文/新浪財經機構專欄 智匯長江 整理自劉自新專訪

　　如果圍繞著產業做房地產的話，未來房地產不會賺錢，也不應該賺錢。剛才說到政策的問題，我們超量的貨幣發行，最后都被房地產行業吸附進去，所以會出現房地產的暴漲。二十多年，房地產會回歸到一個行業應有的利潤范疇。

樓市衰落地產大亨如何突圍

　　2014年，中國房地產市場開始放緩，新房銷售同比大幅下跌，新建商品房庫存增加，各地政府為了救市紛紛解除限購。有人斷言，房地產市場已經告別歷時十年的黃金時代。住宅價格會繼續調整嗎？房地產企業還能躺著掙錢嗎？除了賣水、做影視，地產商突圍還可以做什么？財經脫口秀《周知》講述人周勇對話長江EMBA23期學員、四川恒河集團董事長劉自新，下文據劉自新訪談實錄整理而成。

　　房地產已經不是支柱性產業

　　房地產經過20多年的發展，它已經進入平穩，或者略微開始走向下滑的階段。2014年，房地產的整個表現不應該是短期的行為，而應該是一個長期的發展的階段。

　　目前這種狀態，應該是政策和市場兩種力量疊加產生的現狀。政策上，國家三番五次提出一個概念，房地產它已經不再是國民經濟的一個支柱性行業。

　　相應地，以前在促進房地產產業發展階段的一些促進政策，就會從這里邊轉移到另外的行業去。這個行業就慢慢地回歸到它屬于市場的部分。所以對住宅這一塊，整個的發展會逐漸逐漸慢下來。

　　未來投資的渠道會越來越多。房地產作為一種投資的屬性會隨著國家政策，讓房地產回歸它的居住功能。一旦它回歸到居住功能，再加房地產本身又是耐用產品，就很難會再有高速的發展。限購限貸松綁以后，房地產只會按照相對平穩或者朝下的方向發展。

　　房地產的消費市場和人的聚集是直接相關的，中國人更多地想住特大城市、大城市、中等城市，因為國家的很多公共資源，已經聚集在這種特大型城市。

　　做房地產一般有個規律，最好的地方當然是錢多、人多，比如北上廣深，這是第一選擇。然后像杭州、成都等地，人員集中，但錢不是很多，這是二類選擇。第一類是人多錢多。第二類是人多錢不是特別多。

　　最差的就是人也不多、錢也不多的這種地方。前幾年三四線城市，由于土地財政的原因，政府的主要收入來源是靠土地出讓。其實它大量透支了市場的購買能力。大家把房地產作為制造業，它生產的速度遠遠滿足，甚至在一定程度上超越了人們的購買能力的增長。供大于求，這在三四線城市表現尤為明顯。和制造業一樣，房地產現在同樣開始呈現產能過剩。

　　需求減弱地產大亨如何突圍

需求減弱地產大亨如何突圍

　　對住宅的需求逐漸減弱的時候，房地產就會向縱深發展，向垂直的品類深度開發。萬科開始進入城市配套商，萬達[微博]開始進軍旅游產業、文化產業，恒大進入農業、水源。它都是經歷一定發展階段以后的自然選擇。

　　前20年它都是在給人提供居住空間，所以一開始中國人理解的房地產是住宅地產，而住宅地產僅僅是地產里的一個組成部分。

　　為內容，為產業做房產這個方面的力度和深度是遠遠不夠的。內容指房地產提供的空間里的產業的發展。比如醫療健康產業、教育產業、文化產業需要空間。信息、科技、電子產業乃至物流，都需要空間，它們都屬于一種為內容做空間。

　　將來中國的地產，會逐漸形成某一個產業的特定開發商。它可能是教育地產的開發商，也可能是醫療健康產業的開發商。

　　之前很多建筑商去承建學校，承建醫院。以前建筑商跟學校的合作，是作為一個制造業，學校需要這樣一個空間，我來幫你代建。下一步的產業地產，它有兩個產業之間的深度融合。

　　就像我們現在房地產這一塊，它大量持有酒店，而這個酒店它持有的是空間本身。酒店的運營都是世界一流的酒店管理公司在做，比如希爾頓、雅高這類公司。

　　下一步房地產會把自己選定在某個自己認為在這方面資源和能力比較強的行業里。進入細分領域，把這個領域逐漸做深、做透。

　　這個時候除了房地產行業之外的，它的研發，對其他行業的理解深度必須要跟上。將來的產業和地產，一定會是相互交融的。它會與政府對區域產業的發展方向，產業自身的需求，開發商的能力以及這個產業將來的運營，這四個方面有機結合起來。

　　房地產會回歸到一個行業應有的利潤范疇

房地產會回歸到一個行業應有的利潤范疇

　　在這個過程中，房地產更多的是起到統籌、組織和整合的作用。比如政府對區域產業發展的需求，我們作為開發商，就應該跟政府產業發展方向主動對接。

　　以前的房產開發商，你說中國這個地方，四萬家、五萬家，它壓根就不需要這么多。有一塊地就是房產商，這本身就不正常。它實際上不該在這個行業里待下去。沒有專業能力的，沒有資金實力的，沒有對產業的透徹理解，它會逐漸退出去。它退出去以后，這個行業慢慢地就回歸到正常狀態。而不是誰一個猛子扎進來，就在這里邊賺的盆滿缽滿，它本身就不正常。

　　如果圍繞著產業做房地產的話，房地產不會賺錢，也不應該賺錢。剛才說到政策的問題，我們超量的貨幣發行，最后都被房地產行業吸附進去，所以會出現房地產的暴漲。

　　我們曾經對有些項目做過分析。假如這個地產，你不去蓋房，三年五年后你把地賣出去，比你蓋房利潤更高。這其實是超量貨幣，土地價格高增長帶來的。所以我說未來房地產不會賺錢，原因就是貨幣不會再出現以前這種高增長。

　　二十多年內，房地產會回歸到一個行業應有的利潤范疇。在這之前，在房地產做的人，他也沒想到，2009年和2008年，房價低的一塌糊涂。2010年以后，忽然房價就上去了，2005年到2007年也是這個狀態。不僅行業外的人沒搞明白，行業內的人也沒搞明白。

　　所以它就是屬于非正常狀態。如果說現在是一種新常態，一種正常狀態的話，以前是非正常狀態。

　　未來房地產掙錢不會像以前那樣輕松

　　如果做產業地產，一開始它就會進入一個正常狀態，不可能再從暴利階段一步步回到常規狀態，一開始就是微利。它和行業的融合不僅僅是空間和內容的融合，還包括它和產業的利潤走向一體化。

　　產業地產不會再像以前曾經出現過的價格的暴漲帶來的所謂暴利，這種機會已經不存在。

　　產業地產的鏈條更長，對于開發商專業能力、運營能力，乃至對其他產業的理解能力，都在考驗開發商，考驗他們是否具備這種能力，是否愿意在這方面花工夫。

　　一旦進入產業地產，地產商一次性回收的機率就不像住宅地產那么高，這是對它資金能力的一種考量，就會出現優勝劣汰。優秀的公司就會有人主動靠攏。非專業的公司，信用度不好的公司，缺少可持續發展戰略布局的公司，自然就會因為資金跟產業融合的原因，慢慢地退出這個行業。

　　房地產現在掙的錢，實際上是比當年做住宅的時候，更累更難的錢，比住宅做這塊難度高很多，難度高的這個階段才應該是房地產應有的階段。以前可能太輕松，現在應該是比較正常的一種狀態。

　　(本文作者介紹：長江商學院EMBA以學術研究和知識創造為核心，搭建最前瞻創新的課程體系。擁有全球7000多名長江校友，匯集了中國商業的精英。)

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