作者： 杜川 杜卿卿

　　“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖?！?2月15日，國務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國-歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭時表示。

　　這一來自高層對房地產(chǎn)市場的最新發(fā)聲，引起了市場廣泛關(guān)注，上述表態(tài)中提到的“新舉措”令業(yè)內(nèi)十分期待。

　　16日，在上證指數(shù)收盤下跌0.25%、創(chuàng)業(yè)板指跌1.28%的情況下，A股房地產(chǎn)板塊逆勢走強(qiáng)，房地產(chǎn)指數(shù)（801180.SWI）上漲1.46%，海南高速（000886.SZ）、格力地產(chǎn)（600185.SH）、陸家嘴（600663.SH）、蘇州高新（600736.SH）等多股漲停。

　　需求端刺激政策或有空間

　　房地產(chǎn)是擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手。就在兩天前的14日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》（下稱《綱要》）。在住房方面提出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點，擴(kuò)大保障性租賃住房供給等。

　　劉鶴表示：“未來一個時期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。”

　　“此次講話從穩(wěn)地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)行業(yè)地位等多個視角明確了房地產(chǎn)發(fā)展的新模式。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

　　植信投資研究院資深研究員馬泓表示，長期來看，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，要加快建立和完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。盡管房地產(chǎn)市場短期運行遇到了不小的困難，但隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展，未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍然有很大的發(fā)展空間。

　　15日至16日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議也提出，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

　　房地產(chǎn)投資已具備止跌企穩(wěn)條件

　　促進(jìn)樓市回暖的關(guān)鍵在于紓困房企和穩(wěn)定市場預(yù)期。近期房地產(chǎn)紓困政策陸續(xù)落地，也持續(xù)推動了房地產(chǎn)市場信心和活力恢復(fù)。

　　金融支持地產(chǎn)融資“三支箭”連發(fā)，從“第一支箭”銀行信貸融資打開，到“第二支箭”債券融資支持，再到“第三支箭”股權(quán)融資重啟，三支箭連續(xù)落地對房企融資提供多維支撐。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)前對于地產(chǎn)政策底已經(jīng)明確，行業(yè)最危險的時刻可能已經(jīng)過去。

　　據(jù)開源證券統(tǒng)計，在“第一支箭”落地之后，截至12月上旬，包括6家國有大行在內(nèi)的多家銀行已宣布和房地產(chǎn)企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，滿足企業(yè)合理融資需求，給予意向性授信額度，約80家全國或地方性房企獲得銀行的融資支持，累計授信額度超3萬億元。

　　“第二支箭”落地之后，增信支持下民企發(fā)債融資逐漸修復(fù)。截至12月上旬，已有8家房企宣布儲架式注冊發(fā)行意向，申請規(guī)模達(dá)1210億元。

　　11月28日，證監(jiān)會決定在房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，宣布停擺多年的股權(quán)融資重新開閘，“第三支箭”落地。截至12月上旬已有18家房企披露再融資計劃。

　　“房地產(chǎn)或是擴(kuò)大內(nèi)需的一個重心，地產(chǎn)‘三支箭’等供給端政策已‘應(yīng)出盡出’，需求端刺激政策可能仍有放松空間。”國泰君安12月15日研報提示，關(guān)注12月20日LPR降息的可能。

　　不過，在居民購房意愿偏低、疫情沖擊等因素影響下，多個政策疊加尚未扭轉(zhuǎn)市場低迷態(tài)勢。政策見效、市場企穩(wěn)仍需要時間。

　　11月單月全國商品房銷售面積和金額同比降幅超三成，降幅較10月分別擴(kuò)大10個和8.5個百分點，11月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降19.9%，新開工面積同比下降超50%。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，從供應(yīng)端來看，11月“金融16條”“三支箭”的加快落地，修復(fù)了企業(yè)端預(yù)期，一定程度上緩解了企業(yè)資金壓力，但目前授信資金、發(fā)債和股權(quán)融資等更多處于初期階段，資金真正落位仍需要時間，短期企業(yè)資金壓力仍在。

　　馬泓認(rèn)為，盡管近期房地產(chǎn)市場下行壓力未有明顯緩解，但在“保交樓”等相關(guān)政策的積極推動下，房企資金狀況邊際改善，房屋竣工及施工進(jìn)程有所加快，房地產(chǎn)投資已具備了在明年逐漸止跌企穩(wěn)的條件。

　　“對于明年中國經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)整體性好轉(zhuǎn)，我們極有信心。”劉鶴在上述致辭中指出。

　　近期伴隨國內(nèi)疫情沖擊影響，11月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)走弱。按國泰君安測算，11月單月GDP增速較上月大幅回落1.5個百分點。

　　不過對明年經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長，機(jī)構(gòu)有比較一致預(yù)期。華泰證券12月11日表示，維持2023年實際GDP同比增長5.8%的預(yù)測，但明年增長路徑或?qū)⑤^此前預(yù)期更為“陡峭”。

　　“我們認(rèn)為，在目前經(jīng)濟(jì)已處底部區(qū)域的情況下，更值得關(guān)注的是政策變化帶來的積極預(yù)期?！敝泻阶C券12月15日表示，中長期看，我國經(jīng)濟(jì)觸底反彈、逐步企穩(wěn)的趨勢較為明確。我國經(jīng)濟(jì)有望在磨底2到3個月后，在明年上半年實現(xiàn)回穩(wěn)向上。

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責(zé)任編輯：李桐