文/新浪財經專欄作家 肖磊

　　正是由于近年來房屋價格的單方面上漲，遇到了刮“臺風”一樣的整體漲勢，讓投資者忽略了房地產市場巨大的投資隱患，樓市價格一旦進入下降周期，跟上漲周期一樣，將延續更長時間，給一個家庭造成的損失，不是一兩天就能緩過來的，可能會毀掉一代人。

98%的人不適合做房產投資

　　房價的雙向波動跟任何一個市場都是一樣的，在需求旺盛的時候上漲，在需求回落的時候下跌。地球上還沒有存在過只漲不跌的房地產市場，因此投資房產從某種程度上來說也僅僅是一個追逐價格的過程，如果癡迷于價格單邊預期，最終將會面臨較大的窘境和財務風險。

　　目前看，在高儲蓄率和人口城鎮化同時存在的中國，對房子的投資和消費似乎依然是全民效應，一些專家和房產企業，甚至呼吁和忽悠一個家庭把幾代人的積蓄全部拿來購買房子，政府層面竟然在要求保險公司等參與以房養老計劃。民眾和政府對房子價格的理解都停留在一個單邊行情的思考當中。中國房地產規模看上去很大，但對于未來終端投資市場來說，房產投資其實是一個非常小眾的市場。

　　房子并不是一個簡單的投資品，它更像是一輛汽車，屬于消耗品，每時每刻都要付出消費成本。對于一個普通老百姓來說，如果你送他一套別墅或大平米的住宅，他可能都不愿意去居住，因為維護成本太高，僅物業費和取暖費都交不起。從任何一個國家來看，真正的高收入者不可能長時間炒作普通住宅市場，因為普通住宅市場數量龐大、政府干預較多，既做不到囤積居奇，也吸引不了高收入購買者。長遠來看普通住宅市場實際上是一個如同蘿卜、白菜一樣的民生市場，投資操作空間有限，且風險較大。

　　我們經常聽到，某某明星或某企業家名下有多少房產、多少物業，某明星炒房被套，某企業家送某女星豪宅等等。無論是在歐洲、美國，還是香港，真正價格自由、買賣便捷、適合投資的房地產物業極其有限，參與房地產投資的人，占到總人口的比重也是非常小的，把房產作為投資主渠道的投資者更是鳳毛麟角。

　　房子跟股票、外匯、債券、黃金等市場完全不同，流動性很差，投資周期較長；標準化程度非常低，選一套可以投資的房子，實際上跟選一個可以收藏的古董一樣吃力。對于房產投資者來說，所要承受的風險是系統性的、非常復雜的風險，價格波動只是其中一個風險。

　　正是由于近年來房屋價格的單方面上漲，遇到了刮“臺風”一樣的整體漲勢，讓投資者忽略了房地產市場巨大的投資隱患，樓市價格一旦進入下降周期，跟上漲周期一樣，將延續更長時間，給一個家庭造成的損失，不是一兩天就能緩過來的，可能會毀掉一代人。

　　房產市場屬于特大宗交易，對于普通民眾來說，一套房子的價值遠遠大于年收入，普通人投資房產是一個輸不起的游戲。拿北京來說，如果一個家庭沒有1000萬以上的非負債流動性資金，年收入低于50萬，沒有專業的咨詢機構指導，就不具備參與投資地產的真正條件。而這樣的人，在整個北京常住人口當中，還不到2%。其實在香港等非常流行房產投資的市場，能夠有條件去參與房產投資的人也不超過3%，也就說98%的人是不適合做房地產投資的。

　　那么中國的房地產市場已經進入了一個什么樣的階段呢？中國房地產市場到底是誰的支柱產業？

　　一、供需逐步進入平衡

　　如果沒有賣地的收入，中國很多地方政府很可能就連債務的利息都還不上了，更不要說增加收入。全國地方政府總債務規模已接近20萬億元，就算都是以成本較小的銀行貸款借來的(還有其他成本更高的融資)，一年利息支出就得1萬多億元。2013年全國賣地收入4.1萬億元，創歷史新高，但這其中30%的賣地收入要償還利息。

　　更多的地方政府不得不擴大賣地來維持收入，問題是，開發商只有拿到土地才能獲得銀行貸款，這就導致中國的土地供給和需求都是剛性的，不管樓市是否景氣，房子供給是否過剩，其土地的入市規模不會減少。

　　中國房地產市場的發展跟制造業的發展類似，雖然在建筑質量方面可能還處在一個成長階段，但數量方面已經非常龐大。從2008年至2013年間，全國商品房銷售面積從6.2億平方米增長至13億平方米，全國城鎮人均住宅建筑面積從26.11平方米，上漲至目前的超過33平方米。其實這一數據已遠超比中國大陸人均GDP高很多倍的香港和日本，歐洲和美國雖然人均居住面積均超過40平米，但這些國家是經過了幾百年的發展以及人口結構調整等因素“造成”的，對于現階段的中國來看，房子已不再是稀缺品，只是不同人群有不同感受罷了。

　　中國的房地產市場最大的問題在于普通住房(非高檔住宅)分配不均的問題，占有大部分住宅面積的人，不會告訴大家自己多少房產，而買不起房的民眾往往呼聲最大，因此媒體和社會輿論所關注的，主要是高房價問題。這跟整個政府土地財政、系統腐敗、權力無約束、尋租市場較大等社會制度問題有很大關系，但社會總是在進步，隨著新一屆政府反腐敗、住房信息聯網、官員財產申報、司法改革等約束公權力措施的推進，中國房地產市場一些問題在慢慢解決。

　　正是由于住房產市場分配不均，一些具有基本居住需求的人依然得不到房子，所以傳遞給整個社會的假象是，房地產市場供給依然緊缺。在這種情況下，由政府引導的對房地產市場的投資反而會越來越多。2013全年房地產開發投資86013億元，比上年增長19.8%，占到全社會固定資產投資的20%。拿北京市場來說，2013年新建商品房銷售額和銷售面積等方面均創出新高，但空置房面積依然達到1.3億平方米。

　　2014年北京僅自住房供給就能達到5萬套，但2013年整個北京新建商品住宅銷售不過10萬套。至于二手房成交數據的上漲，很多人一直沒有搞明白，實際上二手房市場成交量的上升，更多體現的是供給量的增加，是市場對存量的消耗，而不是凈需求的增長。也就是說，像北京這樣堅挺的市場，也面臨著三方面的供給壓力，包括二手房、自住房、新建商品房等。

　　相比過去幾年，整個房地產市場的供給和需求正在進入一個平衡階段，除了北京、上海等地，更多的地方明顯的出現了供給過剩、需求疲軟和價格下跌的情況。

　　二、回報率進入下滑通道

　　拿北京等城市的核心區來說，近十年來，普通住宅的投資回報率以每年20%以上的速度上升，很多有錢人購買了第二套、第三套，甚至第四套房子。究其根源，對于現金流充足，買房不需要過多貸款的有錢人來說，他們在大陸的投資機會非常有限，如果不參與房地產投資，大多數人只能把他們的錢存在銀行，而銀行的存款利率非常低，再加上小的投資品種流動性不夠，股市的回報率又連年下跌，有錢人只能把錢放在樓市。

　　2013年影子銀行在中國開始爆發，據相關機構預計，目前中國的影子銀行總規模超過30萬億。隨著民間“存/貸”市場的發展，互聯網金融的擴張，貨幣基金的增長，有錢人在影子銀行系統獲得了比銀行存款利息高很多的回報率，投資普通住宅市場的資金開始被影子銀行所分流。

　　縱觀各國金融危機，其主要原因是貨幣等市場的杠桿率太高，中國的影子銀行只是說避開了一些監管(監管有時候對市場是負面的)，杠桿率實際上很低，衍生品市場并不發達，風險并不是很大。如果從金融業市場化改革的大趨勢看，影子銀行的大爆發實際上是推動了中國的第三產業，金融服務業得到了前所未有的發展。這正是中國實體經濟和金融業都夢寐以求的方向和目的，監管層可以會有所動作，但完全扼殺影子銀行，使其資金再次進入房地產市場的概率不是很大。

　　如果單從投資產品價格方面來看，錢在什么地方，回報率就會出現在什么地方。近年來中國股市的回報率低，并不是說中國股市里面沒有好公司，而是股市沒有更多新涌入的資金。我已經碰到過好幾個，把北京遠郊的房子賣掉或準備賣掉，將錢投入“余額寶[微博]”等互聯網理財產品市場的工薪階層。對于他們來說，看中的是資金的流動性和收益比。房價上漲預期降低，又占用了龐大的資金，隨著各類理財產品回報率的普遍升高，如果每年房價的上漲幅小于15%，對于投資周期性較長、稅收成本高、交易非常不便捷的房產市場，確實還不如買年化6%的高流動性理財產品。

　　跟去年年初一致看漲不同，全球各大機構對今年中國房價的預期已經產生重要變化，一些投行認為會出現下跌走勢，一些比較樂觀認為漲幅會明顯放緩。摩根大通、穆迪等多家知名機構預測，中國樓市2014年出現崩盤的可能性較低，但2014年中國樓市難以維持去年的高增長，會出現增長明顯放緩的狀況。摩根大通認為，未來幾年中國房價可能面臨下行壓力，預計2014年一二三線城市的房價將分別上漲10%、5%-10%和持平。

　　拋開大幅下跌、崩盤等極端風險，如果房地產市場的投資回報率低于10%，我相信以投資普通住宅為目的的房產流入資金會大大降低。

　　三、房地產行業不是中國經濟支柱產業

　　中國的房地產市場，已經是一個由少數富人推動、由二手房交易為主的市場，并非是一個由中產階級推動、新屋開工為導向的市場，這就意味著其支柱產業的說法越來越站不住腳。

　　2013年社會消費品零售總額(不包括房子消費)23.4萬億元，商品房銷售總額達到8.2萬億元。2008至2013年，商品房銷售總額增長了238%(銷售面積只增加了109%)，是社會消費品零售總額增長率的2倍多，遠高于社會消費品零售總額的增長速度。從某種程度上來說，商品房消費所占用的社會資金以及居民存款越來越大，抑制了對其他社會消費品的需求，由消費拉動的經濟轉型和升級，因房價的上漲和房地產市場的擴張而處在停滯狀態，導致政府層面再次不得不啟動刺激出口和增加財政投入的“倒退”政策。

　　但很多人把商品房銷售總額巨大以及增長較快認為是其作為經濟支柱產業的依據，如果這么片面的來看，房地產市場確實是支柱產業，但并非中國經濟的支柱產業，而是貪婪、低效的各地方政府，以及落后的中國銀行業的支柱產業。事實是，面對市場化競爭，凈利差開始縮小的挑戰，銀行對政府以及房地產市場的支持不會無限期的如此慷慨下去。

　　從消費不可能無限擴張這一層面來講，房地產市場所面臨的問題就像中國的鋼鐵水泥市場、汽車市場、光伏產業等市場一樣，不可避免的會進入一個低回報、高產能，最后進入產能過剩的階段。如果房地產市場沒有一個深度調整，居民購房支出占收入的比重不斷攀升，家庭負債率逐步升高，對銀行體系的威脅也將增大，并進一步影響到宏觀經濟大局。中國經濟可能會真正重蹈日本覆轍。

　　另外，過去十年，在房地產投資市場得到很高的回報率的人，除了有戰略的眼光之外，實際上大多數是因為僥幸(碰上了房地產市場從無到有的時代)。就像一些好賭的玩家，在100元一個的時候買入比特幣，最后漲到了7000元一個，但整個市場成交量最大、最熱的時候，不是100元一個的時候，而是6000至7000元一個的時候，也就說更多的人選擇在了最高點買入，最后深度套牢，僅僅是成就了少數人的財富夢想。

　　僅投資而言，比特幣市場，是包括房地產市場在內，諸多投資市場的簡短縮影。

　　(本文作者介紹：財經專欄作家)

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