文/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 甘犁[微博]

　　降低首付比例對于一二線城市的作用更為明顯，三四線城市由于其自身購買力限制，降低首付比例的作用較弱。考慮到三四線城市商品房去庫存壓力大，同時家庭住房空置情況更為嚴重，其未來住房市場仍值得關注。

降低首付比例能讓房子賣得更好嗎？

　　3月18日國家統(tǒng)計局公布了2月份70個大中城市住房價格。70個城市中，66個城市房價下跌。面對房價持續(xù)下跌，市場中存在著政府救市的呼聲。其中，備受期待的是降低首付比例的政策。近日網上盛傳住建部降低首付比例的兩條意見。一是將使用公積金購買首套房的首付比例降至兩成；二是下調二套房商貸首付比例，下調房貸利率。

　　但是根據中國家庭金融調查(CHFS)的數據，在當前情況下對認定首套房降低公積金首付比例僅能刺激146萬套住房需求，若全面降低首套房首付比例能刺激386萬套住房需求。下調二套房的首付比例至5成也僅能刺激155萬套住房。

　　中國家庭金融調查詳細詢問了家庭住房擁有狀況、家庭收入及資產等情況。同時我們詢問了家庭未來5年的購房計劃。結合家庭的收入及資產狀況，我們可估算這些計劃購房的家庭中的可實現(xiàn)住房需求。我們以家庭資產能否支付首付款為判斷家庭是否有能力實現(xiàn)住房需求，從而計算出首付比例變化前后，家庭可實現(xiàn)住房需求的變化。

　　使用公積金購買首套房的首付比例降至兩成時，將刺激146萬套住房需求。分區(qū)域來看，一、二線城市新增住房需求明顯高于三四線城市，其中，一線城市可實現(xiàn)的住房需求上漲0.71個百分點，二線城市可實現(xiàn)的住房需求上漲0.76個百分點，三四線城市上漲0.38個百分點。據此推算，針對公積金購買首套房降低首付比例至2成對一線城市住房需求刺激18萬套，二線城市約為90萬套，三四線城市約為38萬套住房需求。

　　同時我們需注意，地方政府對于公積金貸款有最高限額的規(guī)定。家庭即使能支付兩成的首付款，剩余八成的住房貸款也很難用公積金實現(xiàn)。以北京為例，根據百城價格指數，北京今年2月份的住宅均價為32260元/平米。按照90平米的房屋計算，首付兩成后剩余貸款為258萬。而北京市住房公積金政策規(guī)定，購買政策性住房或套型建筑面積在90平方米(含)以下的首套自住住房，貸款最高額度為120萬元。也就是說剩余8成房款根本不能由公積金滿足。上海、廣州等城市也存在同樣的問題。

　　若進一步將商貸及公積金貸款的首付比例全面降至2成將刺激386萬套住房需求。其中，一線城市新增總需求1.74%，約44萬套；二線城市新增需求1.7%，約202萬套；三線城市新增需求1. 4%，約140萬套。

　　降低首付比例后新增的這部分住房需求，這些家庭的還款能力如何，是否會增加個人住房貸款的風險。整體來看，根據中國家庭金融調查的數據，中國城鎮(zhèn)家庭中擁有住房貸款的家庭，其家庭房貸收入比為0.29。按照30年最高貸款期限，在現(xiàn)行的貸款基準利率下進行計算，我們可以計算出貸款家庭的房貸收入比。其中，公積金貸款的首付比例降低至兩層后新增的住房需求的家庭房貸收入比為0.26。全面放開首套房貸款首付比例，個人住房貸款的風險會急劇上升至0.57，遠高于全國的平均水平。

　　現(xiàn)行對于二套房首付比例為6成，若首付比例降至5成僅能刺激155萬套住房。其中，對一線城市住房需求刺激25萬套，二線城市約為81萬套，三四線城市約為49萬套住房需求。

　　整體來看，降低首付比例對于一二線城市的作用更為明顯，三四線城市由于其自身購買力限制，降低首付比例的作用較弱。考慮到三四線城市商品房去庫存壓力大，同時家庭住房空置情況更為嚴重，其未來住房市場仍值得關注。

　　(本文作者介紹：西南財經大學經濟學院及經濟管理研究院院長，中國家庭金融研究中心主任。)

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