文/新浪財經北京站記者 丁蕊
萬科項目所在的天宮院是北京剛需盤集中的板塊，也是首個“以價換量”的區域。在自住商品房、信貸、預期等多方因素沖擊下，市場觀望情緒有所增多，注定今年3月小陽春難以維持去年的牛市高位。
萬科北京項目“平價開盤”的背后是剛需市場交易出現萎縮。一則有關北京萬科一項目以低于預期2000-3000元/平方米入市的消息今日引跌地產股。業內人士向新浪財經表示，這是由政府限價和開發商主動平價跑量共同作用的結果。萬科項目所在的天宮院是北京剛需盤集中的板塊，也是首個“以價換量”的區域。
上周北京共有三個項目開盤，分別是大興區住總萬科橙、順義區的會展譽景和通州區的華遠銘悅世家項目，其中最引人關注的莫過于住總萬科橙。這會是2008年萬科拋出拐點論的重演嗎？言之過早。
住總萬科橙前期宣傳為每平米售價為2萬6、7千元，實際則以21000元/平米開盤，原本計劃的精裝修也改為毛坯，對此，亞豪機構副總經理任啟鑫認為，這凸顯開發商降低購房門檻、平價跑量的心態。
中原地產市場總監張大偉分析說，萬科橙如是“平價開盤”主要受政府限價影響。
北京市住建委官網顯示，在住總萬科橙項目3月14號取得預售證。而此次開盤的11號樓的擬售參考均價為21176元每平米，而8號樓的擬售均價為22176元每平米。
對此，北京萬科向新浪財經回應說，2014年3月中旬，首期產品開盤銷售，開盤銷售均價為21680元/平米，嚴格按照政府相關部門指導意見進行定價銷售。對于另外計價的精裝修服務，其表示屬客戶自愿行為，不強制捆綁銷售。但未透露相應價格。
在信貸收緊，自住房入市吸引剛需需求的情況下，開發商主動讓部分項目低于市場預期入市會提前吸收區域需求。
春節后，包括住總萬科橙，大興天宮院板塊已有5個項目扎堆開盤，截止目前天宮院共供應商品住宅2806套，不僅占到當期市場總供應量的53%，推貨量也位居北京樓市各大板塊之首。該板塊的開盤價格整體低于預期，也是北京剛需盤集中的板塊首個“以價換量”的區域。
而這背后是剛需市場交易出現萎縮。
據亞豪機構數據顯示，春節后(2月8日-3月16日)的一個多月時間里，北京成交價格低于25000元/平米的中低價位房源，僅售出3641套，相當于去年同期的41%，此外，與去年同期相比，中低價位房源占市場總交易量的比例也大幅下滑16個百分點，由去年的86%降至70%。顯現出剛需市場狀況不容樂觀，成為天宮院集體降低價格預期的誘因之一。
不過，由于開盤價低于預期，住總萬科橙推出333套房源吸引了1140組客戶參與搖號，以1:3的供需差開盤售罄。
天宮院板塊此前開盤的項目中，保利首開熙悅春天、金融街•融匯兩個精裝項目定價在23000元/平米，而毛坯項目鑫苑鑫都匯、中國水電-云立方的定價則在21000元/平米左右，均低于市場預期。
張大偉也向新浪財經表示，其他項目跟隨的可能性會加大，市場價格很難在短期內上漲。
任啟鑫也認為，從目前來看，資金面、市場面、政策面在短期內不會出現較大轉變，受此影響，未來“平價跑量”的剛需盤將會由天宮院逐步擴展至其他區域。
住總萬科橙項目二期尚未拿到預售許可，估計在半年內將開盤，價格肯定會上漲，但最終要看建委是按照精裝批還是毛坯房的價格批。
剛需盤“以價換量”，但改善盤的購房需求仍在升溫。
據亞豪機構統計數據顯示，春節后到現在(2月8日-3月16日)，北京成交價格在30000-50000元/平方米之間的改善型房源共成交649套，占商品住宅總銷量的比重為12%，與去年同期相比提高了3個百分點。中高端改善型樓盤銷量走高給開發商穩定的市場預期，春節后，一些中高端項目的開盤定價也依然保持上漲勢頭。
近期開盤的中高端項目中，龍湖雙瓏原著與五礦萬科如園的上一次推盤均在去年年中，兩項目在今年2月的開盤調價幅度也均在10%左右；而3月開盤的2個中端項目百旺-杏林灣和林肯公園之前一期則早在2011年年中推出，相比3年前，兩項目的開盤價漲幅則高達50%。
不過任啟鑫認為，總體上看，在自住商品房、信貸、預期等多方因素沖擊下，市場觀望情緒有所增多，注定今年3月小陽春難以維持去年的牛市高位。
“現階段打折、促銷等不可能在2013年看到的字眼，頻繁出現在房地產廣告上�！睆埓髠フf，從2013年房地產廣告多是開盤熱銷、日光盤，到現在打折、促銷、優惠，房企與客群之間的博弈已經出現了微妙的變化。
(本文作者介紹：供職于新浪財經，研究方向：房地產、金融。微信號：my_fder )
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