作者： 曹璐

　　[ 在業內人士看來，公募REITs“跌跌不休”或受宏觀經濟金融環境變化、部分資產運營質效不及預期、一些投資者交易行為短期化趨同化等多重因素影響。與此同時，記者注意到，REITs市場或將迎來“活水”，多家公募基金公司在7月初表示旗下部分FOF基金將公募REITs納入投資范圍，市場情緒有望出現好轉。 ]

　　[ 除了6月30日上市首日就出現破發情況的中金湖北科投光谷REIT外，其余27只產品年內無一正收益，截至7月13日的年內平均跌幅達14.39%。 ]

　　今年以來，公募REITs表現持續低迷。除了6月30日上市首日就出現破發情況的中金湖北科投光谷REIT外，其余27只產品年內無一正收益，截至7月13日的年內平均跌幅達14.39%。其中，中金普洛斯REIT、平安廣州廣河REIT、博時蛇口產園REIT等6只產品跌幅超過20%。

　　在業內人士看來，公募REITs“跌跌不休”或受宏觀經濟金融環境變化、部分資產運營質效不及預期、一些投資者交易行為短期化趨同化等多重因素影響。與此同時，記者注意到，REITs市場或將迎來“活水”，多家公募基金公司在7月初表示旗下部分FOF基金將公募REITs納入投資范圍，市場情緒有望出現好轉。

　　年內幾近“全軍覆沒”

　　步入7月，部分公募REITs產品止跌反彈，業績表現有所回升。Choice數據顯示，截至7月13日，在已經上市的28只公募REITs中，超過七成產品月初以來實現上漲，表現最好的國金中國鐵建REIT的區間收益率達6.39%。此外，富國首創水務REIT、中金安徽交控REIT的月漲幅也都超過5%，分別達到5.56%和5.19%，還有部分產品月漲幅超過2%。

　　將時間拉長至年內，公募REITs的表現就不盡如人意了。剔除今年6月30日上市的中金湖北科投光谷REIT外，所有公募REITs產品今年以來的收益全線告負。截至7月13日，上述27只公募REITs今年以來的平均跌幅達14.39%。若剔除今年成立的產品，跌幅將擴至15.47%。

　　其中，建信中關村REIT年初至今累計下跌31.1%，華夏中國交建REIT、鵬華深圳能源REIT、中金普洛斯REIT、平安廣州廣河REIT、博時蛇口產園REIT等產品的同期跌幅均超過20%。值得一提的是，6月30日上市的中金湖北科投光谷REIT，則在上市首日就迎來破發，當日收跌6.29%。

　　從項目類別來看，剔除今年成立的4只新產品外，目前保障性租賃住房類REITs的跌幅較少，今年以來的平均跌幅為7.1%；垃圾處理及生物質發電、污水處理、產業園區、收費公路等相關REITs的年內平均跌幅均在11%至18%之間；而港口倉儲物流類REITs和天然氣發電類REITs則表現墊底，年內平均跌幅超過20%。

　　因受年內跌幅的拖累，不少公募REITs產品的前期漲幅被大幅吞噬，部分產品甚至由盈轉虧。例如，紅土創新鹽田港REIT今年以來下跌17.53%，自2021年6月上市以來的累計漲幅縮至7.56%；鵬華深圳能源REIT的年內跌幅為23.7%，這也導致該產品自2022年7月上市至7月13日的回報為-13.08%。

　　據第一財經統計，截至7月13日，前述2023年以前成立的24只公募REITs中，僅有4只產品上市以來業績收正。其中，紅土創新鹽田港REIT漲幅最高，此外，中金普洛斯REIT、華安張江產業園REIT、富國首創水務REIT自上市以來的累計漲幅在1%至4.1%之間。

　　另一方面，還有超八成產品成立至今的業績為負，包括紅土創新深圳安居REIT、華夏中國交建REIT在內的8只產品的累計跌幅超過20%。其中，華夏中國交建REIT自2022年4月以來的累計跌幅達38.44%。

　　REITs市場亟待增量資金

　　對于公募REITs的年內表現，證監會債券部主任周小舟7月6日曾表示，今年以來，受宏觀經濟金融環境變化、部分資產運營質效不及預期、一些投資者交易行為短期化趨同化等多重因素影響，REITs二級市場波動有所加大。總體看，這輪調整是價格逐步向價值回歸的正常過程。目前，二級市場估值總體處于相對合理水平。

　　一位相關行業分析師認為，REITs市場的下跌主要緣于多方面因素。其一是與部分項目業績承壓有關。尤其是一季報披露后，二級價格表現分化，業績不及預期的項目顯著下跌，部分投資人已由謹慎觀望轉為清倉止損。

　　在他看來，市場流動性趨弱、缺乏增量資金是該類產品持續下跌的原因之一。“在機構投資者高度集中、行為趨同的背景下，當經濟和項目基本面修復不及預期時，投資人多采取謹慎觀望態度，市場缺乏新資金流入。”該分析師表示。

　　從數據來看，相較于去年下半年11只公募REITs接連上市，公募REITs今年以來發行節奏有所放緩，僅有4只產品上市。分別是2月8日上市的嘉實京東倉儲基礎設施REIT（發行規模17.57億元），3月29日同時上市的中信建投國家電投新能源REIT（發行規模78.40億元）和中航京能光伏REIT（發行規模29.35億元），以及6月30日上市的中金湖北科投光谷REIT（發行規模15.75億元）。

　　在公募REITs持續下跌的背景下，記者注意到，7月5日，包括易方達基金、南方基金等在內的多家公募基金公司發布公告表示，旗下部分FOF基金將公募REITs納入投資范圍。這也意味著，REITs市場或將迎來“活水”。

　　“FOF資金對于公募REITs市場屬于增量資金。今年以來公募REITs的持續下調，或為FOF投資公募REITs提供了較好的投資機會，新資金的注入有望為市場帶來信心，更有利于市場的價值發現。”華南某公募基金人士對記者表示，隨著FOF資金入市，市場情緒有望出現好轉。

　　“REITs本質是具有高分紅的股權資產。”前述分析人士也認為，在股債等其他大類資產缺乏想象空間的背景下，公募REITs的性價比有被市場關注到，在經歷了二級市場的大幅回調后，REITs作為長期資產的配置價值已顯現。

　　博時招商蛇口產業園REIT基金經理劉玄對記者表示，具備長期、穩定的現金流且擁有成熟市場經營機構的優質基礎設施資產仍將受到投資人的歡迎。“從市場層面來看，由于公募REITs對資產端和資金端都具有相當的吸引力，市場前景看好。隨著REITs底層資產的逐步擴大，常態化發行的啟動，未來公募REITs將進入加速發展階段。”他說。

　　在劉玄看來，“投資者應理性看待公募REITs產品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長期持有、穩定經營基礎設施項目的投資邏輯。”

　　“公募REITs底層資產類型多樣，現金流、運營能力各不相同，項目運營的核心是提升底層資產的投資價值。”劉玄告訴記者，建議投資者基于理性分析判斷，根據未來分紅預期，合理評估REITs投資價值，樹立理性投資理念。

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責任編輯：李桐