文/新浪財經專欄作家 楊紅旭[微博]

　　這次人民幣貶值只是暫時的，幅度不會太大，年內應該是小跌加盤整的格局，幅度難超10%；我國實行資本項目管制，熱錢進出門檻較高，即便想撤退，也需要一個艱辛而漫長的過程；早在2006年，我國外匯儲備規模就已躍居世界第一，根本不怕外資大量出逃。

人民幣貶值不會壓垮樓市

　　近段時間，人民幣突然貶值，引發熱議。其中，有一種頗受市場歡迎的觀點：這將利空中國樓市，將使房價大跌。

　　其邏輯，主要是外資出逃，將使房地產市場失血。而國外，確實也有類似案例，比如1997年在索羅斯等國際投資大鱷的做空之下，泰銖忽然大幅貶值，最終使金融體系崩潰，也導致樓市崩盤。中國會否重蹈泰國覆轍？不妨細細分析。

　　2005年7月，我國實行匯改，之前人民幣對美元匯率為8.27,其后人民幣對美元持續升值，同時外資大量涌入中國內地。人民幣升值節奏不斷變化，其中還出現了三次停滯。

　　第一次，2008年下半年至2010年上半年，由于遭逢國際金融危機，國內經濟低迷，為了刺激出口，官方停止升值。第二次，2012年二季度基本停止升值，三季度甚至非常罕見的出現微幅貶值，這一期間中國經濟同樣不景氣。這次只2012年四季度，人民幣重新開始升值。

　　第三次，也就是這次。今年1月就開始停止升值，2月下旬突然貶值，3月來加速貶值。3月20日人民幣對美元匯率中間價報6.15，再創年內新低。而人民幣即期匯價20日收報6.23(較人民幣對美元匯率中間價偏離1.33%)，年初以來不到三個月時間，累計貶值2.8%。這一現象，自2005年匯改以來，從未有過，貶值幅度已明顯超過2010年三季度短暫的微貶。

　　與前面兩次相似，這次人民幣貶值，實乃政府所為，主因仍是經濟低迷、出口受阻；次因是歐美日持續的超寬松貨幣政策，導致過去兩年大量外資及熱錢進入中國，顯著干擾了我國政府對于流動性的管理。另外，還與我國利率、匯率市場化改革有一定關系。去年GDP增長7.7%，今年目標仍為7.5%，但今年頭兩個月的數據較差，出口更是糟糕，一季度GDP可能低于7.5%，政府必須采取一些措施，實行“微刺激”。控制人民幣匯率，打斷升值進程，即屬上策。

　　接下來，再來分析匯率變化對樓市的影響。毫無疑問，本幣升值，利多樓市，本幣貶值，利空樓市。國際上案例非常多。最典型的是，1985年廣場協議之后幾年內，日元對美元便升值近五成，于是外資涌入日本，助長了樓市泡沫。2005年匯改后，2006年至2013年，人民幣對美元的歷年升值幅度分別為6.8%、6.9%、3.4%、0.1%、3.1%、5.1%、0.3%和2.9%，2013年較2005年匯改前，八年累計升值35%，節奏比當年日本慢得多。

　　這其中，2007年升值幅度最大，當年中國經濟、股市、樓市皆瘋狂。2009年，全國樓市再現大漲，但這一期間官方控制匯率，所以與匯率無關。2011年，升值幅度較大，但房價溫和，下半年下跌。2013年，一二線城市房價再度大漲，匯率同樣上升。由此可見，人民幣升值，利好樓市，但并非決定房價的主要因素。

　　外匯儲備的增長情況，與人民幣升值基本同步。2005年7月匯改之前幾年，外匯儲備就已快速增長，其后繼續快速流入，不過增速總體回落，2005-2013年歷年增幅分別為34.3%、30.2%、43.3%、27、3%、23.3%、18.7%、11.7%、4.1%、15.4%。2013年末，國家外匯儲備余額為3.82萬億美元，比上年末增加5097億美元，15.4%的較高增長，意味著熱錢大量流入，這讓官方感到緊張，也是導致這次人民幣貶值的重要因素之一。

　　關于本文的結論，不妨從三個角度解析。首先，從匯率與熱錢的變化分析。其一，這次人民幣貶值只是暫時的，幅度不會太大，年內應該是小跌加盤整的格局，幅度難超10%。其二，我國實行資本項目管制，熱錢進出門檻較高，即便想撤退，也需要一個艱辛而漫長的過程，還不致于像當年泰國那樣突然全撤，頓時留下一地雞毛。其三，早在2006年，我國外匯儲備規模就已躍居世界第一，根本不怕外資大量出逃，即便索羅斯這樣的做空大鱷，也無力玩弄中國。

　　其次，從外資與中國樓市的關系觀察。一方面，外資或熱錢，直接購買中國物業的規模較小。2006年國家出臺了“171號文”，其后在2007、2010年有所升級，限制外資購房，炒房比重因此明顯下降，比如境外人士在上海購房的比重，由2007年之前最高時的7%，降至2010年的3%左右，近兩年更低。實際上，國內大部分城市幾乎不受境外購房需求的影響，他們只在一線城市和少數熱點二線城市活動。這些境外房東即便全部拋售房產，也不會使國內樓市崩盤。

　　另一方面，與外資直接購房越來越少形成對比的是，近幾年，越來越多的外資，通過基金、貸款、債券、票據、股權等方式，進入內地房地產業，主要投資房地產企業和項目。粗略數據顯示，2013年國內房企海外融資額超3000億元，同比增長超一倍。但是，絕對規模也沒那么可怕，部分融資用于借新還舊。

　　如果按國家統計局口徑，2013年全國房地產開發企業到位資金122122億元，其中利用外資534億元，占比僅有0.4%，遠低于15%的國內貸款占比。而且，從趨勢上看，近十年來外資占比趨降。在人民幣止升的背景下，今年外資進入房地產開發業的熱情將有所降低，會對部分大型房企(絕大多數房企根本沒資格借外債)融資造成負面影響，但其程度還不致于嚴重打壓房價。

　　最后，從流動性著眼。隨著人民幣對美元止漲，今年我國新增外匯儲備量，將明顯低于去年，這將影響外匯占款。但關鍵是，外儲增量減小后，為了經濟穩增長，貨幣當局會通過其他方式增加流動性，比如逆回購、擴大貸款規模、調降存準率等。

　　比如，2009全年人民幣停止升值，外儲增幅(23.3%)也低于2002-2008歷年，但2009年M2(廣義貨幣)供應同比增長27.7%，是十多年來的最大值。再如，2013年人民幣升值和外儲增長幅度遠超2012年，但M2增幅13.6%，反倒比2012年減少了0.2個百分點。因此，人民幣止漲、貶值，并不一定沖擊貨幣總供應和流動性，也并不一定通過流動性這個“路徑”，顯著打壓房地產市場。

　　(本文作者介紹：上海易居房地產研究院副院長、中央電臺財經評論員)

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