文/新浪財經專欄作家 楊紅旭[微博]

　　對于住建部出臺收購商品房用于保障性住房的指導意見媒體報導，筆者認為符合邏輯，值得期待。雖然操作細節仍會遇到諸多問題，但至少作為緩解三四線庫存壓力的短期之策，促進這些地區房地產市場的平穩健康發展，具有重要意義。

三四線去庫存將獲政策利好

　　近日，有媒體報導：住建部擬出臺收購商品房用于保障性住房的指導意見，在此基礎上，住建部將督促存量庫存較高的城市，出臺將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的支持措施。顯而易見，如果這一消息成真，則必將有助于去庫存。因此，頗受社會關注。要想辨識此消息真偽，關鍵在于邏輯。筆者揣測，這一政策出臺的概率較大。邏輯如下。

　　其一，三線城市的住宅庫存自2011年開始一直增長，至于四線城市更是如此。如此高的庫存壓力，使三四線城市的樓市活躍度降低、房價漲不動或者下跌、開發企業經營越來越困難，甚至還引發了資金鏈斷裂，極端者還發生了類似邯鄲的民間借貸危機。

　　其二，2011年以來，隨著全國市場的區域分化加劇，政府關于房地產調控的思路也在發生明顯轉變。整個2014年，住建部都把去庫存作為重要目標。所謂的“分類指標”“雙向調控”，其實重點在于放松高庫存城市的房地產調控，允許地方政府救市。

　　其三，從近期官方表態來看。1月20日，住建部部長陳政高表示棚戶區改造中符合接受保障的家庭可以到市場上購買，政府通過資金補貼實現保障。房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。指導督促商品住房較多的城市，出臺支持措施，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。與此同時推進國開行的直接貸款與PPP市場化融資手段。

　　其四，近幾年，部分地方政府早已開始“自救”：減少甚至停建保障房、安置房，轉而由政府收購商品房，作為保障房進行分配；或者更多的對保障群體、拆遷戶進行貨幣補貼，讓他們拿著錢去買商品房。

　　中國有很多國家級政策，都是由地方先試點、積累經驗，然后出臺全國政策。正如上述經驗，其實很多地方政府已經在轉變住房保障的方式，而發達國家一般也都經歷過由政府主導建房分配給弱勢群體，轉變為給困難群體發放補貼，讓他們去市場上購房或租房。

　　再來細察近期一個重要行業政策。2015年1月6日，住建部出臺的《關于加快培育和發展住房租賃市場指導意見》提出：支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租，并通過從租賃市場籌集公共租賃房房源，也可以轉成租賃型的養老地產、旅游地產等。保障性住房要逐步從實物保障為主轉向建設和租賃補貼并重，“補磚頭”與“補人頭”相結合。各省級住房城鄉建設主管部門要將本地區落實本指導意見的情況于2015年6月30日前報我部。一副心急火燎的樣子。其實，住建部對于三四線城市去庫存的心情，同樣急切！

三四線去庫存將獲重大政策利好

　　當然，很多人會擔心錢的問題，政府有資金收購商品房？首先，來看財政部的態度。財政部部長樓繼偉在2014年12月底的全國財政工作會議上說得相當露骨：政府出錢，保障住房，但不再只是支持新建住宅，而要“盤活存量房”！

　　其次，再看作為“二央行[微博]”的國開行的行為。2014年，國開行完成棚改貸款發放4086億元，是2013年的4倍，也超過了國開行過去幾年累計發放棚改貸款的總規模。2015年，國開行棚改專項貸款規模不會低于2014年，并將進一步完善貨幣安置和購買存量商品房的制度要求。

　　當然，收購商品房用于保障房，將商品房轉化為安置房，具體運作情況比較復雜，各地存在顯著差異。即便未來住建部出臺指導意見，各地的操作流程還有一個落實和細化的過程。比如，政府拿著財政拔款，只能收購什么樣的商品房？被選中作為安置房的商品房項目，如何享受稅費減免？正在建設中的商品房項目，哪些項目有資格半路搭車享受國開行支持？如何防范政府官員在挑選商品房項目過程中的權力尋租？

　　總而言之，對于住建部出臺收購商品房用于保障性住房的指導意見媒體報導，筆者認為符合邏輯，值得期待。雖然操作細節仍會遇到諸多問題，但至少作為緩解三四線庫存壓力的短期之策，促進這些地區房地產市場的平穩健康發展，具有重要意義。但這一做法，不宜作為長期之策，我國住宅供應雙體系建設、住房保障制度的完善，應有獨立的發展邏輯與制度框架。

　　(本文作者介紹：上海易居房地產研究院副院長、中央電臺財經評論員)

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