原創： 潘永堂 地產總裁內參

　　融創每次業績會，都像媒體人的“歡樂場”！

　　孫宏斌硬是把一個很嚴肅的企業成績單答疑、行業走勢演繹成一個個笑場段子與經營金句。

　　但在有趣、好玩、敢說、真性情折射的背后，是融創這些年業績挺近前四前五、產品力服務力快速拉升、客戶滿意度和同行口碑認同度的節節攀升。

　　今天老潘就先不聊融創業績報了，聊聊孫宏斌對未來樓市的10個判斷，這樣對整個行業“趨勢”判斷會更有借鑒和啟發。

　　做地產就是做預期。

　　判斷很重要，判斷就是預期

　　房企對未來的判斷，決定了當下所有戰略動作的變化。

　　判斷1 未來不確定

　　5年走勢不好說，核心看政府對地產如何定位

　　5年之后，中國房地產是個什么樣子？

　　老孫坦然，5年之后的地產，誰都說不好。

　　因為與中國政策關系很大，你看今天的樓市，北京也好，深圳也好，上海也好，這種城市它缺很多房子，供應缺很多，但是即使你1平米不供也沒事，這反過來說明政策的影響還是很厲害的。

　　其次，這個世界，下一步你說美國經濟往下走，歐洲肯定是往下走，英國也很麻煩，對吧？現在這種情況下，然后中國會怎么樣？這個誰都不知道。所以美國寬松中國也要寬松了，要不你就吃虧了。所以這塊我們其實真的看不了那么遠。

　　其三，國家也很依賴房地產，房地產這些年消化了很多M2，這里面房價確實也漲得多，但是整個中國大部分城市建設，其實都挺依賴這個行業。所以下一步政府對房地產這個行業是什么定位，其實對這行業影響是特別大。

　　比如未來對中國房地產作為一個行業，是“保障市場為主”，還是“把市場控制住”為主，這個行業的定位很重要。

　　判斷2：總盤子

　　15萬億的蛋糕，保持幾年問題不大

　　未來房地產市場的容量，孫宏斌認為：“中國房地產銷售額短期內下降的空間不會特別大，因為你的投資擺在那里，我相信在15萬億量級上保持好幾年問題不大。”

　　再從短期來看，房地產短期大幅下降或是顯著下降百分之多少的可能性不太有。原因就在于，一二線城市包括融創在的城市市場需求還是“很強勁”的，政府也有供應的沖動，因為地方政府也需要資金，所以，大幅下降可能性不太大。

　　其三，大盤漲點、降點其實和融創關系不大，或者今年降一點、明年漲多點，其實更融創關系也不大。

　　老孫的潛臺詞或者在于房地產15萬億的蛋糕，自己才5000多億，市占率才3%多一點；其次，老孫強調未來一些公司會出局，但是其他公司不增加也不可能，否則銷售的都去哪兒了？

　　未來融創業績，從銷售額上說，老孫認為會有比較穩定的增長！

　　2019年融創的銷售目標是5500億，今非昔比了！而且截止目前，融創擁有土儲總貨值約2.82萬億，83%位于一二線城市，即使如此，平均土地成本只有4307元/平方米，顯然，未來融創的業績和利潤，還是很有爆發力的。

　　判斷3：下半年如何？

　　貨幣與按揭壓力，2019下半年壓力會很大

　　對下半年房地產銷售的判斷，孫宏斌認為壓力會很大。

　　核心當資金收緊的時候，對銷售端的影響會特別大，尤其當你控制貨幣、控制融資端的時候，其實對市場的影響會更大。

　　回顧過去2年，從17年底去杠桿的時候，18年開發商日子為何還能過？核心是因為雖然在17年下半年和18年上半年貸款非常難，但銷售還不錯，但是到了18年下半年的時候，整個銷售不行了，再疊加貸款難，壓力就特別大。

　　19上半年和那時候一樣，今年上半年三四月份的時候，資金比較多，貸款利率和銷售也不錯，但是從5月份開始往下掉的時候，下半年融資也難，銷售的壓力一定會特別大。因為這個時候很多項目你推出來以后會虧錢，但不推出來又沒銷售收入。

　　所以總體來說下半年的銷售壓力會特別大，主要還是來自“貨幣的壓力、按揭的壓力”。

　　融創來看，上半年銷售2142億元，同比增長12%，下半年可售貨值5722億，按照60%去化率來算，下半年3433億，全年預計5575億。如果65%去化率，則是逼近5900億。

　　判斷4：本輪調控的核心

　　所有房價不能超過一定上限！

　　這今年的宏觀調控、手段與方式很多，但總結下來最核心就是一句話——所有的房價不能超過一定上限，所有的都是按這個來做。

　　其實在2016年底的時候，融創一直在說這次的調控要非常認真的對待，因為它是超出所有人預期的。

　　現在看，就是說2017年買地的，2018年買地的，甚至包括2019年買地的，其實大家都犯了一個錯誤，大家都低估了本輪對價格調控的力度和決心，很多企業都錯判了這個形勢。

　　他們有很重的僥幸心理，覺得未來房價調控可能會松動，但現在看來，房價事實上是不斷收緊的趨勢。過去2年很多同行2017、2018年甚至2019年買的地，按現在的售價賣，可能都是虧的，甚至會虧很多。

　　這是上一個階段，對融創來說，上一階段做的還挺好，核心就是遵守了一個底線判斷——即融創判斷房價不怎么漲，這是底線。

　　判斷5  重視本輪調控之變

　　從需求端向融資端調整

　　過去的調控都是從需求端作為，但這次是從貨幣端，融資端開始調整，而且融資端收緊是顛覆性的、史無前例的動作。

　　為什么呢？融創內部認為，這次融資端的調整是與2016年10月宏觀調控調整同樣量級的。

　　融資是非常復雜的事，有信托，有按揭，有開發貸等等，現在銀行系統可能對融資端監管更嚴格，從數據上看，目前按揭貸款的增長是最快的，這也意味著——未來對按揭貸款的控制可能會更嚴格，所以我們覺得這次的融資端收緊是一個顛覆性的動作，必須高度重視。

　　所以在這種環境下，地價一定是下行的趨勢，因為房價的壓力比較大，銷售壓力比較大，所以，房企需要特別小心對待這次調控之變——即融資端的調整。 

　　判斷6：土地市場下行最低點

　　在2019年底，或者在明年

　　過去融創就對整個土地和融資市場有2個明確判斷。其一，這一輪土地的窗口期比較短，其二、融資的窗口期也比較短，這兩個判斷加在一起是融創對上一個階段的總結。

　　下一階段的話，首先從當下土地市場這塊來說，土地價格并沒有便宜。為什么？

　　首先，很多開發商這一輪并沒拿到多少地，融創監測的各個城市的土地價格并沒有降低，這是第一個跡象。

　　第二個，當下已有土地拍賣報名的人減少，溢價率偏低的跡象出現，但是融創判斷，現在的土地市場肯定在下行通道慢慢往下走，最低點在哪，可能在年底，也可能在明年。

　　所以，在市場下行趨勢下，投資上不用著急，可以等到年底，也可以等到明年再出手。

　　判斷7  當下房企癥結

　　表面是現金流問題，實質是項目質量問題

　　現在很多房企拿不到錢，原因在哪里？

　　一個前提是，你地得買對了，地是好的，地價是合適的，企業做出來的產品是好的，只有這樣的公司，銀行才愿意把錢給你。

　　一個常識是，銀行的額度是有限的。市場上充裕的流動性會選擇流向哪些房企呢？肯定是那些產品做的好，服務做的好的，盈利能力強的企業。

　　融創很多項目為何有很多合作伙伴，一個重要原因是因為他們看我們的產品做的好，地拿的好就投了，有些項目還是超投的，因為我們有的項目很賺錢。

　　所以，當下很多房企出現的一些問題，核心表面上看是流動性的問題，是資金的問題，但核心是項目本身出了問題。

　　如果項目好，項目質量過硬，肯定有人給你錢。

　　判斷8  城市走勢

　　一二線、強三線問題不大，銷售壓力大的是3到8線城市

　　從城市來看，樓市分化很嚴重。目前三四線城市供應相對多一些、需求相對少一點；而一線城市則是需求相對大很多，但供應量少一點。

　　從需求端來看，在2018年底的時候，孫宏斌就強調消費者“購買預期”已經變了。

　　今年三四月份的時候購買預期有些回升，但是到了5月份的時候購買預期又下來了。一二線城市和強三四線城市是沒有問題的，因為庫存已經很少了，而且這些城市受到政府限價的影響，大部分新房價格已經與二手房倒掛了，所以這類城市其實壓力不大。

　　未來銷售壓力大的還是三到八線城市，這幾年調控以后，七八線城市的需求都擠到三四線了，三四線城市的房價基本上翻了一番。也就是說這些城市的房價高了，但供應量又比較大，需求又沒那么強勁，在這種情況下，三到八線城市未來銷售壓力會很大。

　　另外在這種3到8線城市里，開發商比較多，一線城市里面，比如在上海有在售項目的你數不出幾家開發商。但是四、五線城市里面會有一堆開發商，如果市場有問題，可以直接把賣8000元房子降到5000元，就是這個狀況。但是一二線根本碰不到這種情況，因為降價很難，因為就算按照現在的售價賣都是虧錢的，根本不存在降價空間。

　　所以一二線和三四五線城市的風險就差在這里了。

　　判斷9   未來負債率

　　要么降低，要么就死了

　　未來不可能再借到很多錢，負債率這事只有這兩個選擇，要么就是說不斷再降低，要么就是已經不在了，就這兩個選擇。

　　為何負債率沒有那么多選項，因為不給借錢。

　　為什么這次融資一定會非常緊？

　　就是因為對政府來說，求穩是最重要的，要是想明白的話，GDP6.5%的增長又怎么樣了？在中國這么大的經濟體量下，6.5%已經很高了，即使增速只有3-5%，其實也很高了。其實這次中央已經要求把房地產從宏觀調控的工具箱里拿出來，拿出來就拿出來了，經濟增長慢一點又怎么樣？所以這就證明中央想明白了。

　　所以這次為什么會堅決把融資端收緊，是因為就算收緊了，這個行業也沒事，尤其是一二線城市。

　　判斷10 并購市場

　　未來并購數量會更多，但“坑”也會更大

　　融創是并購王，當并購在樓市幾輪篩選過之后，未來樓市并購是否越來越少？

　　對此，孫宏斌有不同的看法和提醒。

　　其一，今后會有更多的并購發生。原因是資金融資大面積收緊。就并購本身而言，應該是國家、央行等應該鼓勵的。核心因為并購對于行業而言，可以化解一些風險和社會危機，因為有些企業出問題后被并購，最終是對他的客戶好、對銀行也好，對債權人也好。

　　其二、并購做了這么多年后，如今的并購的風險也在加大，通俗的說是并購的坑，越來越大。

　　當下很多的并購算賬算不過來，沒法看。所以，融創特別小心。比如表面上是他缺錢了，但實質是項目問題。要是項目真的特別好、特別便宜的話，很容易把它賣掉，它很容易找到錢的，其實市場中的股權投資的錢還是挺多的。

　　并購最大的坑可能就是保底，即保你10%，但事實上這就是個坑，他都活不了，他上哪保你10%，所以保底是一個很大的問題。

　　融創并購上并進來兩三百億體量，其實是非常小心，很多就直接叫停了。因為融創有一個標準，不符合標準的，不管是什么樣的項目都不會做，這是并購紀律。

　　其次，上半年融創有600個并購合同上報到集團，這些項目其實地方上早都談得差不多了，但最終能上得肯定是十選一，二十選一的，所以最終融創的并購質量是很靠譜的。因為是優中選優。

　　小結

　　融創全年的業績如何？

　　2019年融創的銷售目標是5500億！而截止目前，融創上半年銷售2142億，下半年可售貨值5722億，按照60%去化率來算，全年預計5575億。如果65%去化率，則是逼近5900億。

　　顯然，今日融創，已今非昔比！

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責任編輯：張恒星 SF142