原標(biāo)題：燕郊樓市新房成交量大漲，但二手房價(jià)跌至5年新低

福成東尚雅苑售樓處 圖片來源：界面新聞

　　記者 | 吳波

　　2021年開年新冠疫情勢頭兇猛，河北多地出現(xiàn)不同程度的疫情，進(jìn)入封閉管理狀態(tài)。從封閉到解封，環(huán)京最受關(guān)注的莫過于燕郊。

　　河北疫情爆發(fā)以來，北京加強(qiáng)了對燕郊進(jìn)京方向的白廟檢查站的管理，嚴(yán)苛?xí)r，連冰凍的潮白河都封了。燕郊人通勤不自由的痛點(diǎn)再次被放大。

　　盡管受到屬地管轄限制，但燕郊卻是北京產(chǎn)業(yè)外溢、人口外溢紅利最多的環(huán)京地區(qū)。

　　燕郊與北京通州隔潮白河相望，距北京市中心僅30公里，是北京的“睡城”。承接著北京外溢居住需求，這片面積只有108平方千米的地方，在過去十年，從一個(gè)5萬人的小鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展成為一百多萬人的“環(huán)京第一城”，人口達(dá)到147萬，每天有數(shù)以十萬計(jì)通勤族往返此地和北京。

　　也因此，這里的房價(jià)最敏感，它被稱為北京樓市晴雨表。盡管開年不利，燕郊樓市再次受到疫情打壓，但過去一年燕郊樓市整體情況，似乎已經(jīng)為今年奠定向好基調(diào)。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)和我愛我家的數(shù)據(jù)，過去一年，燕郊新建商品住宅成交7562套，同比增長4.1倍；成交均價(jià)依舊維持在較低水平，同比微漲1.9%至19701元/平方米。全年成交金額為143.54億元，要超過2018年13.33億元和2019年的25.11億元。

　　對比來看，燕郊是環(huán)京表現(xiàn)最好的區(qū)域。中原數(shù)據(jù)顯示，2020年前11月，固安商品住宅成交均價(jià)為1.22萬元/平方米，成交套數(shù)同比下降34%，為7190套，成交金額同比下降24%，為87.77億元。

　　同時(shí)間段內(nèi)，香河商品住宅成交均價(jià)為1.01萬元/平方米，成交套數(shù)同比下降5%，為4947套，成交金額同比上漲22%，為46.57億元。張家口商品住宅成交均價(jià)為8803元/平方米，成交套數(shù)同比下降1%，為3892套，成交金額同比下降2%，為39.88億元。

　　燕郊樓市行情向好得益于北三縣差別化戶口遷移政策和燕郊新房限購悄然放開。

　　在實(shí)際操作層面，外地人的確可在燕郊買房——去年3月，燕郊規(guī)定外地人只要有一個(gè)月的北京社保即可購買首套；5月，燕郊直接取消社保資質(zhì)要求。12月，為提振樓市，官方還下發(fā)文件，恢復(fù)辦理住房公積金異地個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。

　　燕郊樓市走向基本吻合政策放開節(jié)點(diǎn)。去年一季度，受疫情影響，燕郊成交量低迷；3月以來，燕郊放開新房限購政策，4月開始成交量猛增，6月、12月成交量破千套，先后創(chuàng)2017年6月限購以來新高。

　　限購政策放開后，冰封3年的樓盤終于解套。2015年7月，碧桂園虎口奪食，通過不低的價(jià)格入股陷入資金鏈危機(jī)的建榮地產(chǎn)，拿下了位于燕郊核心位置的燕順路9號(hào)項(xiàng)目。這是一個(gè)爛尾項(xiàng)目，前身是荒廢的燕苑國際度假村，后被改造成住宅項(xiàng)目，70年產(chǎn)權(quán)僅剩50年，總建筑面積僅有23萬平方米左右，另有三棟樓屬于自留性質(zhì)無法售賣。

　　從面積來看，燕順路9號(hào)將是一個(gè)快進(jìn)快出的高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，但碧桂園在這一項(xiàng)目上耗費(fèi)6年時(shí)間，終于在2020年達(dá)到盈虧平衡。

　　“虧是不會(huì)虧的。從6號(hào)樓就開始就盈利了。”銷售員告訴購房者，2017年燕郊樓市限購令出臺(tái)后，該項(xiàng)目就暫停后續(xù)樓盤銷售。直到去年3月，限購政策放開，外地人可以在燕郊買房了，項(xiàng)目才開始推出6棟和14棟。而這兩棟銷售均價(jià)也遠(yuǎn)低于限購前推出的10號(hào)樓和13號(hào)樓。這兩棟樓當(dāng)時(shí)售價(jià)達(dá)到34000元/平方米至35000元/平方米范圍，成為項(xiàng)目最大的利潤來源。

　　不止燕順路9號(hào)，夏威夷藍(lán)灣、水榭花城、九里香緹等樓盤都已賣了多年，經(jīng)歷過燕郊房價(jià)暴漲瘋狂時(shí)期，也挨過了房價(jià)暴跌后的低谷。去年，這些樓盤陸陸續(xù)續(xù)開始對外銷售，其中夏威夷藍(lán)灣待售的十幾棟都已建好，熬成實(shí)實(shí)在在的準(zhǔn)現(xiàn)房。

　　暴漲暴跌的近五年，燕郊新建商品住宅成交量呈現(xiàn)U字型走勢。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，樓市最瘋狂的2016年，燕郊新房年成交量達(dá)到17282套；2017年受限購政策影響，成交量斷崖式下降至3540套，2018年達(dá)到低谷，只有987套。

　　成交價(jià)方面，2016年市場上行，燕郊新建商品住宅成交均價(jià)波動(dòng)中上揚(yáng)；2017年受政策嚴(yán)控影響，成交均價(jià)先升后降，不少樓盤售價(jià)達(dá)到3萬元/平方米至4萬元/平方米之間；2018年市場持續(xù)低迷，成交均價(jià)震蕩性回落，最低時(shí)只有11863元/平方米；2020年基本保持在20000元/平方米上下，價(jià)格波動(dòng)幅度很小，市場表現(xiàn)平穩(wěn)。

　　我愛我家分析師指出，綜合來看，雖然2020年燕郊新建商品住宅成交總量較2017年限購政策出臺(tái)后的各年同期均有明顯增長，但成交量只有2016年政策出臺(tái)前的二分之一。2020年各月成交價(jià)格波動(dòng)較小，調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，成交量的高增長并未撼動(dòng)燕郊持穩(wěn)的樓市。

　　不過，新房量價(jià)齊漲并非是燕郊樓市全貌。限購政策未放開二手房依然處在2017年調(diào)控以來的下跌通道。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，在疫情沖擊下，2020年燕郊二手房僅成交300余套，成交均價(jià)跌幅擴(kuò)大，同比下跌8%。

　　年內(nèi)看，上半年基本保持平穩(wěn)態(tài)勢，8-10月隨著需求釋放逐步疲軟，均價(jià)持續(xù)下跌，且連續(xù)三月均價(jià)跌幅超過1%。最低時(shí)，成交均價(jià)僅有16312元/平方米，是近五年來最低點(diǎn)，同時(shí)較2017年最高點(diǎn)跌去一半。2017年4月，燕郊二手房成交均價(jià)達(dá)到31219元/平方米。

　　并且，二手房市場預(yù)期也不強(qiáng)，二手房業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)次數(shù)占比為16%，同比下降8個(gè)百分點(diǎn)。

　　歷經(jīng)近四年嚴(yán)苛政策調(diào)控，目前燕郊新房市場日漸平穩(wěn)。包括我愛我家等在內(nèi)的機(jī)構(gòu)認(rèn)為，盡管2020年燕郊樓市出現(xiàn)個(gè)別熱銷樓盤，整體暴漲幾乎不再可能發(fā)生。但在中央“房住不炒”的定位下，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期也將是燕郊長期目標(biāo)。

　　跌入低谷后，燕郊樓市具備了一定的反彈空間。

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責(zé)任編輯：薛永瑋