文/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 李庚南

　　在政策暖風吹拂下，房地產重新好轉，活躍的趨勢毋庸置疑，但節奏或將調整，方向也將調整。房地產業在經歷了近些年的起伏跌宕之后，最要緊的當是痛定思痛，尋找病灶所在；要通過刮骨療傷，讓它重新抬步、奮蹄，而不是簡單地重復以往的刺激手段。

調控樓市簡單刺激可不夠

　　據國家統計局數據，前兩月全國商品房銷售面積同比下降16.3%，商品房銷售額同比下降15.8%，新建住宅價格同比無一上漲，環比下降城市有66個，上市房企年報顯示的房地產行業平均毛利率更是進一步收縮。

　　可以說，2月份房地產數據所描繪的依舊是一幅“高天滾滾寒流急”的寒冬景色，但無可否認的是，春天的氣息已日漸濃郁。今年“兩會”的定調無疑給疲軟衰竭的房地產市場大了一針“強心劑”，從以往的“堅決抑制”、“加強調控”轉變為今年的“支持”、“促進”，字眼轉換之間讓人們從中看到了房地產市場重振的曙光。

　　但對于杭州的房地產界而言，等來的卻非簡單的松綁之風、救市之風，而是規范之風。近日杭州市政府網站掛出《杭州市城市房地產開發經營管理若干規定(修訂草案)，擬實行“樓盤完成主體結構施工才能申請預售”的新規，規定“房地產開發企業在申請商品房預售前，應當向建設行政主管部門辦理商品房工程形象進度確認手續。

　　房地產開發項目完成主體結構施工的，建設行政主管部門應當出具商品房形象進度確認證明”，還對商品房竣工驗收、配套設施建設予以了規范。

　　風物長宜放眼量。杭州規范房地產開發之舉措，看似與市場期望的松綁樓市相去深遠，其實不然。杭州新政若實施，短期內將對房地產商的資金周轉帶來一定壓力，但從長遠看，無疑將有利于整個房地產市場的穩步健康發展。

　　筆者以為，在政策暖風吹拂下，房地產重新好轉，活躍的趨勢毋庸置疑，但節奏或將調整，方向也將調整。房地產業在經歷了近些年的起伏跌宕之后，最要緊的當是痛定思痛，尋找病灶所在；要通過刮骨療傷，讓它重新抬步、奮蹄，而不是簡單地重復以往的刺激手段。杭州市政府從規范著手，立意高遠，充滿智慧。其意義，筆者以為至少有三：

　　一是維護購房者權益，減少“樓市”糾紛，促進房地產市場供需雙方的互信。這是增強市場信心，促進房地產市場規范、復蘇、和諧發展的保障。伴隨我國房地產市場起起伏伏的是，頻繁發生的“樓市”糾紛，包括“爛尾樓”頻現后的維權，商品房交付后的質量糾紛等，而問題的癥結比較集中于商品房的預售環節。

　　改變現行的商品房預售辦法，強化對商品房竣工驗收的監管，將有效遏制“爛尾樓”對購房者的侵害、維護購房者的合法權益。讓購房者可以買看得見、摸得著的現房，免去了期房交付時可能發生的糾紛，使購房者權益能得到有效保障。同時，也可以減輕購房者負擔，增強居民商品房購買能力。

　　二是影響房地產商的資金運營模式，改變社會資金對房地產市場的預期，從而增強其進入房地產領域的審慎性，促進房地產市場的穩健運行。

　　規定商品房須主體結頂才可取得預售資格，一方面對房地產開發商的資質、自有資金及融資能力提出了更高的要求，直接影響到開發商的財務考量，降低開發商對房地產“暴利”的預期，從而增強社會資金進入房地產市場的審慎性，客觀上將一些資質較差的開發商洗出去，把盲目跨業、偏離主業的投機性企業擋在房地產門外，有利于房地產行業的健康發展。

　　另一方面，預售制的改變還增大了開發商囤積房子的風險，在銷售市場競爭激烈的情況下，將有利于促進市場價格的理性回歸。

　　三是彌合相關政策的縫隙，促進相關監管政策的協調，進而強化對房地產市場的監管。監管部門關于主體結構封頂才能辦按揭貸款的要求與開發商預售后購房者的按揭貸款需求明顯脫節，導致商業銀行難以適從。實際情況是，商業銀行出于維護客戶關系、考慮購房者實際需求，幾乎無一例外地對預售樓盤發放貸款。

　　當然，規范僅是房地產市場健康發展的前提。在經歷了近年來的瘋狂與萎靡之后，我國房地產市場如何“邁步從頭越”，還需要諸多配套機制的打造。如何讓地方政府走出“土地財政”下的飲鴆止渴，如何遏制開發商的“空手道”，如何創新房地產融資機制，開正門、堵旁門，以及如何降低銀行體系對房地產的依賴，等等，都是而需要深入探究的課題。而厘清政府與市場的關系、保持政策的持續性和市場的合理預期尤關緊要。

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)

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