來源：國際金融報　　

　　業績增長依賴母公司的遠洋服務，也在為母公司“輸血”。

　　房企分拆物業上市的隊伍還在增加。9月7日晚間，港交所披露了遠洋集團旗下物業公司遠洋服務控股有限公司（下稱“遠洋服務”）的上市申請。

　　招股書顯示，截至2020年6月末，遠洋服務總合約建筑面積約為6190萬平方米，在管面積約4230萬平方米。同期，其實現營收9.04億元，凈利潤為1.54億元。

　　克而瑞數據顯示，今年上半年，30家上市物企平均營收為13.16億元，平均凈利潤為2.47億元。遠洋服務的業績表現低于行業平均水平。

　　與多數物管企業相似，遠洋服務的發展離不開母公司的助益。由遠洋集團及其主要股東提供的在管面積占比在2017年時高達86.5%，此后逐步下降，截至今年上半年，該指標占比依然在7成以上。

　　遠洋服務超過400%的資本負債比率源于2018年發行的一筆資產支持證券，這筆款項并未用于自身擴張，而被用于向其關聯方提供貸款。

　　遠洋服務意欲透過此次IPO獲取規模化擴張的資金，其表示本次IPO所募集資金的60%將用于把握戰略投資及收購機會，以進一步發展戰略聯盟及擴大物管業務規模。

　　關聯方收益占比八成

　　由遠洋集團剝離出來的遠洋服務目前還無法擺脫對母公司的依賴。

　　2017-2020年上半年末，遠洋服務在管面積分別為2949.9萬平米、3730.2萬平米、4052.9萬平米、4230萬平米；其中，由遠洋集團及其主要股東提供的在管面積占比分別為86.5%、74.5%、72.5%、71.6%。

　　來自獨立第三方的在管面積比例盡管逐年提升，但截至今年上半年，該比例為28.4%，并未超過30%。

　　與遠洋集團的全國布局相似，京津冀地區及環渤海地區也是遠洋服務的重點發展區域。截至2020年6月底，其于上述兩個地區的在管建筑面積分別占總在管建筑面積的32.9%、28.8%。

　　同樣的，遠洋服務的營收也離不開關聯方。

　　報告期內，遠洋服務實現營業收入12.13億元、16.10億元、18.3億元、9.04億元。在貢獻了總收入7成左右的物業管理服務收入中，來自遠洋集團方面的收入則常年占比在8成以上。

　　招股書顯示，遠洋服務的大部分物業管理服務合約與遠洋集團（包括其合營企業及聯營公司）開發的物業的管理有關，由此產生的收益分別占物業管理服務所得收益的94%、84.5%、81.5%、81.2%。

　　不過，遠洋服務認為，其是依照行業慣例透過招投標程序自物業開發商（包括遠洋集團）取得大部分前期物業管理服務合約，“故本集團不應被視為過度依賴遠洋集團”。

　　但招股書顯示，報告期內，遠洋服務在遠洋集團開發的項目方面，中標率一直為100%，而同期，在其他第三方項目方面，其中標率則分別為36.4%、40.9%、50%、50%。

　　此外，在遠洋服務總收入中占比約17%的非業主增值服務方面，其收益也絕大部分產生自遠洋集團（包括其合營企業及聯營公司）。

　　負債高企，為母公司輸血

　　對母公司的依賴之外，遠洋服務還面臨著一個棘手的問題：處于高位的資本負債比率。

　　招股書顯示，遠洋服務的資本負債率在2017年時還是0，2018年驟然增長至454.5%。

　　造成這一指標如此大幅波動的主要原因在于遠洋服務2018年發行了一筆總金額為31.53億元的資產支持證券。而這筆款項并未直接用于遠洋服務的規模擴張，而是向其關聯方遠洋（中國）提供年利率8.04%的貸款，用于其營運現金需求及業務發展。其中，遠洋（中國）為遠洋集團境內主要運營主體。

　　2019年該指標較2018年末再度上漲至483.1%，則主要是由于遠洋服務在2019年宣派及派付股息致使權益總額減少。

　　事實上，招股書顯示，2017年以來，遠洋服務4次宣派股息，金額分別為8320萬元、100萬元、2.95億元、2.92億元，共計約6.71億元。目前已經結清了5.04億元。這部分股息大部分流向了遠洋集團。據披露，截至最后實際可行日期，遠洋集團通過其全資附屬公司耀勝擁有遠洋服務已發行股本約90.1%的權益。

　　而同期，遠洋服務分別實現凈利潤1.05億元、1.44億元、2.05億元、1.54億元，合計共6.08億元。這也意味著，遠洋服務上述四次派息的總額度將超過其近三個財年及一期的凈利潤總和。

　　有地產行業分析師向記者表示，負債率出現如此大幅的波動，原因之一在于物業公司本身資產較少。

　　不過，遠洋服務也開始進行一定程度的平衡。截至2020年6月末，遠洋服務的資本負債比率較上年末出現下降，為439.9%，主要由于遠洋（中國）償還了部分貸款，遠洋服務上半年的現金及現金等價物有所增加。

　　與遠洋服務類似的物管企業上市未來或將持續增加?？硕鹞锕馨l布的研報稱，隨著“三道紅線”政策出臺，部分房企融資陷入困境，或將加速拆分物企上市，后疫情時代，或將掀起更大物企上市熱潮。

　　記者 鄭娜

　　編輯 沈玉潔

　　責任編輯 白巖冰

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責任編輯：陳詩瑩