原標題：北京二手房現(xiàn)“翹尾”行情 節(jié)后或迎小陽春

　　□本報記者 張玉潔 

　　北京住建委月度數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2019年12月北京市二手房成交數(shù)量達到14162套，環(huán)比增長15%，這一成交量在2019年處于月度較高水平，僅次于2019年3月和2019年4月。

　　世聯(lián)資訊認為，臨近2019年年底部分業(yè)主為了快速變現(xiàn)，議價空間加大，成交價格出現(xiàn)小幅下行，降價疊加周期性需求的釋放，導致成交量上漲。放眼2020年，北京二手房房價仍處于高位，若無重大寬松政策，二手房市場將會延續(xù)小幅下降的態(tài)勢。

　　以價換量

　　北京住建委的數(shù)據(jù)顯示，2019年12月北京二手房住宅成交套數(shù)環(huán)比、同比呈現(xiàn)量漲價跌態(tài)勢。12月二手住宅成交14162套，較上個月環(huán)比上漲15.18%，同比上漲21.8%；二手房成交均價為51735元/平方米，環(huán)比下降0.66%，同比下降0.2%；成交面積124.96萬平方米，環(huán)比上漲15.53%、同比上漲19.1%。

　　朝陽區(qū)、海淀區(qū)和大興區(qū)二手房成交套數(shù)排在前三，分別為3435套、1672套和1381套，面積占比分別為24.7%、11.4%和10%。在成交均價方面，西城區(qū)最高，為114057元/平方米，成交均價最低出現(xiàn)在平谷區(qū)，為23434元/平方米。

　　房地產(chǎn)市場一直有量在價先之說，成交量上漲是否是漲價的先聲呢？從記者了解到的情況和機構的分析來看，目前北京二手房市場成交數(shù)量回升，主要還是由于降價到位。

　　盡管隱約感覺到市場可能會回暖，但吳先生坐不住了，房子掛了半年還沒賣出去，他決定揮淚大降價。單價較初始掛牌價下調(diào)8000元，這套房屋的單價刷新小區(qū)近期已售和在售房屋的新低，吳先生的房子終于成交。

　　吳先生的房子位于朝陽區(qū)常營某次新小區(qū)，該區(qū)域二手房源供應量大，且并無稀缺公共資源配套，因此在房地產(chǎn)市場向下時，往往需要降價更多才容易賣。

　　鏈家對2019年12月二手房交易分析數(shù)據(jù)也側面證實了以價換量現(xiàn)象的普遍存在。鏈家數(shù)據(jù)顯示，北京二手房細分市場顯示，內(nèi)環(huán)升級改善房源和學區(qū)剛需房成交量、均價均有上漲；普通剛需成交量微漲，但均價在下降；外環(huán)品質改善成交量變動不大，但均價在下降，高端房成交量、均價均在下降。

　　不是全面回暖

　　市場人士指出，2019年末的翹尾行情仍是結構性恢復，大量房屋仍有議價空間，市場不是全面回暖。從目前交易量穩(wěn)步回升的趨勢來看，三月“小陽春”或可期。

　　在目前嚴格的限購限貸調(diào)控政策下，北京樓市的主流是“連環(huán)單”。“按照一般經(jīng)驗，剛需上車盤成交后，改善型客戶和特定需求客戶得以獲得資金進行置換，這就激活了整個鏈條上的交易。春節(jié)后交易量應該會慢慢上來，但價格不會大幅上漲，頂多就是跌得少點兒。”一位資深中介店長表示。

　　鏈家數(shù)據(jù)顯示，2019年12月普通剛需二手房成交量環(huán)比上漲1.6%，不過均價下降1%。而剛需二手房議價空間仍處于高位，這顯示出業(yè)主在“以價換量”。

　　購買吳先生房屋的購房者已經(jīng)陸續(xù)看了大半年的二手房，吳先生本次降價幅度較大，因此他決定果斷拿下。該購房者表示，近兩個月市場成交量有所回溫，一些房東降價幅度有所縮小。他認為，房價未來不會有大的跌幅，同時吳先生房屋降價后的價格已經(jīng)接近他的心理價位，自己又有急迫的居住需求，因此決定果斷拿下。

　　而吳先生出售房屋則是為了購買學區(qū)房。按照北京市相關規(guī)定，每年5月底將完成幼升小入學登記。考慮到看房、申請貸款和過戶的時間，每年年底，學區(qū)房帶看數(shù)量會出現(xiàn)一個比較明顯的提升。在拿到購房者的定金后，吳先生馬上殺到了西城區(qū)看學區(qū)房，他表示，將盡快敲定學區(qū)房。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，對于北京樓市來說，嚴格的信貸政策疊加限競房的庫存高位，市場不會出現(xiàn)太明顯的反彈。但經(jīng)過長期的市場調(diào)整，從目前的二手房和部分新建商品房的價格來看，一些剛需或者改善需求明確的購房者入市的積極性正在提高，但預計價格不會大漲。

　　普宅認定標準成看點

　　北京房價自2017年“3·17”調(diào)控以來，價格調(diào)整時間已經(jīng)接近3年，這也是北京近年來最長的一個房價下降周期。房地產(chǎn)市場是一個強政策市，信貸、購房資格相關政策對房價影響巨大。房價已趨穩(wěn)定，2020年政策面會有哪些看點？多位地產(chǎn)行業(yè)人士指出，預計全年房地產(chǎn)信貸環(huán)境不會有大的變化。在目前“房住不炒”和穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期調(diào)控基調(diào)下，未來北京實施怎樣的“一城一策”將是決定北京后續(xù)市場走勢的關鍵。多位人士指出，高度關注北京市是否會調(diào)整普通住宅認定標準。

　　近期，北京市召開的兩會釋放了房地產(chǎn)相關的重要信息。1月15日，北京市十五屆人大三次會議舉行主題為保障和改善民生的新聞發(fā)布會上，在談及今年的重點工作時，北京市住建委相關負責人表示，今年將保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性。認真落實房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的城市主體責任，推進實施“一城一策”工作方案，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會官方公益平臺“京房字”認為，這或許意味著北京房地產(chǎn)調(diào)控“一城一策”工作方案已經(jīng)完成，今年將重點推進實施這一方案。而北京是在20個首批“一城一策”城市之中。北京當前房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn)，也為長效機制的實施創(chuàng)造了有利的環(huán)境和條件。

　　多位人士表示，未來決定北京樓市的一大因素為是否調(diào)整普宅標準。在目前北京市房地產(chǎn)調(diào)控政策框架中，普宅認定標準直接決定了二套房的杠桿水平，且目前北京普宅認定標準的確也有些不能反映市場變化。

　　目前北京市普宅的認定標準為，除滿足住宅建筑容積率在1.0及以上和單套建筑面積不超過140平方米兩個普遍條件外，價格方面，五環(huán)內(nèi)滿足單價不超過3.96萬元/平方米或總價不超過468萬元，五、六環(huán)間相應標準為3.168萬元/平方米和374.4萬元，六環(huán)外為2.376萬元/平方米和280.8萬元。這些標準遠低于北京目前的實際房價。

　　按照目前的北京房貸政策，商品房二套非普，首付比例將高達8成，杠桿被顯著壓低。

　　近期的北京兩會上，北京市政協(xié)委員陳小兵帶來了《關于北京普通住宅認定標準應適時修改調(diào)整的提案》，其中建議，從保障剛需、落實“房住不炒”的角度出發(fā)，應及時調(diào)整六年前制定實施的普通住宅認定標準。據(jù)他調(diào)研，按現(xiàn)有認定標準，北京市有約86%的新建住宅被認定為非普通住宅，六環(huán)內(nèi)普通住宅僅有5%。

　　實際上，北京市相關部門2019年已經(jīng)在首都之窗平臺就這一問題進行了回復，稱已會同財政、稅務等部門進行了認真研究，下一步，將按照房子是用來住的、不是用來炒的定位要求，認真做好相關工作。

責任編輯：張國帥