專題：市場如期回調 紅利板塊中期看仍具機會

　　迪拜炙手可熱的房地產市場打破了對其放緩的預測，這表明這個中東商業中心可能正在擺脫繁榮與蕭條的周期。

　　“價格持續上漲，迪拜的短暫性似乎已經完全結束，”全球房地產咨詢公司 CBRE Group Inc． 研究主管 Taimur Khan 表示。“無論是新居民還是長期居民，大多數人現在都是為了居住而買房，因此我們看到價格保持彈性。”

　　許多分析師曾預計，房地產價格和租金的飆升——這使迪拜成為全球最熱門的房地產市場之一——將在 2024 年初放緩甚至下降。盡管哈以沖突的緊張局勢持續存在，城市生活成本不斷上升，以及這座城市對俄羅斯富人的吸引力逐漸減弱，但這些預測并未實現。

　　相反，根據 Cushman & Wakefield Core 的數據，房價已連續 15 個季度上漲，截至 5 月的一年內上漲了 20%。租金已連續 13 個季度上漲，盡管漲幅略低于上一年。

　　“盡管俄羅斯買家在市場上有所減少，但需求來自四面八方，”房地產咨詢公司的研究和咨詢主管 Prathyusha Gurrapu 表示。“大多數地區的房價現在已超過 2014 年的峰值，并且隨著買家不斷來自歐洲、印度和其他南亞國家，房價仍在上漲，”她說。

　　根據房地產咨詢公司 Knight Frank LLP 的數據，2023 年迪拜的房地產交易價值達到創紀錄的 2740 億迪拉姆（746 億美元）。今年前三個月，該市的交易額已達 892 億迪拉姆。

　　Cushman & Wakefield Core 的計算顯示，自 2020 年底以來，全市房價飆升了 60%，而租金飆升了 83%。這一復蘇得益于大量富裕投資者（包括俄羅斯人）的涌入，他們尋求保護自己的資產，加密貨幣百萬富翁和尋求第二套住房的印度富人也紛紛涌入。政府對疫情的恰當處理及其寬松的簽證政策也吸引了更多的外國買家。

　　長期以來，迪拜的房地產市場一直以急劇的繁榮和蕭條而聞名，在經歷了多年債務推動的增長之后，其最嚴重的衰退之一發生在 2009 年。2011 年，價格反彈，然后在 2014 年因油價暴跌損害了區域經濟后房價再次暴跌。自那以后，政府為買家和開發商推出了一系列改革措施，以限制波動性，包括將抵押貸款的首付要求提高到 20%。

　　但經濟的復蘇和隨之而來的富裕新居民的聚集正在改變這座城市的豪宅市場，并促使開發商重啟已擱置近 15 年的項目。

　　其中包括億萬富翁開發商 Hussain Sajwani 的子女，他們正在一個世界地圖形狀的人工群島上建設一個項目。國有 Nakheel PJSC 成功在棕櫚島杰貝阿里建造前售出了豪宅，棕櫚島是該市最大的著名棕櫚形人工島，與德伊勒島上的項目一起吸引了大批買家——其中一些人排隊購買價值 500 萬美元的房屋。

　　根據 CBRE 的數據，截至 5 月份，該酋長國的平均租金率飆升了 22.2%。單戶住宅（當地稱為別墅）的租金漲幅最大，目前平均年租金為 96000 美元。

　　成本上漲讓政策制定者頭疼不已，他們努力確保迪拜對跨國公司來說仍然是存在競爭力的區域中心，而許多員工抱怨他們的租金飆升，但他們的工資卻保持不變。在 Mercer 2024 年生活成本報告中，迪拜被評為全球外籍人士生活成本第15高的城市。

　　人口激增

　　去年，開發商在迪拜建造了約 40000 套房屋，預計到 2024 年將完成另外 39000 套房屋的建設。萊坊估計，到 2029 年將建造約 260000 套房屋，其中公寓占 80%，別墅占其余部分。

　　到目前為止，人口增長幫助市場吸收了新的供應。這造成道路擁堵，并且學校的入學人數是歷年來最高的。迪拜官員預計，到 2040 年，該市人口將從 2021 年的約 330 萬人激增至 580 萬人。

　　不過，Gurrapu 預計，隨著大量新房進入市場，房價將從明年開始放緩至 2027 年。

　　負擔能力受挫

　　目前，全市住房負擔能力下降。許多負擔不起的居民搬到了更便宜的地方，還有許多人將房東告上法庭，試圖抵制不斷上漲的租金。

　　許大部分新銷售都在所謂的“期房市場”，即開發商在開工前出售房屋，并分期付款。對于買家來說，新開發項目提供了一個比房價飆升的老地段更便宜的選擇。但這些購買通常是由買家的儲蓄提供資金，不符合抵押貸款的條件。

　　“市場對中等收入買家來說變得極其昂貴，這將給市場帶來下行壓力，”Gurrapu 說。“另一方面，租金上漲和利率下降可能會鼓勵新買家。”

　　自信的開發商

　　迪拜的開發商正在利用市場的彈性，快速推出項目，并以前所未有的速度收回資金。

　　付款計劃允許買家在房產建成后長達七年內完成購買，這一方案無處可尋。迪拜最大的開發商 Emaar Properties PJSC 擁有約 30% 的市場份額，要求買家在交鑰匙之前支付房產價值的最后 15%。

　　至少就目前而言，房地產市場的強勁增長似乎將繼續下去。

　　CBRE 的 Khan 表示：“考慮到過去幾年的大幅增長，我真的以為市場現在會趨于平穩。但現在，當我觀察房市動態時，我開始相信我們不太可能在最近看到大幅下跌。”

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責任編輯：楊淳端