人長城新盛信托的監管賬戶，待還完借款之后，山水文園才擁有對監管賬戶內資金處置權。

　　據受訪業主證實，“經多數購房人驗證并與長城信托溝通后確認，山水文園集團未按約定將全部購房款打入長城信托的監管賬戶，四處挪用，虧空數額極其巨大，面臨破產邊緣。”

　　今年9月份，黃先生所在的業主群里陸續傳出所購房產被查封的消息，后續將面臨被司法拍賣。時間到了10月份，雖然有業主對自己被法院查封的房子提出了執行異議，但最終被駁回。

　　“目前，我們知悉的情況是，多數購房者的購房款并未進入監管賬戶，資金去向不明，長城新盛信托已向朝陽區第三人民法院申請拍賣20套查封房產。19號樓購房者雖然進行了網簽備案，并支付了數千萬的購房款，目前依然只能通過司法訴訟維護自身合法權益，能否如愿拿到房產還是未知數。”黃先生表示。

　　“有預售許可證已網簽的業主主張權益，法院是支持的，律師會主張優先保護業主利益”，不過“這里邊情況比較復雜，一類業主購買的是有預售證并通過網簽備案的房產，情況相對較好，另一類多數業主購買的房子不具備網簽備案條件，業主寄望于政府能協調問題的解決落實難度較大，司法途徑亦不容樂觀。”一位支付了7000萬元購房款的業主說到。

　　針對購房者較為關心的山水文園樓盤抵押后出售的權益主張及是否涉及合同詐騙的問題，吳昕棟律師表示：“根據現行法律規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先于抵押權人的抵押權，但在司法實踐中認定非常嚴格，需要同時滿足簽署合法有效的書面買賣合同、所購商品房系用于居住且購房者名下無其他用于居住的房屋、已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十等三個條件。因此，對于購買‘山水文園（五期）九御項目’沒有預售許可證的購房者來說，難以主張商品房消費者優先權，只能作為普通債權人進行受償。”

　　至于凱亞地產是否存在合同詐騙行為，“雖然凱亞地產將預收房款挪作他用，但現有證據尚無法證實凱亞地產存在非法占有之目的，挪用不等于非法占有，而且其的確作為房地產開發商實際開發了相關樓盤，并非無中生有，因此，很難說凱亞地產存在合同詐騙。對于購房者與凱亞地產的糾紛，其本質屬于民事糾紛，應通過司法途徑進行解決。”他說。

　　中國房地產報記者將繼續關注山水文園九御項目的最新進展。

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責任編輯：尹悅