文/新浪財經專欄作家 梁海明

　　高樓價是香港作為國際金融中心的代價，且在目前香港的聯系匯率制度之下，國際投資者把香港當成進行對沖保值的避風港，繼續推動著香港樓價上漲。高房價已是城市化高度發展的必然產物，也是經濟發展的必然產物，更是該地區充滿活力的表現。

高房價已是城市化高度發展的必然產物，也是經濟發展的必然產物，更是該地區充滿活力的表現。

　　雖然中國內地樓價連續4個月下跌，但香港樓價卻不跌反升，讓今年初提出香港“樓市崩潰論”的人掉了一地眼鏡。

　　香港的樓價漲幅確實讓不少人意外，今年以來不但上漲了約10%，反映樓價走勢的中原城市領先指數(Centa-CityLeading index)近日更升至125.66點，創歷史新高。

　　不少人可能會認為，香港樓價之所以居高不下，是由于特區政府最近稍松調控樓市“辣招”、剛需、內地民眾赴港買房和建筑成本上漲等這些“老生常談”的原因造成。

　　但是，除了上述原因外，筆者認為，外界通常忽略了導致香港長期樓價高企的兩大主要因素。

　　其一，特區政府樓市政策目的并非是讓樓市崩盤。

　　雖然特區政府為了遏制高房價，推出了不少“辣招”，但是，這些“辣招”并非“絕招”，本意也只是為了阻止樓價瘋狂上漲，令房價可以微跌，或者不升不跌地橫行一段時間，以待民眾收入持續增加，消化高企的樓價，從而買得起房。

　　特區政府為何不出動“絕招”，動用強大的行政力量去扼殺樓市，甚至讓樓市崩盤呢？

　　首先，樓市崩盤會沖擊香港經濟。環顧世界發達國家和地區，經濟發展很大程度依靠的是資產升值，民眾也因資產升值而誘發消費意欲，一旦樓市被推掉，不但會造成一個下跌漩渦(Downward Spiral)，拖累數十個行業不景氣，民眾最大的一項資產也會貶值，消費意欲下跌，經濟會進入死胡同，嚴重的還會引發危機。

　　在2008年環球金融危機爆發時，就是美國樓價大跌超過30%，造成骨牌效應引發環球金融海嘯；緊接著，歐元區成員國希臘樓價大跌40%，引爆了歐債危機。樓價大跌往往會嚴重沖擊經濟、引發金融危機，這并非香港特區政府所愿見。

　　其次，港府吸取了過去“八萬五”建屋計劃過度干預樓市的教訓，清楚市場變化往往比行政反應快，政府在針對房價升時制定的政策，容易變成房價跌時的毒藥，在針對房價跌時制定的政策，容易變成房價漲時的興奮劑。因此，港府選擇更加依靠市場的力量來調節樓市、樓價，政府所要做的就是多建居屋(類似經濟適用房)、公屋(類似廉租房)，以滿足低層民眾的住房需求。

　　因此，在特區政府不希望樓價大跌影響經濟，反而希望樓市健康、穩步發展的情況下，香港的樓價怎么會跌呢？

　　其二，高樓價是香港作為國際金融中心的代價。

　　國際金融中心的價值，在于資金能夠自由進出，可以吸引大量的世界各地資金、富豪和高收入人士前來投資、進駐，他們到達國際金融中心之后，無論是投資炒作還是自住，都無可避免觸及到樓市，樓價上漲自然是必然的趨勢。因此，紐約曼哈頓區、英國倫敦，日本東京等地，無論該國經濟如何，樓價都維持高昂，作為國際金融中心的香港也不例外。

　　要想樓價維持低水平，除非香港愿意走回昔日以制造業為主的年代，國際資金、富豪等對香港不再有需求，但這誰會愿意？因此，樓價持續上揚是香港成為國際金融中心必須付出的代價。這正是經濟學上所說的“租值”，所謂租值，是收入減去(機會)成本的數值。具體到房子，其租值的大小，是由房子的市場價格決定的，市場價格則是由需求決定的。

　　此外，在目前香港的聯系匯率制度之下，港元的基準利率將隨美元利率的上升而上升，加上，全球流動性仍保持充足，全球四大央行[微博]的總資產負債表達到10.5萬億美元。這從金融的角度來看，一方面，近期內資本大幅流出香港的可能性很小，暫不會對香港樓市帶來負面沖擊。另一方面，在美元走強的時候，購買房產、股票等港元資產，也是國際投資者進行對沖保值的避風港，這無疑將繼續推動香港樓價上漲。因此，除非突然發生重大意外，否則預料香港樓價年底前很大可能還會再漲3%至5%，全年的漲幅則在15%左右。

　　這對于內地的一個啟示是，北京、上海、深圳等一線城市經濟越發展，金融越發達，民眾生活水平越好，房價趨于昂貴是難以避免的。樓價高雖然有弊處、帶來民怨，但高房價已是城市化高度發展的必然產物，也是經濟發展的必然產物，更是該地區充滿活力的表現。

　　因此，某些房價過高的城市，政府不妨參考香港特區政府做法，集中精力進行保障性住房、廉租房的建設，解決低層民眾的住房問題。私人住宅市場則更多依靠市場自身去調節，以免政府的政策計劃趕不上變化，好心辦了壞事。

　　(本文作者介紹：香港財經評論員、盤古智庫研究員，著有《你不知道的財經真相：美國退出QE之后的世界》、《中國經濟新政策與我們》)

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