（原標(biāo)題：錢寶資產(chǎn)調(diào)查系列一：號(hào)稱價(jià)值 200 多億的兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是吹出來(lái)的）

　　現(xiàn)代快報(bào)

　　現(xiàn)代快報(bào)訊 距離張小雷自首近一個(gè)月，錢寶網(wǎng)的神話也已落幕，但圍繞著錢寶網(wǎng)的資產(chǎn)，網(wǎng)上卻還有很多說(shuō)法。尤其是張小雷在南京的兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，號(hào)稱總價(jià)值超過(guò)200個(gè)億。真相到底如何？近日，現(xiàn)代快報(bào)作了調(diào)查發(fā)現(xiàn)，張小雷名下兩個(gè)最貴的地產(chǎn)項(xiàng)目，其實(shí)并不像他吹的那么神。張小雷就是通過(guò)把低廉資產(chǎn)包裝成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，來(lái)忽悠 “ 寶粉 ”。

　　江北智慧城

　　智慧城項(xiàng)目荒草遍地，人去樓空

　　現(xiàn)在通過(guò)百度搜索，還能查找到當(dāng)初錢寶網(wǎng)關(guān)于簽約項(xiàng)目的各類自宣稿件。其中，在南京價(jià)值最高的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是江北智慧城。

　　2016年10月13日，某門戶網(wǎng)站發(fā)布了一篇宣傳《錢寶反哺互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)圈 簽約市值200億江北智慧城》的文章，文章寫道：“ 以南京江北智慧城為例，錢寶微商于2016年8 月從福中集團(tuán)手中拿下此產(chǎn)業(yè)，據(jù)悉總價(jià)只花費(fèi)了十幾億元，而此項(xiàng)目地處江北新區(qū)核心地段，在南京地產(chǎn)‘高燒’不斷的情況下，目前綜合市值已將近 200 億。”

　　根據(jù)之前的自宣稿件，江北智慧城位于江北新區(qū)。但是，現(xiàn)代快報(bào)記者查詢發(fā)現(xiàn)，江北新區(qū)根本就沒(méi)有 “ 江北智慧城 ” 這一項(xiàng)目，只是在望江路，有一個(gè) “ 福中 · 智慧城 ” 項(xiàng)目。

△ “ 江北智慧城 ” 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)荒草遍地 記者 李恒毅 攝

　　2018 年 1 月 10 日中午，記者來(lái)到 “ 福中 · 智慧城 ”，大門緊閉，從一側(cè)小門進(jìn)去后，發(fā)現(xiàn)工地上已經(jīng)荒草滿地，并沒(méi)有動(dòng)工的跡象。塔吊、挖掘機(jī)等一些工地上的大型機(jī)械也不見(jiàn)蹤影。工人居住的板房早已人去房空。在這個(gè)工地上，矗立著兩棟大樓，玻璃幕墻已經(jīng)完工，但透過(guò)玻璃記者發(fā)現(xiàn)，樓里堆滿了建筑垃圾。

　　“ 福中 · 智慧城 ” 項(xiàng)目由中江國(guó)際承建。這家公司該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，這兩棟樓雖然玻璃幕墻已經(jīng)建好了，外表看上去還可以，但水電和電梯還沒(méi)有通，所以無(wú)法交付使用。

　　“ 我們還被欠了不少工程款。” 這位負(fù)責(zé)人抱怨，他們已經(jīng)在那邊干了 5 年，從土建開(kāi)始，把兩棟樓建了起來(lái)。但因?yàn)榍焚~實(shí)在太多，2017 年 9 月開(kāi)始，工人陸續(xù)撤離工地。

　　錢寶花了 12 億從福中手中買下這塊地

　　“ 福中 · 智慧城 ” 是否就是錢寶網(wǎng)宣傳的 “ 江北智慧城 ”？這塊地市值真的接近 200 億嗎？

　　現(xiàn)代快報(bào)記者從南京市國(guó)土資源局浦口分局了解到，這一地塊屬于南京福中都市數(shù)碼科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱 “ 福中都市 ”）。福中都市分別于 2009 年和 2013 年分兩期，拍得了這塊面積為 215 畝的土地。

　　不過(guò)，這塊地在開(kāi)發(fā)使用過(guò)程中，福中都市曾經(jīng)跟一家公司發(fā)生過(guò)合同糾紛。最終福中都市把智慧城的 6236.12 平方米（近 10 畝）土地轉(zhuǎn)讓給了這家公司。這也意味著，留在福中都市手中的土地已經(jīng)不足 215 畝。

　　那么，這塊土地又是如何跟錢寶網(wǎng)搭上關(guān)系的呢？記者從南京工商部門了解到，福中都市于 2017 年 7 月，進(jìn)行過(guò)股東變更和法定代表人變更。其中股東變更成了上海寶瞻實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱 “ 寶瞻實(shí)業(yè) ”）。而寶瞻實(shí)業(yè)的實(shí)際控制人就是張小雷。

　　據(jù)記者了解，寶瞻實(shí)業(yè)通過(guò)全資控股的方式，以 12 億多的價(jià)格拿下了這塊 “ 福中 · 智慧城 ” 的土地。

　　只是科研用地不得用于經(jīng)營(yíng)性用途

　　張小雷花 12 個(gè)億拿下的 “ 福中 · 智慧城 ” 項(xiàng)目，真的能有 200 億的市值嗎？

　　現(xiàn)代快報(bào)記者從南京市規(guī)劃局網(wǎng)站了解到，這塊地的項(xiàng)目名稱為 “ 福中IT產(chǎn)業(yè)升級(jí)研發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目 ”，用地性質(zhì)為 “ 生產(chǎn)研發(fā)用地 ”。記者在南京市國(guó)土資源局浦口分局也證實(shí)了這個(gè)信息。

△福中 · 智慧城土地使用性質(zhì)截圖

　　“ 生產(chǎn)研發(fā)用地只能用于科技研發(fā)，開(kāi)發(fā)和對(duì)外銷售有嚴(yán)格的限制條件。” 一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。現(xiàn)代快報(bào)記者也查詢發(fā)現(xiàn)，根據(jù)南京市相關(guān)規(guī)定，科技研發(fā)用地必須嚴(yán)格按土地出讓合同約定開(kāi)發(fā)建設(shè)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得用于住宅 （ 酒店式公寓 ） 、商務(wù)辦公、商業(yè)、餐飲、賓館等經(jīng)營(yíng)性用途。

　　“ 科研用地上的所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，都必須要取得科技主管部門和園區(qū)的允許。” 這位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，而且開(kāi)發(fā)建設(shè)之后，50% 的物業(yè)需要自持，不能對(duì)外銷售，還有 50% 的物業(yè)雖然可以對(duì)外銷售，但不得銷售給個(gè)人，只能銷售給科技企業(yè)做辦公用途，也不能預(yù)銷售。

　　專家測(cè)算：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后不虧本已經(jīng)不容易

　　石榴詢財(cái)創(chuàng)始人、江蘇省理財(cái)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)南小鵬一直關(guān)注錢寶事件，也做過(guò)獨(dú)立調(diào)查。他告訴現(xiàn)代快報(bào)記者，錢寶的這種自造神話，其實(shí)明眼人一眼就能看出來(lái)。“ 即使按照他自我宣傳的來(lái)計(jì)算，45 萬(wàn)平方米的建筑，按照江北最高地價(jià)計(jì)算，3 萬(wàn)一平方米，滿打滿算也才 135 億，根本達(dá)不到他宣稱的 200 億。” 南小鵬說(shuō)。

　　“ 更關(guān)鍵的是，科研用地上開(kāi)發(fā)的物業(yè)價(jià)格，最多只有住宅用地的三分之一。” 南小鵬分析，“ 福中 · 智慧城 ” 一街之隔的就是 “ 正榮潤(rùn)錦城 ” 樓盤，均價(jià)為 3 萬(wàn)元 /㎡。智慧城旁邊有一個(gè)項(xiàng)目，土地性質(zhì)跟福中 · 智慧城一樣，也是科研用地，才八九千左右一平方米。“

　　在南小鵬看來(lái)，錢寶以 12 億多拿下這塊地，不會(huì)占到多少便宜，很可能會(huì)繼續(xù)爛在手上。

　　“ 福中 · 智慧城這塊地確實(shí)處于江北新區(qū)的核心，很多人被張小雷的宣傳迷惑了。” 南小鵬說(shuō)，“ 如果真的值 200 億，福中怎么會(huì)僅以 12 億多的價(jià)格，就把這塊地賣了呢？”

　　老山森林公園度假村

　　“ 能賣 47 個(gè)億 ” 的度假村沒(méi)有任何流轉(zhuǎn)價(jià)值

　　在南京錢寶系公司投資的地產(chǎn)項(xiàng)目中，老山森林公園度假村是第二大的項(xiàng)目，根據(jù)錢寶網(wǎng)之前的自宣稿件，這個(gè)項(xiàng)目位于南京江北國(guó)家新區(qū)老山國(guó)家森林公園內(nèi)，毗鄰亞洲最大的靈鈴野生動(dòng)物園，項(xiàng)目占地約 150 畝，地上建筑由 1 棟航空私人會(huì)所、1 棟山景酒店、47 棟獨(dú)棟別墅組成。“ 老山國(guó)家森林公園在 2030 年前均不再進(jìn)行土地出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，故此項(xiàng)目具有不可再生、不可復(fù)制、沒(méi)有競(jìng)品等三大市場(chǎng)特性。”“ 可以實(shí)現(xiàn) 47 個(gè)億的銷售。” 甚至在其他場(chǎng)合，張小雷還宣傳這個(gè)地塊價(jià)值 100 多億。

△所謂的 “ 老山別墅項(xiàng)目 ” 其實(shí)是機(jī)場(chǎng)用地 記者 李恒毅 攝

　　現(xiàn)代快報(bào)記者了解到，這塊土地一共是 150 畝，由一家航空公司于 2006 年取得使用權(quán)。隨后，這家公司按照規(guī)定，在里面建設(shè)了航空運(yùn)行指揮中心、飛行公寓等 50 幢建筑。

　　2015 年，張小雷名下的江蘇蘇河實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱 “ 蘇河實(shí)業(yè) ”），花了 1.1 億元，打算購(gòu)買里面 13936.39㎡的房產(chǎn)物業(yè)，這些物業(yè)分屬航空公司旗下的 9 個(gè)全資子公司。但由于無(wú)法辦理轉(zhuǎn)讓，最終，張小雷又讓名下的寶瞻實(shí)業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，花 1.1 億元獲得了這 9 個(gè)子公司的股權(quán)。2016 年 9 月，寶瞻實(shí)業(yè)提出前期購(gòu)買的物業(yè)偏僻且體量小，無(wú)法形成規(guī)模開(kāi)發(fā)效益，于是又花了 1.25 億元，購(gòu)買了旁邊這家航空公司 14971.9㎡的房產(chǎn)物業(yè)。

　　但購(gòu)買了兩年多，寶瞻實(shí)業(yè)從來(lái)沒(méi)有對(duì)這些房屋進(jìn)行改造和經(jīng)營(yíng)。

　　南京市國(guó)土資源局浦口分局的工作人員明確告訴記者，這塊土地的使用性質(zhì)屬于機(jī)場(chǎng)用地。這位工作人員告訴記者，機(jī)場(chǎng)用地是沒(méi)有流轉(zhuǎn)價(jià)值的，不能建別墅，只能建造跟機(jī)場(chǎng)有關(guān)的配套設(shè)施。

　　點(diǎn)評(píng)

　　低廉資產(chǎn)包裝成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

　　忽悠 “ 寶粉 ”

　　至今仍然有不少人難以相信，錢寶系公司投資了這么多資產(chǎn)，尤其是有這么多 “ 優(yōu)質(zhì) ” 的房地產(chǎn)資產(chǎn)，張小雷為什么還去自首呢？

　　“ 無(wú)論是收購(gòu)福中智慧城，還是航空公司的地，其實(shí)都有一個(gè)共同點(diǎn)。” 南小鵬分析，這些地塊的土地的規(guī)劃，都非高價(jià)值的住宅或商業(yè)屬性，而是價(jià)格低廉，使用受限的科研、機(jī)場(chǎng)用地屬性。張小雷在收購(gòu)這些資產(chǎn)的時(shí)候，價(jià)格就會(huì)低非常多。等拿到地之后，張小雷又夸大事實(shí)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)軟文，把這些低廉資產(chǎn)直接高估十幾倍，包裝成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。有些不明真相的人就容易上當(dāng)，真以為錢寶系的公司有那么多錢。

責(zé)任編輯：張恒星 SF142