來源：金融時報
“剛剛辦完提前還款，我的房貸利率就降了，現在的心情就是十分后悔。”
家住安徽省合肥市的首套房貸負債人吳晴女士（化名）告訴《金融時報》記者，“年初我看到別人的房貸利率只有4.2%，心里特別不平衡，沒想到從今年9月開始，我的房貸利率從5.53%降到了4.3%，早知道就不去提前還貸了。”
今年年初，提前還貸的“熱潮”來勢洶洶，給各家銀行帶來了不小的壓力。目前，存量房貸利率調整政策實施已經一個月有余，“二套轉首套”的存量房貸借款人也于10月25日起陸續享受了政策利好。從當下全國各地的情況來看， “提前還貸熱”出現“退潮”了嗎？
存量房貸利率下調
提前還貸正在逐步“降溫”
去年以來，眾多購房者密集加入“提前還房貸”的大軍，銀行相關業務量激增，并在今年年初達到了高點。當時，全國多地銀行都出現了提前還貸“線上約不到，線下等消息”的情況。對此，家住北京市的林鋒（化名）感受頗深。
“今年年初拿到年終獎后，我本來有過提前還貸的打算，但卻發現手機銀行App沒辦法使用‘提前還款申請’功能，去線下咨詢時被銀行告知要排隊3個月，還要交違約金，就作罷了。”林鋒表示。
《金融時報》記者注意到，銀行提前還貸的“熱潮”自年初興起以來一直未曾消退，直到政策對存量首套住房貸款作出相關調整。
8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合印發《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協商調整存量首套住房貸款利率。
《通知》發布后，包括國有六大行在內的多家銀行陸續發布了存量首套房貸利率的調整細則。
“自從存量房貸利率調整細則出臺以后，我們支行的提前還貸現象已有了很大的緩解。”北京地區某股份制銀行的客戶經理向《金融時報》記者透露，“如果您是今年年初的時候來我們行申請提前還款，至少要排隊2個月才能辦理。”
“辦理40萬元以下的提前還貸，您可以直接在網上進行預約，40萬元以上需要來銀行柜臺進行線下辦理。”建設銀行北京地區某房貸經理也表示，“目前提前還款的人少多了，流程應該會很快，不過具體多久能申請成功您還要和辦理業務的支行進行確認。”
林鋒的經歷也印證了提前還貸的“退潮”。“10月20日，我又去銀行申請了提前還貸，24日資金到賬后，25日就可以劃款了，整個流程實在太‘絲滑’了，有點出乎我的意料。”林鋒告訴《金融時報》記者。
“二套轉首套”調整開閘
為銀行經營壓力“松綁”
“從今年年初提前還貸的情況來看，辦理相關業務的客戶主要還是因為存量住房貸款利率偏高。”一位銀行從業人員表示。
《金融時報》記者注意到，自2020以來，商業銀行發放的部分住房貸款利率在6%以上，盡管2022年貸款市場報價利率（LPR）下降了三次，但部分存量房貸客戶的貸款利率仍然維持在5%以上的高位。
根據人民銀行最新統計數據，9月25日至10月1日，在存量首套房貸利率調降正式落地實施的首周，有98.5%符合條件的存量首套房貸利率完成下調，合計4973萬筆、21.7萬億元人民幣。調整后的加權平均利率為4.27%，平均降幅0.73個百分點。
10月25日，在存量首套住房貸款利率的下調一個月后，各家銀行又對符合“二套轉首套”要求，以及此前采用固定利率或基準利率定價的存量房貸利率統一進行了下調。
“25日當天，中國銀行一共調整了7.23萬戶，平均利率下調76個基點，高于中行首套房貸利率調整幅度。” 中國銀行總行消費金融部住房金融團隊主管尹鵬表示。
人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在日前召開的新聞發布會上表示，“老百姓普遍反映，存量房貸利率降低，明顯減少了利息負擔，降低了提前還貸的動力。特別是對前期在利率較高時購房的工薪階層和個體工商戶，效果尤為明顯。”
在業內人士看來，存量房貸利率下調，不僅減少了借款人的房貸利息支出，還可以平滑提前還貸給商業銀行帶來的經營壓力，留住優質的房貸客戶。
談及按揭提前還款給銀行帶來的影響，建行首席財務官生柳榮在該行2023年第三季度業績說明會上表示，“存量房貸利率下調對于提前還款趨勢有一定的緩和作用，9月當月提前還款規模環比下降7.2%。”
在杭州銀行副行長陳嵐看來，“降低存量首套住房貸款利率會對銀行短期營收帶來一定影響，但考慮到多重房貸利好政策對房地產市場的刺激作用所帶來的按揭市場容量提升，以及降首套房貸利率將緩解提前還貸潮，緩和銀行盈利能力和資產重新配置所面臨的壓力，并且可以在一定程度上壓縮違規使用經營貸、消費貸來置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。”
提前還貸仍未“熄火”
借款人該如何安置“錢袋子”？
在調降存量首套房貸利率的政策利好之下，大部分借款人選擇了終止提前還貸計劃，然而在近期，也有部分房貸客戶將提前還款提上了日程。
“房貸利率降了，但我還是選擇提前還貸，不想再給銀行打工了。”家住廣東省的王先生坦白道，“在我每月還房貸的金額中，有三分之二都是利息，而提前還貸還的是本金，這樣不僅減少了貸款金額，還能減少利息支出。”
“現在的銀行存款和理財產品根本跑不贏的房貸利率了，股票和基金的波動又比較大，不如將投資的錢用來提前還貸。”另一位來自北京的房貸借款人告訴《金融時報》記者，近幾年，他眼看著理財產品收益率與“高高在上”房貸利率逐步漸行漸遠。
存量房貸利率降了，借款人到底還該不該提前還貸？對于有提前還貸打算的客戶，又該如何在存款和還貸之間找到一個平衡？
對此，易居研究院研究總監嚴躍進表示，“調整后，房貸利率已處于低位，對于存量房貸利率從高位降至4.2%甚至更低的購房者來說，建議合理運用好存量房貸利率調整政策，做好資金規劃，進行穩定償還房貸的操作。”
“對于還貸是否合理，我個人傾向于取決于個人資金實力，基于個人日常收支是否平衡，在剔除基本開支和常規償還貸款支出后，能否預留令自己‘感到舒服’的余錢，相當于企業層面討論的現金流是否‘充裕’。”原植信投資研究院資深研究員馬泓受訪時建議。
在克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉看來，提前還貸都只有在貸款的早期才有節省利息的意義。“當等額本息已還期數超過貸款周期的1/2、等額本金已還期數超過貸款周期的1/3，這個時候剩余要付的利息都已經所剩不多，提前還貸意義不大。”肖文曉表示。
責任編輯：張文
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