文|大白 文章來源|米宅

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　　在過去20天可以說近三年內中國樓市最風云激變的二十天。

　　在這二十天內，北、上、深、廣四地聯動，用四種方式預演了2021年中國樓市的四種調控模式。

　　▍深圳：斷炒房的念想。

　　8日深圳住建局發布了《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，給全市3595個小區的二手房設立了“成交參考價”。

　　并通知深圳多家中介機構不得發布高于成交參考價的房源；要求下架高價房源的，要求成交房源按照指導價過戶/貸款。

　　9日深圳官方確認，商業銀行將根據成交參考價格發放二手房貸款。

　　這一系列操作，統統在24小時內完成。

　　如果銀行配合以上操作，直接把高杠桿炒房客干懵掉！

　　在此之前，深圳先后堵住落戶買房、離婚買房、婚票買房、違規資金進入樓市的漏洞，并已對稅費政策加碼。

　　這就是深圳的調控，一點一點斷了所有念想！

　　這一次深圳能從二手房評估價入手調控，本身就已經打到在樓市的七寸上了，足見深圳當下調控的決心。

　　從官方公布的參考價看，基本上是2019年9月深圳的房價。

　　因此，政策的意圖，已經不言而喻了。

　　就是要降房價的，滅的就是深圳房價的上漲預期。

　　因為深圳的特殊性。你會發現上海調控新10條以及新房搖號政策，都是借鑒了深圳的相關政策。比如，夫妻離婚三年內限購，去年深圳已經發布；比如新房搖號優先滿足“無房家庭”，也是去年深圳的政策之一。

　　所以，2021年大概率是熱點城市照著深圳政策抄作業的一年。

　　▍上海：施策降溫，疏導需求。

　　在過去三年，上海的樓市熱度一直控制得非常平穩，但2020年底上海樓市突然面對暴漲壓力。

　　我們之前也分析過上海本輪是內需驅動的行情。

　　因此，從上海調控新10條以及后續對法拍和搖號的加碼政策，能看出上海本輪出政策既準又狠，直戳要點。

　　但只是上海調控的一面。另一面是疏導需求。

　　在《上海十四五規劃建議》中明確提到的五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢），將成為增加住宅供應主要區域，以達到對購買力和需求的疏導。

　　因此，上海的調控方式，大概率會成為2021年熱點城市調控學習的榜樣：一手保護剛需首套，抑制投資，一手疏導需求、防止普漲過熱！

　　▍北京：嚴查

　　2月1日，北京傳出：為了限制二手房市場交易熱度，監管部門要求中介機構降低“帶看頻次”，一周之內，每套房子被買家看的次數不超過2組；不參與“經營貸”、“首付貸”、“消費貸”等違法違規金融活動。

　　我們會發現，雖然深圳、上海、北京都出調控政策抑制市場過熱，但各有各的邏輯：

　　深圳是嚴控，重點在“不炒”；

　　上海是降溫，重點在“疏導”；

　　北京是警示，重點在“嚴查”；

　　這三種方式也將是2021年樓市調控的三種常態。

　　對于房價上漲預期高漲，久調無效的城市，房住不炒就是最高準則，漏洞一點一點補上，不給炒房一點余地。

　　這個時候就需要深圳的嚴控。

　　對于房價上漲動力強勁，內需驅動的城市，需要打破房價短期暴漲預期。因此調控首要穩準，但重點在疏導需求。

　　這個時候就需要上海的因勢降溫。

　　對于房價蠢蠢欲動的城市，特別是在持續陰跌數年剛有回暖，樓市還處在敏感時期，既不能一棒子打死，也不能聽之任之。

　　這個時候就需要北京的嚴查。

　　有沒有第四種模式呢？

　　有！

　　它就是當下的廣州。

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　　面對上海、深圳一次又一波的樓市調控新政，同為一線城市的廣州、同樣面對房價上漲壓力的廣州，并沒有明確官宣的調控政策。

　　這也讓很多人想不通。特別是當下這個階段，廣州本地的朋友都慌了。

　　因此，最近一段時間廣州政策面也是頻頻傳出調控的傳聞。主要體現兩個方面：

　　1、信貸收緊

　　比如，傳廣州農行的接力貸暫停了；傳南沙有銀行取消“雙外”人員貸款。

　　2、人才購房政策收緊。

　　比如傳黃埔限購升級（目前只是傳聞）。

　　以上傳說，或真或假。官方并沒蓋棺定論的說法。因此，當下的廣州政策面并沒有開始收緊。

　　我猜測應該是，廣州樓市雖火，房價雖漲，但并沒有踩到調控紅線，都還在合理可控的范圍。

　　至于這條紅線究竟在哪里！只有官方才會有答案。

　　但不可避免的是，隨著市場量價累積，遲早會碰到調控的紅線。

　　因此，可以確定的是，接下來廣州會依據樓市的實際情況出臺相應的政策，大概率也是先從抑制投資入手，參照深圳和上海。比如堵住假離婚的買房漏洞；增值稅征免年限從2年提高至5年等；或者嚴查首付款的流水軌跡，加強經營貸審查等等。

　　有兩點需要廣州的朋友注意：

　　1、剛需無房一定會受到優先照顧。

　　2、大概率會有政策誤傷改善或者二套。

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　　最后，結合對北上廣深政策面和市場端的分析，總結如下：

　　1、2021年對于炒房投資來說是非常不友好的一年。

　　2、2021年存在極大的金融政策的不確定性。因此，去杠桿將是樓市的關鍵詞之一，一定要重視現金流。

　　3、從北上深調控看，2021年的政策反應越來越快速，也越來越精細化，一旦樓市過熱，立馬就會有政策跟上。深圳、上海、北京是這樣，廣州、杭州、南京、廈門、成都、武漢等等也不會例外。這樣的態勢將會是未來樓市的一種常態。

　　4、北、上、廣、深四種調控模式對應一輪樓市行情的四個階段，因此想要了解你所在城市處在一輪樓市行情的什么階段，看當下政策即可。

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責任編輯：陳悠然 SF104