近日金融監(jiān)管部門召開金融機(jī)構(gòu)座談會，討論了多項房地產(chǎn)金融放松政策。會議提出了“三個不低于”，還擬修改開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)貸款、個人住房貸款辦法等，引發(fā)市場矚目。

　　這“三個不低于”為，各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速，對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速，對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速等；此外，多家媒體報道稱，監(jiān)管機(jī)構(gòu)正起草一份中資房地產(chǎn)商白名單，可能有50家國有和民營房企會被列入其中，在列企業(yè)將更容易獲得金融方面支持。

　　7月24日的中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　以上都是房地產(chǎn)政策不斷加大優(yōu)化力度的表現(xiàn)。今年我國房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整階段，雖然政策優(yōu)化在加大力度，但房企經(jīng)營依然面臨相當(dāng)挑戰(zhàn)。

　　我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，對房企而言，也意味著其自身造血功能面臨退化風(fēng)險。

　　這就需要房企要高度重視造血功能，提高經(jīng)營活動現(xiàn)金流，而不能過度依賴于監(jiān)管部門為其專門疏通的籌資渠道。一個現(xiàn)實的情況是，縱然政策可以為房企的籌資活動提供更多支持，但這種支持也需滿足金融機(jī)構(gòu)的基本規(guī)定和要求，需要房企在商言商想方設(shè)法地將暴露出的風(fēng)險敞口給補(bǔ)上。這也是為何去年四季度有關(guān)監(jiān)管部門射出了信貸、債權(quán)、股權(quán)等三支箭后，房企在籌資方面依然不那么輕松。

　　這是可以理解的。每個具體的人背后都端的是飯碗，政策的超然性必須與每一個當(dāng)事人的利益形成合作聚焦解，政策才能真正有效落地，否則政策再好、再有雪中送炭的善意，也較難從抽象變成具象，令受困者感同身受。

　　以市場比較關(guān)注的“三個不低于”及房企白名單為例，其表達(dá)的雪中送炭的善意足以沁人心脾，但其難點在于：

　　一是“三個不低于”在激勵約束方面是否相容，也即對房企的流動性支持，是否與金融機(jī)構(gòu)的績效考核尤其是金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險可承載能力等相互兼容；同樣傳聞的白名單，由誰來認(rèn)定，怎么認(rèn)定，一旦出現(xiàn)認(rèn)定損失誰來擔(dān)責(zé)，這些必須要在現(xiàn)實中具像化，并將風(fēng)險與收益分配到具體的執(zhí)行人員身上。

　　二是任何政策在平抑市場情緒方面可能短期有效，但政策操控不了市場，只能是將風(fēng)險與成本進(jìn)行人為的轉(zhuǎn)移支付，而這容易將經(jīng)濟(jì)金融資源的配置從服從市場價格信號，向服從權(quán)力的方向轉(zhuǎn)向。

　　三是善意的政策是一種集體意識的試錯，其與市場試錯最大的不同是，前者的試錯成本無法在試錯過程中被消化吸收，需要政策制定者未雨綢繆地做好試錯成本分擔(dān)機(jī)制，而后者的試錯成本完全可以在試錯過程中得到消化吸收。這意味著“三個不低于”也好，白名單也罷，要真正傳導(dǎo)為個體的體感，政策必須在執(zhí)行過程中提供風(fēng)險和成本實時分擔(dān)機(jī)制，為具體執(zhí)行者營造激勵約束相容的機(jī)制，至少要避免出現(xiàn)對金融機(jī)構(gòu)及其執(zhí)行者更多的約束。

　　調(diào)控政策如同順藤摸瓜，必須遵循和敬畏市場規(guī)律和秩序，順勢而為，如同大禹治水，致力于疏導(dǎo)市場情緒和波動的政策，會產(chǎn)生好風(fēng)憑借力的效果，并且，也要充分認(rèn)清政策熨平市場波動的局限性。

海量資訊、精準(zhǔn)解讀，盡在新浪財經(jīng)APP

責(zé)任編輯：李桐