原標題：北京樓市真如中介、大V說的那樣瘋狂嗎？

　　來源：京房字

　　最近一段時間，隨著北京二手房市場的回暖，一些大V和中介開始坐不住了，紛紛跳了出來。

　　什么“北京已徹底沸騰，房價半年漲幅30%+”，什么“某套房一夜跳漲40萬元”，還有甚者，直截了當的“呼吁”大家“不要猶豫，趕緊買。猶豫錯失良機，觀望追悔莫及。”還要“盡量把杠桿用足”。等等等等。

　　總而言之，就是極度渲染、炒作所謂的北京樓市已沸騰、房價在暴漲。

　　那么北京樓市的情況真如他們所說的那樣，沸騰了嗎？瘋狂了嗎？

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　　的確，最近兩個月，北京的二手房成交量明顯增加，上個月的網簽達到了20944套。成交量上升的原因是多方面的，比如所謂“學區房”成交的增加、近幾年因為嚴格的限貸政策積壓的換房改善需求、北京房價已經連續多年“橫盤”穩定等等，當然也不排除有一部分投資和投機的入場，這個后面會說。

　　而大家最關心的房價呢？是不是像這些大V說的那樣，已經在暴漲、在瘋狂了？

　　其實最近的一波“學區房“”購買高峰，是從去年下半年就開始了，最近一段時間更熱一些。

　　我們從來都不鼓勵所謂的“學區房”，但從分析看，這波“學區房”成交里，其實大部分都是還是相對真實的購買需求。

　　為什么？

　　先看一下這張北京每年出生人口的統計表格。

　　2013年國家放開二胎政策，隨后在2014年北京迎來了一個新生兒的出生高峰值，達到了208090人，比上一年增加了十分之一還多。

　　因為從政策放開、到備孕、到懷胎十月，二胎第一波新生兒出生都是在2014年下半年了，6歲上小學，正好這波新生兒高峰就是在今年迎來入學。而為入學提前準備，買房也就要在3月之前完成。

　　另外還有一個因素，就是因為疫情，很多原計劃在國外入學孩子的家長，轉而回到國內上學。

　　這兩類家庭，往往都是家庭條件比較好的，也更追求優質的教育資源。

　　從中介機構內部調查也可以看出，在教育資源優越的片區門店成交的購房中，總價1千萬以上的交易中，選擇全款的占了70%。而在全市范圍內，二手房全款購房者僅僅只占15%左右。

　　而且，從數據分析可以看出，近期漲價較多的都是教育資源頂尖的幾個片區，以及片區中的幾個小區，比如海淀的萬柳、上地，西城的德勝等。但其他片區的價格并沒有明顯的變化。更不要說全市的房價了。

　　來自北京鏈家研究院的統計也顯示，去年全市的二手房均價同比還下跌0.9%。那些鼓吹“北京房價半年漲幅30%+”的，數據是從哪里來的？

　　下面這張表格更清晰明了。

　　這是從去年1月到12月各區（除去幾個遠郊區）的房價指數，去年1月為100的基數，可以看出，到12月，7個區的價格是下降的，只有6個區在上漲。

　　即便是所謂“學區房”比較集中的西城區和海淀區，12月價格也只是上漲了1.5%和0.03%。

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　　從上面的這些數據和分析，大家可以看出了吧。其實僅僅是部分教育資源優質的片區和小區的價格在上漲，并沒有出現全市甚至其所在區的房價整體上漲。

　　但為什么今天我們還需要非常重視這件事呢？

　　從歷史經驗看，房價被炒高會經歷3個階段。

　　第一階段是正常需求，比如一些家庭購買“學區房”，如果需求比較集中，量比較大，這也會帶動房主的預期，如抬高售價。

　　第二階段是一些投資投機性的資金，嗅到了“血腥味”，發現了牟利空間，于是進場炒。

　　第三階段是整個市場的預期被改變，預期改變后帶來的恐慌、盲從心理，帶動了整個市場的過熱。

　　在這其中，預期非常重要，無論是投資投機性的進入還是整體市場的變化，都來自于預期的改變。

　　而預期很大因素和大V以及中介的炒作密切相關。

　　這些大V為什么要炒作？

　　首先就是追求吸引眼球效應，用夸大的標題及文字，更容易吸引讀者。畢竟，北京樓市已經三年多保持穩定，波瀾不驚了。突然有了這么好的“素材”，他們肯定不會放過。

　　而且，有些大V還有另一層目的，就是經濟利益，比如有大V就和中介合作，給中介帶客賺取收益，成交越多他的收益自然越高，所以也不難理解他們總是渲染緊張氣氛、鼓動趕緊買房的原因了。

　　而且據了解，最近一段時間這些炒作的文章已經被一些中介機構和人員用微信、朋友圈的方式，轉發給了很多購房者。中介的目的更是顯而易見，傳播這樣的信息和情緒給客戶，更有利于自己的成交和賺取中介費。

　　更有甚者，這兩天還有中介拿出去年年初【京房字】發布的疫情防控措施，作為最近的“新聞”，轉發給客戶，制造恐慌和情緒。

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　　目前，北京的樓市還處在剛才說的第一階段，第二階段稍有苗頭，因此要堅決將其遏制住。應該有抓住兩個方面下手。

　　預期很重要，所以必須讓大家了解真實的情況，不被這些炒作和渲染誤導，不能讓個別區域、個別小區的“學區房”漲價，變成一種普遍的預期和情緒，擴散到全市房地產市場中。

　　從國家層面，完善輿情監測和輿論引導機制，已經成為了今年房地產調控五大舉措之一。北京的相關部門也已經注意到近期的相關情況并將出手。

　　從咱們普通購房者來說，也別被哪些聳人聽聞的標題所誤導，正確的了解當前的房地產市場。

　　另一方面，就是要防止抵押貸、經營貸的死灰復燃。

　　近期一些抵押貸、經營貸、信用貸又竄入了樓市中，而且還打出了低利率的誘惑，部分中介機構還向購房者明里暗里地推薦抵押貸、經營貸。

　　其實早在2017年北京市的銀監、住建部門就已經明確，這違反了住房信貸政策，存在很大的金融風險，是必須禁止的。

　　因此，對于當前露頭的抵押貸、經營貸，有關部門肯定會予以堅決的打擊。

　　而對于中介機構及其人員向購房者宣傳、推薦、誘導使用抵押貸、經營貸，主管部門的態度也一直是很明確的，是要堅決打擊、從嚴查處的。

　　所以，無論是惡意炒作、制造恐慌情緒，還是抵押貸、經營貸等違規行為，奉勸一句，管好自己的口、管好自己的手。“房住不炒”可不是一句空話。

　　勿謂言之不預也。

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責任編輯：王翔