文/新浪財經(jīng)專欄作家 張宏偉

　　未來房地產(chǎn)市場格局是在逐步發(fā)生變化的，未來房地產(chǎn)市場“老大”的定位不一定以“住宅市場”為標準，也不一定以規(guī)模化為標準。未來房地產(chǎn)市場“老大”的定位標準可能更加多元化，在房地產(chǎn)行業(yè)多元化領(lǐng)域多個“老大”同時出現(xiàn)。

2014年房企爭霸背后的行業(yè)危機

　　最近幾年市場上對于未來誰當龍頭老大已經(jīng)有多輪討論，并且已經(jīng)有多家房地產(chǎn)公司挑戰(zhàn)萬科的行業(yè)“老大”地位。

　　其中，順馳、綠城、中海、恒大等房企均稱要趕超當時龍頭老大萬科，但事實證明，這些房企因種種原因，仍然事與愿違，無法實現(xiàn)這樣的目標。2014年，雖然從有些機構(gòu)數(shù)據(jù)來看綠地暫時超越萬科成為中國房地產(chǎn)市場“老大”，但筆者認為，在樓市下半場，誰當中國房地產(chǎn)市場“老大”意義已經(jīng)不大。

　　首先，不同機構(gòu)的統(tǒng)計口徑差異較大，甚至筆者發(fā)現(xiàn)，即使是使用統(tǒng)一數(shù)據(jù)系統(tǒng)的兩家機構(gòu)兩家統(tǒng)計的結(jié)果也差異較大，對于綠地與萬科誰是行業(yè)“老大”上也是各執(zhí)一詞。筆者認為，這不免讓業(yè)內(nèi)外人士懷疑統(tǒng)計結(jié)果的真實性，或者這些統(tǒng)計結(jié)果僅僅是為了引起媒體討論誰是行業(yè)“老大”的輿論，而真實的情況不一定如其發(fā)布的排行榜的表現(xiàn)。

　　其次，2014年龍頭老大之爭并不是最終結(jié)局，筆者預(yù)計，2015-2016年及未來誰將是龍頭老大的問題，仍將成為市場及媒體關(guān)注的焦點，未來仍將有其他房企繼續(xù)挑戰(zhàn)萬科或綠地的行業(yè)老大的地位，預(yù)計2015-2016誰也難穩(wěn)坐中國房地產(chǎn)市場“老大”的寶座，市場仍然繼續(xù)處于博弈與競爭的狀態(tài)。

　　第三，在樓市下半場，住宅市場價格走勢會相對平穩(wěn)，房企很難像“黃金十年”那樣在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐漸下滑也是趨勢；市場不再會有普遍性的規(guī)模化增長機會，對于大多數(shù)房企來講，依靠高周轉(zhuǎn)策略繼續(xù)實現(xiàn)快速增長的策略將難以為繼。

　　此時，對于龍頭房企來講，規(guī)模化特征表現(xiàn)越突出，其實是房企運營過程中累積的市場風險就越大，甚至規(guī)模化的慣性會將企業(yè)拖至短期內(nèi)突然一夜之間崩塌的境地。因此，在樓市下半場，繼續(xù)討論房企規(guī)模化已經(jīng)沒有任何意義，同樣，百億房企、千億房企銷售門檻的變高與變低也沒有太多實際意義。

　　2014年及未來誰當龍頭老大其實不重要，品牌房企的規(guī)模變得多大也不是最重要的，因為市場總是在變化的，市場競爭過程中發(fā)生的市場地位的變化也是正常的。

　　此外，人們往往關(guān)注企業(yè)規(guī)模怎么樣。其實，在規(guī)模化擴張的同時，市場更應(yīng)該關(guān)注企業(yè)利潤率，如何提高利潤率才是最關(guān)鍵的問題。同時，也應(yīng)該關(guān)注房企在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿υ趺礃印＿@才是企業(yè)當前規(guī)模化背后每一個房企亟待解決的困局，也是規(guī)模化的房企化解當前運營風險的必然要考慮的問題。

　　未來房地產(chǎn)行業(yè)龍頭老大長什么樣？

　　首先，從中長期來看，在樓市進入“新常態(tài)化”的今天，開發(fā)企業(yè)不再會有之前那樣“黃金十年”的發(fā)展機會和豐厚的利潤空間，傳統(tǒng)住宅市場已經(jīng)走向“白銀十年”。在“白銀十年”這個時間段內(nèi)，房價走勢會相對平穩(wěn)，房企很難在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐漸下滑也是趨勢。

　　因此，房企在規(guī)模化擴張的同時，市場更應(yīng)該關(guān)注企業(yè)利潤率，如何提高利潤率？如何成為最賺錢的房企？如何做利潤率最高的房企“老大”有可能成為未來最關(guān)注的話題之一。

　　其次，當房企規(guī)模化達到一定階段，勢必會面臨多元化轉(zhuǎn)型的問題，尤其是在傳統(tǒng)住宅市場已經(jīng)進入“白銀時代”的大背景下，房企更應(yīng)該著眼未來，關(guān)注房企在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿υ趺礃樱�布局�?zhàn)略型產(chǎn)業(yè)，謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展，營造未來贏利機會。

　　比如2013年以來，越來越多的房企開始調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略并轉(zhuǎn)型，從轉(zhuǎn)型路線上各家也有所差異，但均顯示出房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向，比如以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)布局戰(zhàn)略，以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)布局戰(zhàn)略、房企積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作等等。

　　未來房地產(chǎn)市場格局是在逐步發(fā)生變化的，未來房地產(chǎn)市場“老大”的定位不一定以“住宅市場”為標準，也不一定以規(guī)模化為標準。未來房地產(chǎn)市場“老大”的定位標準可能更加多元化，在房地產(chǎn)行業(yè)多元化領(lǐng)域多個“老大”同時出現(xiàn)。比如傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域“老大”、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”、養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”，或者其他細分地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”。

　　因此，總的來看，在未來，盡管房企仍然會關(guān)注行業(yè)“老大”的角逐，但是房企角逐的重點不一定是傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域的房企“老大”，也不一定是規(guī)模意義上的“老大”。隨著“白銀時代”的來臨及房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的逐步落實，房企對于“老大”的注意力在不斷發(fā)生改變，未來房地產(chǎn)市場“老大”極有可能會呈現(xiàn)出多個領(lǐng)域的“老大”，并且單個房企很難在多個領(lǐng)域并駕齊驅(qū)做“老大”。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉)

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