文/新浪財經意見領袖專欄作家 嵇少峰

　　近期“提前還貸潮”愈演愈烈，關于調降存量房貸利率的呼聲也日漸高漲，其原因是多方面的。筆者認為，必須迅速降低存量高息房貸利率，主要有以下幾個原因。

　　一、過去畸高的住房按揭貸款利率，主要是作為政府調控房地產市場、壓降炒房行為工具出現的。調控的作用短期、即期生效，而帶來的利率扭曲卻是長期、不合理的。從利率風險定價角度看，住房按揭貸款尤其是我國銀行業一直嚴控首付比的按揭貸款，其風險遠遠低于經營性抵押貸款，放眼全球也是這一規律。回看歷史，政府在房地產市場調控的過程中反復使用利率工具來影響市場，也并未起到實質性作用，卻導致房貸利率嚴重背離金融規律，也造成了對購房者利益的極大損害。購房者是憑運氣而不是憑風險定價來獲得公平的金融服務，這種現象必須扭轉。

　　二、如果經營貸與按揭貸的利率大幅度倒掛現象長期存在，那么市場上“按揭轉經營”導致信貸數據失真、經營貸虛假繁榮等現象就會長期存在，嚴重影響中央政府對民營經濟、居民真實融資狀況產生的判斷，同時催生社會矛盾。

　　目前貸款市場利率報價（LPR） 5年期以上為4.3%，房抵經營貸的市場利率平均在年化3.5%（一般可授信10年、5年還本一次），而很多按揭房貸利率卻超過了5%-6%，利息倒掛高達2個百分點左右。一方面經營貸利率受普惠政策、市場競爭和信貸需求不足影響大幅度降低；另一方面很多存量住房按揭貸款利率被階段性、個性化政策過份抬高。如果按30年房貸還款期計算，去除分期還款的本息復利影響，購房者一百萬元的房貸利息總和差值就接近40萬元。此種情況下如何能阻止居民轉貸降本？巨大的利差也給了銀行客戶經理和中介充分的操作空間，擾亂了金融秩序。

　　從近期信貸數據看，1月人民幣貸款增加4.9萬億元，其中企（事）業單位貸款增加4.68萬億元，同比多增1.32萬億元；而1月住戶貸款僅增加2572億元，同比少增5858億元，特別是住房中長期貸款同比少增5193億元。據筆者實際調查推測，此增彼長中的5000億元中，應該有接近半數即2500億元是居民將個人按揭貸款轉成了企業經營貸，而且這種轉貸風潮仍在漫延，壓縮兩種貸款的價差已迫在眉睫。

　　三、希望通過嚴格監管的手段堵住違規轉貸行為的發生，這是不可能實現的任務。

　　首先對銀行而言，普惠經營貸的指標壓力一直都在，政策上對小微企業主身份認定與信貸準入的門檻一再調低，基本上拿個營業執照、借用一下小企業股東身份甚至一個業務合作協議即可達標，而銀行為了爭奪客戶對其商業合同、經營流水的審核基本流于形式。銀行信貸人員或為完成普惠任務、或為巨額轉貸利差中分一杯羹，主觀上都不會予以制止。轉貸業務多數是跨行操作，新增本行的優質經營性貸款，減少它行按揭貸款，對本機構有益無害，這也是銀行不可能主動作為的原因。

　　其次，監管部門很難有充分、有效的技術手段及足夠的監管力量來防范上述行為。資金如水、數以萬億，貸款幾經周轉加上中介的操作，使得監管資金流的難度與成本過高，收回違規貸款的操作更是無法執行。

　　即使在監管部門在現場檢查中能發現部分案例，但銀行違規接受處罰的成本與銀行真實發生的巨量貸款收益相比，違規成本顯然不足以抑制銀行主動打擦邊球的沖動。

　　四、銀行拒絕或過分延長客戶提前還貸排期，違背了金融服務大眾的根本原則，損失了客戶的信任。“沒有額度”是目前大多數銀行給出的等待理由，但各銀行還貸額度如何確定，如何分配并不透明，很多銀行在房貸合同中也未設定提前還貸限制或較高的違約金，貸款發放過程中客戶經理也會存在虛假或未履行明確告知義務的行為。這種情況下，剛性阻止客戶提前還款不是科學的做法，它在給銀行帶來聲譽損失的同時，也容易激化與客戶的矛盾，大量拒絕還貸的事件將引發法律風險和社會風險。

　　五、對整個銀行系統而言，主動下調存量高息房貸客戶利率水平，拉平經營性信貸與按揭貸的利差曲線，真正造成的預期損失可能并沒有想象的那么大。

　　前文也已經說明，高息的按揭貸在巨大的利差下，遲早會轉向經營貸，這個損失銀行一定要承受；另外，真正利率畸高的按揭貸款占總貸款余額的比例也沒有想象的高，相較于客戶還貸導致貸款總量下降、資金空置，讓出1個百分點左右的利息損失相對更小。如果銀行主動調降利率至合理區間，使轉貸獲利的空間變小，就會阻止大規模轉貸事件的發生。居民很少有可能存有大量的閑置資金一次性償還房貸，多數轉貸均依靠民間中介完成。目前民間轉貸一次的成本約為本金的2‰-5‰之間，經營貸一般需五年償清本金一次，且轉貸者還面臨著流動性風險和法律風險。因此，銀行只要將提按揭貸、經營貸兩者利率差控制在一個百分點左右，基本上就可以抑制住絕大部分的轉貸需求。

　　六、除轉貸外，仍有相當數量的房貸客戶因理財收益下降、無可靠投資渠道等原因選擇提前還款。這部分客戶給整個銀行體系帶來的結果是資產、負債端同時下降，系統性縮表。對銀行業而言，弱化這部分客戶的還款沖動，維持資產負債表兩端顯然非常重要。降低客戶過高的長期房貸利率，顯然是最直接的手段之一。銀行不可能做到使客戶投資收益與付息成本打平，但畢竟這部分客戶對流動性和隨時出現的投資機會還是有一定要求與期待，多數會愿意承擔一定程度的收益倒掛，畢竟還貸到再次借貸，還受到時間、資料、用途審核的諸多限制。

　　七、普惠小微企業貸款利率持續壓降也是誘發客戶違規轉貸的重要因素之一，建議政府及監管部門適當調整持續壓降普惠貸款利率的做法，保持普惠利率的穩定性、恢復適度的風險定價。筆者2019年曾撰文《中國銀行業小微信貸已到最危機時刻》引發了金融圈的熱議，其中闡述過一個觀點，即監管部門通過剛性行政命令推動銀行大規模加大普惠信貸投放、定向降息，只可以達到迅速糾偏、急性輸血的作用，但畢竟信貸需求是市場引發的，銀行并不掌握小微企業的增長密碼，長期執行這種政策會扭曲市場供給、擾亂信貸風險定價、消弱機構的信貸能力、影響了小微金融的生態環境、給套利者帶來了機會，并不利于金融系統的長期健康發展。

　　通過行政命令要求銀行直接降低普惠貸款利率的做法并不是最佳的金融救助小微企業的路徑選擇。政府可以通過返稅貼息或利息抵稅等方式，讓真正納稅的借貸企業和個體工商戶得到扶持，并有效防范空殼企業融資套利和銀行信貸人員的尋租。考慮到財政的壓力，中央可以根據各銀行的資產規模、貸款新增、利息收入等綜合指標，向大型銀行征收普惠金融特別稅或特別基金，利用這部分資金或基金收益對借款的小微企業予以貼息、退費，或者低息定向給小型地方金融機構，專門用于普惠信貸的投放。大型銀行在政府平臺、國央企融資等方面享受了諸多的政策紅利，有所付出理所應當，也有此實力。

　　八、以國有銀行為絕對主力的中國銀行業，不能秉承一味逐利的純商業性愿景，這是建設中國特色社會主義的需要，銀行必須在實體承壓、消費萎縮的經濟形勢下有重大擔當。服務于民、讓利于民在三年疫情后的今天更顯重要，更何況這種讓利只是恢復合理的利率定價而已。客觀地講，銀行業本身也面臨著風險上升、盈利下降、流動性緊張等巨大困難，但我們必須有大局觀。全國的財政壓力過大，減稅讓費的空間極為有限，而金融是政府手中能使用的最強力工具之一，在推動投資、提升就業、減費讓利、促進消費等方面，銀行業均應主動而為。

　　九、由于各地區房地產調控政策差異甚大，很難找到與各地全面匹配的差異化利率政策。因此，在降息的具體操作上，建議采用全面一次性調低高息按揭貸款利率上限至5年LPR利率水平一定百分比的做法----即所有銀行統一在某一結息時點，將所有高于即期5年LPR利率水平的貸款利率，統一調整至5年期貸款LPR標準（也可根據客戶與屬地具體情況，設定下浮、持平、上浮5個百分點三檔）。總體目標是一次性將高息存量房貸，全部壓降至4.515%以下。同時，建議各城市房地產調控不再采取過激的利率差異化政策，而是用其它手段進行操作，避免再次造成利率定價機制的扭曲。

　　(本文作者介紹：曾在人民銀行、銀監會系統工作十六年，后從事私募、融資擔保、小額貸款、金融科技工作。小微信貸行業代表性人物，中國小微信貸機構業務創新合作聯盟發起人，小微信貸實戰專家，互聯網金融知名評論者，財經專欄作家。著有《為什么說99%的P2P終將死亡》等一系列熱點文章，多次準確預判小微信貸市場走向與監管趨勢。)