文/新浪財經意見領袖(微信公眾號kopleader)專欄作家 丁祖昱

　　新聞中講到地鐵中黑廣告猖獗的事情，查下來十之八九都是房產、旅游的黑廣告，今天地鐵上的房產黑廣告猖獗，實際上是房產渠道混戰的一個表現而已，房產的渠道混戰已經到了白熱化的程度。

地鐵上的房產黑廣告為啥這么狂

　　昨天看到新聞中講到地鐵中黑廣告猖獗的事情，查下來十之八九都是房產、旅游的黑廣告，地鐵執法部門提出要對地鐵黑廣告進行控制，甚至要對房企提出一些控制意見。

　　今天地鐵上的房產黑廣告猖獗，實際上是房產渠道混戰的一個表現而已，如果說在地鐵車廂里發廣告是違反相應的法律法規，那么在地鐵口發廣告，打擦邊球的大有人在，基本上遠郊每個地鐵站口周邊都是孜孜不倦地發廣告群體。從地鐵站到項目，一路上各處關卡，各處路口，尤其是雙休日，節假日，已經被發廣告和拉客的中介全部占領了。房產的渠道混戰已經到了白熱化的程度。

　　占領房產渠道作為地產營銷的主要方式實際提出也沒有幾年。在11年限購令發出之后，市場出現壓力，大家開始看重渠道營銷的推廣方式。之前還是以發布廣告，坐等客戶上門的方式為主，在11年之后渠道便成為主流方式之一，而最近一兩年渠道更成為最核心的營銷手段，覆蓋路口、地鐵站、商場、社區，甚至覆蓋競爭對手的售樓處，渠道戰已無所不用其極，混戰已經演變成混亂。而混亂主要體現在以下幾個方面：

　　混亂一、參與主體混戰。原先是一手房代理和二手房中介為渠道混戰的主力軍，而今天互聯網電商、媒體也成為殺入渠道混戰的兩股主力軍。除了原來的銷售與中介人員之外，還出現大量小蜜蜂、學生黨，甚至還有媒體報道的雇傭弱智人群，都成為渠道戰的主力軍。有的派單公司，甚至被一個樓盤的多家服務機構雇傭。反正整個參與主體是一片混亂。

　　混亂二、運作方式混亂。派單是渠道戰中運用最多的方式，派單人員只要把單頁派到發到所謂的“意向客戶”手中就拉倒，在一部分周邊新盤較多的社區里，每天信報箱都被房產廣告充斥；打電話CALL客也是用濫的手段，幾乎每個人一天都要接到多個項目的推銷電話。短信轟炸也很常見，一種是群發短信，毫無技術含量可言，另一種是區域的抓取短信，僅對進入項目幾公里范圍內的人推送短信廣告；微信渠道這兩年也開始大火，除了在專業的房地產公眾號之外，吃喝玩樂的公眾號也都被覆蓋；還有是從競爭對手那里挖墻腳的，拉到一個對方就少一個，此消彼長，所以到競爭對手售樓處的交通要道上，甚至售樓處門口都有蹲守人員。

　　混亂三、效果混亂。一旦這種渠道大戰陷入白熱化了，實際效果就迅速遞減。今天，聽到是房產廣告的來電就掛電話，甚至陌生電話都不敢接了；看到房產廣告短信就直接刪除；房產廣告的微信直接拉黑。派單，展銷會、商場的的垃圾桶里經常會看到成堆的廣告單頁。派單時也不管對象是十三四歲的小孩還是七八十的老人，只要愿意拿就行。唯一有效的還是競爭對手門口的客戶，但因搶客戶引發的打架事件層出不窮。

　　今天渠道大戰到這種程度，可能也是當前房地產市場出現轉折之后的一種副產品，它本身也是正常的，出現混亂也屬正常，但房企也應該思考一下，當渠道也陷入紅海的時候，怎么去做有效的推廣，否則總有一天渠道也會被做爛掉。

　　(本文作者介紹：華東師范大學世界經濟博士生，現任易居（中國）控股有限公司執行總裁。（微信公眾號：dzypls）)

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