文/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 丁祖昱

　　今年《政府工作報告》依然是滿滿的正能量，但永遠都是滿滿正能量的話，我們反而要擔心了！回頭看看當年調控的日子，當時是市場太好了，不調控不行；而今天是倒過來，需要政府給予如此多的支持才能穩定或拉動房地產業的發展。

政府報告或現房地產市場隱憂

　　還記得去年點評“兩會”《政府工作報告》時我稱之為“滿滿的正能量”，與上屆政府相比，從對房地產的緊縮、抑制性政策轉變為相對寬松、市場化和去行政化的基調。而今年的《政府工作報告》和去年對比的話，雖沒有去年的本質性轉變，但仍有諸多利好。

　　總體來說，2015年還是要“穩增長”，這一點毋庸置疑。《報告》對2015年經濟發展開明宗意地提出“國內生產總值增長7%左右”，“繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策”，“今年擬安排財政赤字1.62萬億元，赤字率從去年的2.1%提高到2.3%”，“M2預期增長12%左右……也可以略高些”。

　　而在“穩增長”中，作為支柱產業的房地產業的龍頭地位只會得以強化，2014年房地產開發投資額相當于GDP總量的15%，房地產業增加值占到了GDP總量的6%，房地產行業才是牽一發而動全身，房地產業穩定，經濟增長才有保障，由此可以說整年行業政策環境只會更加寬松，而對于前期熱議、因不同動產統一登記引發市場擔憂的房地產稅在此次《報告》中只字未提就是明證。以此來說，今年總理又給房地產行業吃了一顆“定心丸”。

　　《報告》指出：“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”這樣的表述一方面延續去行政化、堅持市場化的格局，另一方面，通過過去一年的實踐，政府認識到對改善性需求的支持也是保持房地產市場穩定的重要抓手。可以預見二套房信貸調整會在短期落實，這將對市場短期有重大推動。

　　另外，政府有所作為的地方是棚戶區改造，規模連年上升。從2013年的320萬套、2014年的470萬套已經上升到今年的580萬套。一方面棚改本身對房地產開發投資具有極大拉動作用；另一方面棚改又可以集約用地、將大量中心城區土地騰挪出來重新投入房地產市場，帶動房地產開發投資規模上升；加之棚改過程中除了實物安置外大量的貨幣安置住房需求又會在商品住房市場形成新的剛性購房需求。

　　其次還有一些隱含的利好，如“抓緊實施戶籍制度改革，落實放寬戶口遷移政策”，這將對三四線城市的中長期利好，更多戶籍居民增加必將帶來更多購房需求，逐步緩解普遍供過于求的庫存壓力。

　　盡管政策面更好是毫無疑問的，但房地產行業的隱憂日益突出，對此需要提早做出充分的準備。

　　第一，從《報告》中可見目前中國整體經濟維持中高速增長的壓力是非常巨大的，而經濟環境又是房地產業發展的核心基礎，這一點就決定了未來房地產業發展基礎已經不同往昔那樣穩固堅實了，這才是未來行業發展可能的最大隱憂。

　　第二，我們看到政府能夠動用的手段都在積極調動，如保障房、棚改等的確能對市場產生積極推動，卻對地方政府財政是有較高要求，房地產業發展的核心仍在市場化，固然政府投資能夠拉動一時，但不能永遠靠政府。

　　第三，今年繼續落實“分類調控，因地施策”，但如果地方已經是供求完全失衡，即便再賦權予地方，地方仍“無策可施”。政府投資要求地方財政充實，但當前大多數城市土地財政依耐嚴重，土地出讓金和房地產交易稅費成為地方財政主要來源。

　　這些城市房地產市場已經很蕭條了，實際上就決定了地方政府已經無力負擔“因地施策”的決策行動了。只有房地產市場相對平穩的城市，才能在推動性政策的助力下重拾升勢。去年以來諸多城市的地方政府頻頻出招、收效平平的結果就已初見端倪了。

　　今年《政府工作報告》依然是滿滿的正能量，但永遠都是滿滿正能量的話，我們反而要擔心了！回頭看看當年調控的日子，當時是市場太好了，不調控不行；而今天是倒過來，需要政府給予如此多的支持才能穩定或拉動房地產業的發展，這說明市場的好日子已經一去不復返了。

　　附：李克強總理《政府工作報告》中與房地產業相關的措施精煉

　　1、國內生產總值增長7%左右。

　　2、繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。

　　3、積極的財政政策要加力增效。今年擬安排財政赤字1.62萬億元，比去年增加2700億元，赤字率從去年的2.1%提高到2.3%。

　　4、穩健的貨幣政策要松緊適度。廣義貨幣M2預期增長12%左右，在實際執行中，根據經濟發展需要，也可以略高些。

　　5、做好土地確權登記頒證工作，審慎開展農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度、集體產權制度等改革試點。

　　6、今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。

　　7、住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。

　　8、堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

　　9、抓緊實施戶籍制度改革，落實放寬戶口遷移政策。

　　10、堅持節約集約用地，穩妥建立城鄉統一的建設用地市場，完善和拓展城鄉建設用地增減掛鉤試點。

　　11、推進新型城鎮化取得新突破。要堅持以人為核心。

　　(本文作者介紹：華東師范大學世界經濟博士生，現任易居（中國）控股有限公司執行總裁。（微信公眾號：dzypls）)

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