原標題：項目停工、爛尾風險增加，業主們選擇強制停貸，法律風險如何？

　　記者 | 楊冰柯

　　“2019年背負房貸，2022年換來無家可歸，都勸我們不急好好等著，等開發商緩過來，等承建方全面復工，半年過去了，一年過去了，依然沒有好轉”，一位武漢美好香域花境業主無助地感嘆。

　　7月10日，由美好置業集團開發的武漢美好香域花境二期全體業主發布了一則“強制停貸告知書”。

　　告知書中提到項目2019年9月開盤，預售回款達數十億，已經備案2262戶。從2021年7月起，該項目已經停工一年，已經延期交付7月之久。

　　告知書稱鑒于中國工商銀行武漢黃浦支行等多家銀行在該項目上存在放貸違規行為，業主一致申請自2022年11月1日起停止向貸款銀行償還個人貸款。

　　一位美好香域業主對界面新聞記者表示，發布告知書后，銀行方面還沒有對業主進行反饋。

　　選擇停貸是這些業主們迫不得已的選擇。

　　這一年多，李芳和其他業主歇斯底里，用盡了所有途徑希望開發商復工，讓業主們盡早收房。但直到今天，這些方式都失敗了，美好香域項目工程依然沒有任何進展。

　　與美好香域項目同一天宣布停貸的項目，還有武漢綠地光谷星河繪，這曾是武漢光谷片區的紅盤，創下半年內“九開九罄”的紀錄。據業主們反饋，當時不少業主加價茶水費30萬才買到房子。

　　然而，創下48億銷售額的星河繪，被挪用資金7.25億，工程量完成不足35%。去年8月星河繪開始停工，涉及業主超過2428名，其中，不少業主畢業于武漢的985高校，甚至有清華畢業生被綠地狠狠地上了一課。

　　據不完全統計，截至7月12日，包括鄭州、武漢、南昌、長沙、太原、西安等城市在內的多達52個停工或爛尾樓盤的業主發布了停貸告知書。開發商涉及恒大、新力、綠地、融創、康橋、鑫苑、藍光、正商、美好置業等。

　　僅在武漢，已經宣布停貸的項目還有恒大時代新城、綠地光谷星河繪、恒大科技旅游城、當代銘山筑項目。

　　開發商違約和銀行監管不力

　　江西景德鎮的恒大瓏庭項目，是第一個業主自行發布強制停貸告知書的項目，由該項目開始，業主們發起的停貸告知書席卷到全國多個停工爛尾樓盤。

　　在恒大瓏庭的告知書中，業主們稱各銀行如九江銀行、農業銀行、郵政銀行等均屬于典型的違規發放貸款造成了不可挽回的損失。

　　根據美好香域和星河繪停貸告知書內容，業主稱中國工商銀行武漢黃埔支行等多家銀行在本項目上存在放貸風險評估失敗的失責行為和未封頂即放貸的違規行為，這直接導致了項目停工爛尾局面。

　　同時，美好香域業主和星河繪業主認為開發商存在違規申請獲發預售證、違法挪用項目預售資金和違規申請使用重點監管資金等行為。

　　值得注意的是，業主們的停貸聲明均為開發商復工留下了一定的時間。

　　在恒大瓏庭停貸告知書中，業主們稱如果項目在10月20日未能復工，他們將在11月“強制停貸”，且聲明由此造成的損失由銀行、資金監管不力的政府等相關利益方共同承擔。

　　星河繪業主則稱，自合同交房日期2022年12月31日起，將停止向貸款銀行償還個人貸款的每月還款直至樓盤完工驗收合格交付。

　　美好香域業主稱自2022年11月1日起，將停止向貸款銀行償還個人貸款，直至樓盤完工、驗收合格交付。

　　中原地產研究院高級分析師張大偉表示稱，大部分銀行都在違規提前放貸和銀行在預售資金監管上不作為，的確是造成爛尾樓的原因之一。

　　根據央行2003年出臺的“121號文件”明確表示“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款”、“企業將貸款挪作他用的，經辦銀行應限期追回挪用資金”。

　　但顯然，在這些項目被挪用監管資金之際，相應的部門和銀行并未起到嚴格監管作用，這也是大多是停工、爛尾項目監管賬戶資金不足以支持項目完成開發建設的原因。

　　“停貸”的法律風險

　　這些項目的業主們被動選擇停貸，主要是項目的開發商違約在先，他們的樓盤停工較長時間，或者復工進展緩慢，已無法按期交房，存在爛尾的危險。

　　對于項目的房貸銀行，這些發出停貸書的業主們普遍認為，在樓盤未達條件銀行就發放了按揭貸款，銀行對監管資金未盡到監管義務。出于這些原因和現實的還貸、生活壓力，他們選擇了自行停貸。

　　但從法律層面來看，業主與開發商簽訂的是購房協議，其中有約定項目延期交付的處罰措施。但與銀行簽訂的貸款協議中，并不會涉及因樓盤爛尾而能減少支付貸款的條款。

　　杭州一律師事務所律師對界面新聞記者表示，停貸后購房者會面臨以下幾種風險，比如收到銀行催收電話；名下資產被凍結拍賣；個人上征信黑名單等。

　　這些風險也正是購房者所擔心的，幾位爛尾樓業主都對界面新聞記者表示，自己上了征信黑名單后會對子女教育造成一定的影響。

　　上述律師還表示，從自己代理的泰禾爛尾樓案例來看，他一般會提起訴訟，向法院申請財產保全的方式以盡可能挽回業主們的損失。

　　上海秦兵律師事務所律師徐斌表示，在爛尾樓停貸消息席卷來時，他本來建議客戶還是和之前一樣，有風險，結果不確定，利小弊大不建議。

　　“現在只能建議我的客戶先觀望，如果其他小區成功了，或者同一個爛尾樓項目其他業主做出效果來了，銀行同意停貸了再跟進?！?/p>

　　徐斌還表示，在銀行普遍違規之下，他們一般采用的做法是通過行政訴訟方式，來間接的促使部分銀行同意把貸款延期到復工，或者停上半年一年，給業主爭取一些空間。這個工作非常瑣碎，效率也不算很高，但是勝在穩妥輕便。

　　還有一個做法是直接提民事起訴銀行，但是這個做法只有部分勝訴案例，同時訴訟費比較貴，他們在一些案件里開展這個工作之后，發現敗訴的代價比較高就不太嘗試了。

　　對于這些發布停貸的項目業主來說，他們的真正目的是希望以此能引起開發商和銀行的重視，在項目復工復產方面更積極，同時希望銀行也能像受疫情期間影響一樣，出臺一些紓困政策，如予以免交滯納金，對因項目長期停工、還房貸有困難的項目和業主，免除一段時間內的相關法律責任。

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責任編輯：李墨軒