來源：21世紀經(jīng)濟報道

　　經(jīng)過多年粗放發(fā)展，住房租賃行業(yè)開始進入下半場，從追求規(guī)模到要求利潤回正，疊加房地產(chǎn)宏觀環(huán)境的挑戰(zhàn)，房企比以往任何時候都需要重視長租公寓業(yè)務(wù)板塊的運營能力與資產(chǎn)管理能力。

　　萬科泊寓總經(jīng)理胡冬華近日透露，泊寓9月份實現(xiàn)了累計權(quán)益利潤率回正，自今年6月起已經(jīng)實現(xiàn)了單月利潤連續(xù)回正，預(yù)計今年內(nèi)將實現(xiàn)整體盈利。

　　行業(yè)另一頭部玩家龍湖冠寓也披露，2023年上半年租金收入同比增長4%至12.3億元，5年復(fù)合增長率為51%。

　　值得注意的是，保障性租賃住房的快速推進，也為市場化長租公寓企業(yè)換軌輕資產(chǎn)模式帶來了廣闊的市場空間。

圖片來源：視覺中國

　　保障性租賃住房REITs模式的跑通，不只是意味著市場規(guī)模會迎來長期資金的助推，更意味著住房租賃產(chǎn)業(yè)“投、融、建、管、退”的閉環(huán)完成，行業(yè)的底層邏輯已然發(fā)生改變。

　　去年8月，華潤有巢等首批四只保障性租賃住房公募REITs集中上市。據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計，目前擬申報發(fā)行的保障性租賃住房公募REITs達7只，上市后我國保障性租賃住房公募REITs規(guī)模將超百億。

　　與此同時，今年2月，中國人民銀行、銀保監(jiān)會起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》，進一步為租賃住房的投資、開發(fā)、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。

　　據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然觀察，整體住房租賃行業(yè)正在從開發(fā)邏輯切換到不動產(chǎn)金融邏輯。

　　趙然解釋稱，我國住房租賃市場發(fā)展歷史較短，多數(shù)市場主體前期踐行的是單體盈利、獲利售出的“開發(fā)邏輯”。

　　她指出，在開發(fā)邏輯下，住房租賃企業(yè)更多是擔(dān)任資產(chǎn)持有人的角色，負責(zé)整個租賃住房的開發(fā)、建設(shè)以及后續(xù)的運營管理。而在不動產(chǎn)金融邏輯下，資產(chǎn)管理能力更加重要，住房租賃相關(guān)企業(yè)的能力涉及到從項目的選址、維護、升級，到租賃策略的制定、市場營銷、租戶關(guān)系管理以及投融資決策等多個方面。

　　“優(yōu)秀的資產(chǎn)管理能力才能確保企業(yè)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流和盈利，在競爭激烈的市場中確立其品牌和市場地位。”趙然說。

　　一位知名房企長租公寓業(yè)務(wù)北京區(qū)域負責(zé)人也表示，政策層面的支持與市場實踐，推動著我國長租公寓行業(yè)步入了一個全新的資管時代，相對應(yīng)地，對運營者也提出了保障屬性高、租戶穩(wěn)定、出租率高、運營能力佳、收益較為穩(wěn)定等更高的要求。

　　此外，資產(chǎn)培育、REITs發(fā)行、擴募調(diào)整等立足于資產(chǎn)全生命周期管理的能力也顯得尤為重要。趙然進一步補充說：“無論是市場投資機構(gòu)，還是品牌運營商，在行業(yè)邏輯換軌的背景下，均面臨重筑護城河的挑戰(zhàn)。”

　　近兩年，保障性租賃住房的廣泛籌建，無疑為市場化租賃住房企業(yè)的輕資產(chǎn)輸出提供了試驗田。

　　住建部數(shù)據(jù)顯示，2021-2022年，全國共建設(shè)籌集330萬套（間）保障性租賃住房，可解決近1000萬新市民、青年人的住房困難。“十四五”時期，全國計劃建設(shè)籌集保障性租賃住房870萬套（間），預(yù)計可解決2600多萬新市民、青年人的住房困難，可完成投資3萬億元左右。

　　巨量的保障性租賃住房供應(yīng)規(guī)模之下，市場化住房租賃企業(yè)長期積累的運營與管理經(jīng)驗也將有可為之處。一家非房企的長租公寓企業(yè)負責(zé)人告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，成熟的長租企業(yè)，恰恰是推動租購并舉的有效力量，企業(yè)長期積累的運營能力可以促進保障性租賃住房的專業(yè)化與市場化。

　　據(jù)趙然觀察，在保障性租賃住房的建設(shè)大潮中，包括萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝瓴寓、華潤有巢等市場化租賃住房企業(yè)，越來越多地以輕資產(chǎn)模式將運營與資管經(jīng)驗做批量化輸出。

　　胡冬華透露，萬科泊寓也積極參與了保障性租賃住房的建設(shè)與運營，廣泛地與國資國企、資產(chǎn)管理機構(gòu)開展合作。據(jù)胡冬華介紹，泊寓與深圳環(huán)境水務(wù)集團合作打造了深圳第一個“非居住房屋改建為保障性租賃住房”示范項目；在重慶，由渝中區(qū)國企與泊寓合作運營的人才公寓，被認定為重慶市保障性租賃住房示范項目。截至目前，泊寓已在19個城市為8.3萬間保障性租賃住房提供運營服務(wù)。

　　龍湖冠寓方面則向21世紀經(jīng)濟報道表示，龍湖冠寓已經(jīng)陸續(xù)通過獲取租賃專項用地建設(shè)長租公寓、與地方政府合資建設(shè)運營長租公寓、為市屬保障性租賃住房提供管理與咨詢服務(wù)等方式，在保障性租賃住房業(yè)務(wù)中分得一杯羹。

　　據(jù)介紹，龍湖冠寓聯(lián)手長春潤德投資集團，試點運作保障性租賃住房的市級平臺，結(jié)合冠寓成熟的長租公寓“投、研、建、管”經(jīng)驗，為項目輸出全生命周期咨詢服務(wù)。

　　冠寓在重慶的實踐也頗為典型。龍湖冠寓重慶辰寓照母山店，正是由重慶國有企業(yè)統(tǒng)籌，由龍湖冠寓提供運營。

　　不只是保障性租賃住房的建設(shè)，新一輪大城市城中村改造也為住房租賃企業(yè)提供了機會點。

　　對于住房租賃企業(yè)來說，盤活存量老舊項目、升級閑置物業(yè)、提高運營效率，再通過REITs以市場化形式退出，完成租賃住房的商業(yè)閉環(huán)，都將有效拓展其商業(yè)表現(xiàn)。

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責(zé)任編輯：李桐