深圳房產雷霆新政，能壓住漲勢嗎？凍住房價后資金會被擠壓到哪里？個人投資者如何把握投資機會？具體內容請來新浪理財大學，聽董小姐專欄解讀。
原標題：深圳樓市大招！銀行以官方參考價發放貸款，3成首付變5成？炒房客真的哭了
來源：中國基金報
以后深圳買房（二手房），首付比例可能“變相”提高。
這兩天，深圳樓市圈的朋友們炸鍋了，要買房的、要賣房的、中介各方人士，熱切關注著深圳發布的二手房成交參考價，以及落地執行影響。
最新消息，最受關注的銀行放貸，商業銀行將根據成交參考價格發放二手房貸款。而目前深圳二手房掛牌價，普遍較發布的成交參考價高。媒體更報道參考價相當于“打7折”。
假設成交1000萬的房子，參考價為700萬，原本首付3成的話，貸款只能490萬（7成），購房者實際需要支付510萬，相當于5成首付。
深圳住建局專家：參考價一年發一次
銀行將根據參考價發二手房貸款
深圳特區報報道，2月8日，深圳市住房和建設局發布二手房成交參考價格，引起廣泛關注。那么二手房成交參考價多長時間發布一次？對市民購房有哪些影響？
2月9日上午，住建部房地產專家、深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒接受記者采訪對深圳建立二手房成交參考價格發布機制進行了深入解讀。王鋒透露說，深圳二手房成交參考價格原則上一年發布一次，中價掛牌價格不能超過參考價，商業銀行將根據成交參考價格發放二手房貸款。
“深圳市住房和建設局建立二手住房參考價格發布機制，應該說是在國內是個創舉，對于落實房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實穩地價、穩房價、穩預期的調控目標具有很重要的作用。”王鋒說，近幾年來深圳二手房市場出現的波動比較大，二手房的價格上漲比較快。去年的國家統計局公布的全國70個大中城市的房價指數，深圳漲幅是5%，而二手房漲幅得比較大，達 12.9%，這在全國是比較高的。
王鋒說，深圳二手住房成交參考價格原則上一年發布一次，市場波動大時也可能會半年發布一次。
王鋒透露說，在對全市的3595個樓盤的調查中，發現深圳東部的大多數區域，像羅湖、龍崗、坪山、大棚、鹽田區的參考價格與成交價格基本上是一致，這些樓盤占全市樓盤總數的62%，應該是能夠真實反映市場的成交的情況。但是仍然有一些區域，特別是一些西部的熱點區域，比如福田香蜜湖片區、南山后海片區、寶安寶中片區的二手房價格要遠遠高出一手房價格，市場不理性現象非常突出。
深圳地產媒體南方樓事將王鋒觀點總結為以下九個論點：
1．政策是去年715新政后的延續；
2．二手房參考價是穩房價穩預期的重要舉措；
3．這是國內第一次發布二手房成交參考價，有利于加大二手住房成交透明，引導中介機構合理掛牌，商業銀行的放款需要以參考價作為重要依據，有利于降低金融杠桿；
4．有利于解決一二手房價倒掛問題；
5．很多人評價是兩年前的價格，因為大家的重點都放在熱點片區網紅盤上。參考價是以近一年的網簽價為基礎，并通過調查實際成交，銀行放款等綜合測定。
其中62%的樓盤價基本上與網簽價一致，10%近一年甚至兩年無成交，27%也就大家重點關注的福田寶安和南山熱點盤是明顯偏離參考價的，價格虛高，存在投機炒作，不能體現市場合理水平；
6．近期有報道指深圳二手房均價九萬是嚴重不實，也是根據掛牌價，存在嚴重誤導市場，擾亂市場預期，所以政府及時公布參考價是非常有意義的；
7．對購房和居民的影響，短期內成交會有所下降，但是買賣雙方博弈加強了，不再只是強賣方市場，銀行還是會根據自己的風險評估來定價放貸，但金融機構同樣要配合調控政策的方向和方針，偏離參考價過多也是會被約談的；
8．參考價原則上一年一調，會根據市場實際漲跌情況去調整；
9．去年以來特別是今年，官方在新房供應上持續加大，今年新房還會一批批出來。最終目的還是保障真正的剛需的購房需求。
商業銀行將根據成交參考價格發放二手房貸款
影響有多大？
先來看看這次房價打折有多厲害？
以深圳市場最有“有名”的華潤大沖潤府為例，該項目最新一期潤璽曾因去年的“萬人打新”引起全國關注。記者查詢發現，目前潤府一期和二期的二手房掛牌價已經高達每平方米18萬元左右，但此次發布的參加價格僅為每平方米132000元，相當于打了7.3折，以80平米的戶型計算，以指導價格售賣比目前市價便宜384萬。
例如，位于光明的龍光玖龍臺項目，貝殼最近的一次成交在2021年1月23日，成交單價為82895元/平方米，而官方的指導價格為51900元/平方米；再如，南山的中海陽光玫瑰園，其成交均價在14萬元/平方米左右，而官方指導價則為10.6萬元/平方米。
如果銀行的評估價格系統參照官方的指導價格，會產生什么樣的影響？
舉個例子，福田某盤實際成交價1000萬，成交參考價800萬，首付五成，原本可以貸500萬，首付準備500萬即可，新政后只能貸400萬，首付就要準備出600萬，如果籌不出這100萬，就只能放棄或者買總價更低的房子。需求被迫減少了。
招商證券首席分析師張夏老師在朋友圈分析稱，買賣家價格預期太大，如果再加上放貸按照參考價格，實際首付比例大幅提升，深圳二手房要被速凍了。。
有網友稱，這才是真正的核武器。
比如，成交價已經25萬一平的樓盤，參考價11萬6只有成交價的不到一半，就按一半來計算，新政后如果要買一套總價4000萬的房子，銀行評估價只有2000萬。
三成首付名額，只能貸1400萬，實出首付2600萬，相當于首付6.5成；五成首付名額，只能貸1000萬，實出首付3000萬，相當于7.5成；七成首付名額，直能貸600萬，實出首付3400萬，相當于8.5成。
分析稱，新政首先要看能落實的程度，如果落不到實處，一切都是白搭，如果銀行能全面配合落實到位，影響力會非常大。買方：年后會有相當一部分買家，基于首付大大提高，加上對新政的期待，陷入觀望情緒，或者轉而去買東部，有效需求會被迫減少；賣方：不出意外，仍然堅定的一分不降，賭深圳永遠漲。最終的結果仍是博弈，買家與賣家的博弈。
在業界人士看來，如若二手房成交參考價對銀行的評估價帶來較大的影響，這一政策將是觸及根基、動及根本的調控措施。“如果評估價不得高于官方參考價，杠桿會下降很多，遍地瘋漲的趨勢就會被改變，深圳會橫盤一段時間了。”
深圳市房地產中介協會：
發布房源廣告時應以參考價格為重要依據、合理發布
今日，深圳市房地產中介協會發布提示：各房地產中介機構、中介人員應堅決貫徹執行二手住房成交參考價格發布機制，向業主主動宣講《通知》要求，敦促業主合理調整委托放盤價格；各房地產中介機構、中介人員在線上、線下發布房源廣告時應以參考價格為重要依據、合理發布；對房屋本身確鑿信息之外相關金融按揭等非中介專業服務內容的咨詢，房地產中介人員不得隨意解釋、承諾。
9日上午，深圳市房地產中介協會發布提示：
一、各房地產中介機構、中介人員應堅決貫徹執行二手住房成交參考價格發布機制，向業主主動宣講《通知》要求，敦促業主合理調整委托放盤價格。
二、各房地產中介機構、中介人員在線上、線下發布房源廣告時應以參考價格為重要依據、合理發布。其中線上渠道包括但不限于企業官網、手機APP、微信公眾號、微信小程序、下轄從業人員微信朋友圈等。
三、提供住房信息發布服務的互聯網平臺，應依法履行廣告發布者責任，對房源信息發布的合規性予以核查，并定期核實更新。對違規發布房源信息的，及時采取刪除（屏蔽）相關信息、暫停發布房源信息等必要措施，保存相關記錄，并向有關部門報告。
四、中介人員應充分熟悉掌握各樓盤項目參考價格與相關規定，向消費者提供準確信息。對房屋本身確鑿信息之外相關金融按揭等非中介專業服務內容的咨詢，房地產中介人員不得隨意解釋、承諾。
深圳中介：開會接通知
掛牌價不高于成交參考價
據媒體報道，昨日下午多家中介公司被深圳相關部門緊急通知開會，會議主要內容為：要求從即日起，二手房經紀公司的所有平臺，包括網站、APP、櫥窗廣告、宣傳單、公司或經紀人的各類社交媒體，均不能發布高于成交參考價的房源信息；高于參考價的房源可以過戶，買家必須簽一份風險告知書。
昨日有中介機構已下達通知，要求當天之內必須把所有已經成交的網簽單打好，以防后續有其他變動。
各大房產中介平臺掛牌價“消失”
今日一早，記者登錄鏈家網APP就發現，掛牌價不翼而飛，變成了“暫無數據”。
貝殼網，樂有家、Q房網等平臺的掛牌價也都看不到了。
責任編輯：戴菁菁
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