文/新浪財經(jīng)專欄作家 歐陽捷

　　貸款利率不一樣了，雖然基準利率是一樣的，他當時是優(yōu)惠利率7折，而2012年時變成1.1倍了。結(jié)果是，2012年買房的人，雖然首付和貸款都少了，但是每月月供多了552元，利息支出多了31萬元，結(jié)果，總支出反而多了15萬元。

買房的“數(shù)字游戲”

　　我的一個小伙伴叫呂平，很聰明。曾經(jīng)在2010年買了上海新城地產(chǎn)(新城控股旗下上市公司)在上海嘉定的悠活城的房子，當時是單價1.4萬元。他是賣掉了在常州的房子，進了上海。后來，他發(fā)現(xiàn)，房子降價了，降到1.2萬元。他有點郁悶。

　　后來，他又不郁悶了。因為他發(fā)現(xiàn)，貸款利率的影響比房價的影響大得多。

　　他是同濟大學(xué)的碩士生，建了一個簡單的數(shù)學(xué)模型，一算賬，結(jié)果還真有點令人吃驚。

　　他買的是80平米，單價1.4萬元，總價是112萬元。2年后，房子單價降了2000元，總房價變成了96萬元，總共節(jié)省了16萬元。因為首付少了4.8萬元，貸款額少了11.2萬元。

　　但是，貸款利率不一樣了，雖然基準利率是一樣的，他當時是優(yōu)惠利率7折，而2012年時變成1.1倍了。結(jié)果是，2012年買房的人，雖然首付和貸款都少了，但是每月月供多了552元，利息支出多了31萬元，結(jié)果，總支出反而多了15萬元。而且，后者在還貸還到第7年的時候，就已經(jīng)與前者的支出總額一樣了。

　　在人們對貸款購房已經(jīng)習(xí)以為常的今天，過程中蘊含的“奧秘“，其實遠遠超出我們的想象。如何組合、如何設(shè)定還款年限、首付及借貸比如何平衡，都會影響到人們最后的購房總支出。類似呂平這樣的例子，其實還有很多……

　　這樣看來，房地產(chǎn)在美國屬于金融業(yè)確實是有道理的。只不過金融離大多數(shù)普通百姓似乎遠了點，所以我們不知不覺地被金融割了肉。

　　正如股市在中國發(fā)瘋似地成長起來之后，普通股民還不知道股市原理的時候，就被平倉割肉一樣，金融知識的確是需要補補課了。

　　未來會有更多窮怕了的中國人富裕起來，但是如果不懂得金融和金融戰(zhàn)爭，還會睡夢中不知不覺地被打回原形。

　　房價與貸款簡易模型

　　(本文作者介紹：現(xiàn)任新城控股集團有限公司（1030.Hk）高級副總裁，同時擔(dān)任江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司監(jiān)事。)

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