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　　文/侯燕婷

　　來源：燃次元（ID：chaintruth）

　　在這個2020年凜烈的寒冬里，當姚勁波再次回想2019年夏天高調成立“互聯網+新房分銷服務平臺”58愛房時的熱鬧場景，也許并沒有想到最終會迎來分裂的局面。

　　2020年12月初，世聯行公告稱，世聯行、同策房產轉讓持有58愛房全部55％股權，58同城自己接盤，轉讓價合計3.57億元。這意味著姚勁波曾經寄予厚望的“反貝殼聯盟”已經土崩瓦解。

　　業內人士對燃財經表示，世聯行、同策與58同城的發展戰略不一致，退出也正常。“現在新房銷售渠道化，代理權越來越難拿，一個樓盤也可以有幾家公司同時代理，市場競爭激烈。”另外，58愛房的新房業務與世聯行、同策的一手房代理主業存在沖突，難以和諧地走下去。

　　世聯行、同策地產相繼退出后，除去控股公司我愛我家，還為姚勁波撐場的并不多。在此之前，中環地產與21世紀不動產都已經先后倒戈貝殼。

　　因為既當運動員，又當裁判員，還熱衷獨家協議，2018年6月，貝殼找房成立僅僅2個月的時候，房地產服務行業就已經明顯感受到了壓力。彼時，58同城CEO姚勁波發起“全行業真房源誓約大會”，這被業界稱為“反貝殼聯盟”，成為業界對抗貝殼找房的重要“戰略武器”。

　　2019年8月，58同城、世聯行、同策咨詢舉辦“58愛房品牌發布會暨中國新房連賣平臺共建戰略啟動儀式”，可以說是“反貝殼聯盟”的一次深度合作。但如今，“反貝殼聯盟”的成員退出的退出，“反水”的“反水”，顯然與姚勁波的預期相差甚遠。

　　與“反貝殼聯盟”開成鮮明對比的，是貝殼找房的日漸壯大。不僅2020年成功上市，市值更是屢創新高。2020年8月份，貝殼找房在美國紐交所敲鐘上市，開盤總市值即達233億美元。截至2021年1月5日，貝殼找房以4686億元（約727.8億美元）的市值排在中國互聯網上市公司前十位，甚至一度超越百度。而在房地產上市公司中，萬科和恒大兩家的總市值加在一起也才4800億元左右。

　　貝殼找房的業績也比較亮眼。截至2020年年底，貝殼大概有約4.5萬家門店、47萬經紀人、260多個經紀品牌。貝殼找房2019年的房產交易GTV（總交易額）高達2.1萬億元，僅次于阿里巴巴，在22.3萬億元的住房市場中占據10%的市場份額。在IP Global（環業投資）首席經濟學家柏文喜看來，貝殼找房已經形成了虹吸效應。

　　IP Global（環業投資）首席經濟學家柏文喜表示，貝殼找房是自建平臺、自帶流量的組織化機構，“投奔”貝殼找房不但能搭乘流量快車、獲取收益，也能對平臺形成流量正向反饋，這導致貝殼會越戰越強。

　　“經過這兩年的市場檢驗，可以發現，聯盟是沒有什么意義。”景暉智庫首席經濟學家、中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉對燃財經表示，在利益面前，“聯盟”不堪一擊。

　　在柏文喜看來，“反貝殼聯盟”分崩離析只是早晚的事。“盟軍各有打算，大家只因共同的對手而結盟，作為‘帶頭大哥’的58同城又不夠強大，不足以號令天下。”

　　正如柏文喜所言，承擔希望的58愛房運營主體上海更贏一直處于虧損狀態。12月15日，世聯行回復深交所問詢函提到，新房聯賣平臺所處領域競爭激烈，上海更贏尚處于前期投入和虧損階段。2019年，上海更贏凈虧損9573.83萬元，2020年1-9月凈虧損擴大到1.72億元。

　　事實上，除了58愛房，面對規模龐大、發展迅猛的貝殼系，整個房地產經紀行業始終都處于暗潮涌動中。

　　不同于姚勁波的公開“宣戰”，新的“反貝殼聯盟”正在探索不同的發展方式，以在龐大的房產渠道銷售市場中切一塊更大的蛋糕。如房多多攜手中原地產打造“原萃”，易居中國和阿里巴巴聯手成立“天貓好房”。就連恒大，也在2020年12月30日正式揭牌房車寶集團，試圖與全國152家中介機構打造房車寶全民經紀平臺。

　　“給市場多一種選擇。”這是2020年9月，阿里巴巴和易居聯手成立“天貓好房”時，易居CEO周忻對外界的說法。2020年11月，房多多聯席CEO曾熙也在與中原攜手做“原萃”品牌時表示，“經紀商戶需要多一個選擇。”

　　一手房代理平臺、二手房中介門店、房地產經紀互聯網平臺，大大小小的企業，都在尋求更多“結盟”方式，以對抗貝殼的“獨夫”地位。

　　貝殼“一家獨大”

　　在過去很長一段時期里，假房源曾讓租房者苦不堪言。

　　“以前租房，在中介門口看到一條便宜的信息，進店里一問，中介會告訴你，房子已經租出去了，然后便會帶你去看其他房子。”王源已經北漂了近二十年，剛來北京的時候，長期租房的他，深受租房困擾。“中介會特意在顯眼的位置張貼低價房源吸引你進店。”

　　“房租價格不透明，同一個房子，在這家中介可能是2000元/月，但另一家中介可能是1500元/月。”王源也在同一家中介公司碰到過不同中介人員私下和他聯系，承諾“你在我這里租，我給你更便宜的價格“，“那時候的租房市場確實挺亂的。”

　　正如王源所言，傳統房地產經紀領域曾在很長一段時間里，處于信息不透明、惡性競爭頻發的狀態，這導致房產交易效率低，競爭激烈。

　　在傳統房地產經紀領域，中介必須找房源、拉客戶、帶看房、促成交、辦過戶，樣樣精通，且需要獨自完成交易才能拿到傭金。不同中介公司搶生意是常事，同一公司的中介也能相互“搶單”，叢林法則成為生存之道，經紀人流失嚴重。

　　彼時，由于交易雙方信息不對稱，中介靠低收高賣吃差價獲利，成為行業公開秘密。除此之外，假房源泛濫也讓租房者苦不堪言。2006年，左暉曾經統計表示，北京月均合理在售房源也就5萬套左右，但中介公司發布的房源數量已經超過40萬套。

　　左暉也是“北漂”，租房12年，搬家10次，“被中介騙得一塌糊涂”。三十而立，左暉進入房地產經紀行業，創立鏈家。2018年，貝殼找房上線，帶著重新制定行業規則的野心。

　　貝殼找房抓住了行業痛點，以樓盤字典真房源信息庫和打通線上線下交易鏈條的ACN網絡模式作為兩大武器，想做“房產領域的淘寶”。

　　早在2007年，鏈家近百名經紀人挨個數樓，記錄北京全部房源信息。2018年5月，貝殼找房宣布投資6億元建立房屋信息大數據庫“樓盤字典”，出發點就是打造真房源。

　　根據CIC報告，截至2020年6月30日，樓盤字典覆蓋了中國約332個城市的54.9萬個社區，約2.26億套房產、450萬幅景觀地圖、480萬棟建筑和1020萬套建筑單元，是中國最全面的房地產數據庫。

　　在真房源的基礎上，讓經紀人形成“互助”，也是貝殼找房的出發點之一。

　　2020年12月20日，在中經聯盟第12屆年會上，貝殼找房高級副總裁李文杰介紹，貝殼平臺有接近50萬的經紀人，利用科技在經紀人這一端搭建了一張網，即ACN經紀人合作網絡（Agent Cooperate Network）。

　　在貝殼找房的ACN合作網絡下，中介門店、經紀人從“對手”變“同事”，平臺上所有房源信息共享，不同品牌、不同門店的經紀人，都可以聯合起來賣一套房子，根據自己在交易達成過程中的貢獻度來分傭。

來源 / 華泰證券  燃財經截圖

　　一位行業資深人士對燃財經表示，貝殼找房的ACN模式可以實現閉環交易，“在這個體系里，經紀人是合作的，房源是共通的，聯賣的合作模式是成立的。”他分析稱，渠道平臺要獲得更大的市場份額，核心是有足夠強的交易能力，以及背后的運營模式能夠閉環。

　　從數據上看，貝殼找房的模式是成功的。截至2020年6月30日，貝殼平臺上有超過4.2萬個門店和45.6萬名代理商，而截至去年同期，這兩個數字分別是2.4萬個和25萬名，幾近翻倍。

　　2020年三季度，貝殼平臺總交易額（GTV）達1.05萬億元，同比增長87.2%；實現營業收入205億元，同比增長70.9%。前三季度，貝殼平臺累計GTV、收入已超過2019年全年。根據CIC報告，2019年貝殼找房的效率是行業平均水平的1.6倍。

　　“反貝殼”之路

　　貝殼找房動了行業很大一塊蛋糕，成立之初就遭遇行業抵制。

　　此前，58同城等都只做房產信息分發平臺，不切入線下交易；而傳統中介巨頭21世紀不動產、我愛我家和中原地產等則只做線下門店運營和擴張，并不關注線上平臺。

　　“既當裁判員，又當運動員。”是我愛我家集團董事長謝勇最開始就對貝殼找房做出的評價，“一家企業同時擁有多項身份，表面看上去很有競爭力和想象空間，但對整個行業和消費者來說，一家企業身兼數職未必是一件好事。我個人并不認可這個商業邏輯。”

　　創新的模式背后，貝殼找房熱衷“獨家協議”，引起中介公司對“去品牌化”的擔憂。有業內人士認為，進入貝殼找房平臺，就要屈服于鏈家體系的整合，行事作風都“鏈家化”。

　　一位鏈家經紀人還向燃財經透露，貝殼收取門店的平臺費可達15個點。“一家中介門店的利率潤差不多在10-15%之間，貝殼的模式確實提高了門店的效率，但高額的平臺費也增加了門店的成本。”

　　為何貝殼遭到行業的抵制？在胡景暉看來，首先是因為貝殼抽取高額的平臺費，另外就是其“強管控”的封閉模式，毀滅了中介公司的企業文化、經營管理能力和服務特色，這造成行業的抗性。

　　2018年6月，貝殼找房成立2個月后，58同城CEO姚勁波發起“全行業真房源誓約大會”，除了鏈家以外，我愛我家、中原地產、萬科物業樸鄰、麥田房產等行業大型房地產經紀公司都出場站臺，“真房源聯盟”陣營強大。

　　在會上，姚勁波直接喊話：“有的公司希望這個行業里的公司全死掉，只有我活著，這種想法是不對的。”“誓約大會”上，姚勁波曾宣布將聯合其他企業共同推進MLS平臺建設，推進真房源系統構建。10天后，58同城以10.68億元入股我愛我家，如今仍為其第二大股東，持股8.28%。

　　2019年8月，58同城、世聯行、同策咨詢舉辦“58愛房品牌發布會暨中國PMLS平臺共建戰略啟動儀式”，姚勁波、陳勁松、孫益功攜手，金地、旭輝、中原地產、我愛我家也參與進來，準備共建“PMLS新房聯賣平臺”，旨在高效打通新房交易各個環節，破除開發商項目營銷與經紀公司之間的服務壁壘。當時，陳勁松信心滿滿：“相信PMLS平臺一定能成功。”

　　盤古智庫高級研究員江瀚在接受《中國房地產報》采訪時指出，“58愛房”做起來實際上就是想借助58同城的優勢，真正把房地產中介業務做得更好，對標貝殼找房實現整體的發展。

　　在這次三方合作中，58愛房公司主體上海更贏由五八、世聯行和同策分別持股45％、31.4286%和23.5714%，且三方的認繳出資額分別為2.92億元、2.04億元和1.53億元，合計注冊資本為6.49億元。

　　合作之初，58愛房擁有新房銷售代理項目超3500個、渠道分銷服務項目超1800個、平臺綁定二手合作店數量超4萬家門店。彼時，58愛房希望在未來三年，深度服務超3萬億規模的新房聯賣市場。

　　但58同城的“反貝殼聯盟”并不牢固，21世紀不動產、中環地產兩大房地產中介公司先后脫離陣營。

　　2019年4月，21世紀不動產倒戈貝殼，全國近6000家門店成為貝殼系，被視作“反貝殼聯盟”瓦解的標志性事件，彼時，還引發58同城、安居客對21世紀不動產的“封殺”。2018年末，我愛我家本欲全資收購中環地產，但最終談判終止。2019年8月，中環地產宣布與貝殼找房達成業務合作，全國17個城市3000家門店也被貝殼收入麾下。

　　據媒體報道，2019年以來，58同城為了阻止更多中介公司接入貝殼系統，58同城不惜封殺“接貝者”，“二選一”爭端在中介行業愈演愈烈。

　　進入2020年，58同城的盟友繼續減少。12月8日，吹捧過的“PMLS新房聯賣平臺”的世聯行、同策雙雙選擇退出，留給58同城自己玩。

　　對于世聯行和同策雙雙退出的原因，胡景暉直言，利益是主要原因。“58愛房除了新房銷售業務，還成為58同城投資中介公司的通路。近一年來，58愛房整合約1.5萬家門店，在財務上表現出虧損，這對于世聯行、同策來說，可能無法接受。”

　　58愛房這個三方聯盟“分手”背后，是58愛房燒錢擴大規模，伴隨的持續虧損。

　　2020年以來，58愛房燒錢投資、并購線下門店，布局全國。不斷燒錢的投資導致58愛房入不敷出。公開信息顯示，截止2019年底，58愛房的經營主體上海更贏總負債3.63億元，凈資產2.07億元，營業收入2.28億元，凈虧損9573萬元，經營活動產生的現金流量凈額-1.22億元。至2020年9月底，虧損情況愈加嚴重，總負債10.05億元，凈資產3.59億元，營業收入12.92億元，凈虧損1.72億元，經營活動產生的現金流量凈額-4.59億元。

　　江瀚認為，同策和世聯行的撤離是沒辦法的事情。對于整個市場來說，58愛房并沒有形成自己的造血機制和比較強勢的市場競爭力，最終的結果就是參與方并沒有在其中獲得自己的歸屬感和市場發展的希望。

　　同策其實要做自己的新房銷售平臺，3月20日，推出在線購房及售房服務中心“同策好房”APP。對于此次退出58愛房，一位同策高層對燃財經表示，“關于集體戰略方向，目前不方便過多透露。”

　　不過，胡景暉依然看好58愛房投資規模，“58愛房現在手上應該有1.5萬家門店，如果2021年能夠翻一番，加上策反一些鏈家現有的門店，極有可能形成4萬家門店的規模，可以跟貝殼在店數、人數上等量齊觀。”

　　“反貝殼”重擔

　　58同城的“反貝殼聯盟”之外，還有很多房地產渠道公司也在積極尋找新的盟友。

　　2019年9月，浙江省金華百家房地產中介機構代表共同簽署了《反殼聯盟條約》，聯盟中530家門店喊出“反對壟斷，抵制不良競爭”，“脫殼潮”不斷涌起。2019年11月，天津也發生一次舉報風波，多家房企聯合舉報貝殼行業壟斷，大幅提高新房銷售渠道費。2020年4月，江蘇鹽城百家中介公司也以“抵制不良競爭”理由反抗貝殼系。

　　2020年11月19日，房多多宣布與中原地產達成戰略合作，入股中原地產旗下的加盟平臺“原萃”，持有51%股份成控股股東，雙方將對中原地產旗下加盟平臺“原萃”進行科技賦能，助力原萃幾畝置業品牌服務全面升級，為加盟合作伙伴提供更多元化的服務支持。

　　公開資料顯示，原萃成立于2018年6月。中原地產曾對外表示，原萃是公司原有的模式在中介市場遇到強大對手后的一個嘗試，并賦予其“行業反壟斷”的重任，“中原集團想通過原萃將中原的DNA進行輸出，使得市場成為多元化的市場，以對抗一家獨大帶來的行業生態變化。”

　　中原地產副總裁、原萃總裁劉天旸對燃財經表示，“原萃要做的是中介行業數字化的變革，基于房多多SaaS打造新的作業方式，做業務的智能化和業務管控的升級。作為加盟品牌，原萃將對中介公司輸出經營管理的體系、知識和方法論，幫助中介公司提高其人效和店效。”

　　相較于貝殼找房的“強管控”，原萃“只管底線”。劉天旸這樣定義原萃，“我們希望給市場多一個選擇，也就是有效的管控，幫助（中介公司）提升弱項的地方，但并不規定一個統一化的標準模式。”

　　胡景暉指出，鏈家做了貝殼平臺以后，中原也希望有所突破，就成立了原萃平臺，去拓展業務規模；而房多多美股上市之后，股價表現平淡，也需要新的發展亮點，“中原線下能力較強，比如門店的運營、加盟等，但缺乏線上的流量及獲客能力，而房多多在線上的SaaS技術較強，同時也有很多三四線經紀門店資源，雙方互相需要。”

　　房多多和中原原萃的合作規模可能較小，但易居中國與阿里成立的“天貓好房”，是2020年轟動一時的房產交易平臺事件。

　　在貝殼找房IPO的一周后，房產交易和服務平臺易居中國發布公告，宣布三件大事：一是擬收購美股上市O2O房地產服務商樂居56.19%股權；二是阿里巴巴將增持其股份，或將躍升為易居第二大股東；三是跟阿里巴巴建立戰略合作關系，共建線上房地產交易平臺等。

　　此前，易居中國一直是一手房經紀業務NO.1。然而，2019年，貝殼找房新房交易GTV達7476億元，大幅超越易居5324億元的銷售總額。至于二手房業務，易居中國旗下易居房友打造“房友PMLS平臺”，2019年布局超1萬家門店，但要跟貝殼的規模和業績比，還遠遠不夠。

　　形似58愛房，易居中國在2019年中期業績會上就表示要建立PMLS新房分銷平臺。

　　“2021年，我們的GTV將力爭達到2萬億元。”2020年中期業績會上，易居CEO丁祖昱表示。2萬億元，正是貝殼2019年的業績數據，而易居上半年實現總銷售額僅為1908億元。

　　2020年9月，“天貓好房”平臺成立，阿里占股85%，易居占股15%，第一期投入50億元，雙方表示將構建“不動產交易協作機制”（簡稱ETC），打造不動產全鏈路交易平臺的生態圈，萬科、碧桂園、恒大等60多家房企為其站臺。

　　易居中國創始人、總裁周忻也不喜歡貝殼的“強管控”，并表示天貓好房“不排他，不獨家，進出自由。”他在接受媒體采訪時表示，與貝殼找房強管控、重運營和趨壟斷的ACN相反，天貓好房的ETC具有強開放、講協作、趨公平的特點。

　　天貓好房可以說是易居中國借助阿里巴巴之力，想要在新房銷售市場更上一層樓。周忻表示，“我們要做的是給市場第三種選擇。在未來的渠道整合過程中，杜絕中間商賺差價，只收取交易傭金的3%，讓利ETC交易各方主體。”

　　恒大也殺入中介這個賽道。12月30日，恒大在深圳正式揭牌房車寶集團，并公布房車寶旗下三大部門：房車寶全民經紀平臺、房車寶平臺、房車寶SaaS管理平臺。據恒大介紹，房車寶集團股份有限公司由恒大與全國152家中介機構于2020年下半年重組成立，目前擁有全民經紀人會員2162萬，線下門店30635家，年交易規模1.2萬億元。

　　據悉，恒大把原本僅用于出售自有房源的自營平臺，轉向也為其他品牌房企與車企提供服務的開放性平臺。

　　燃財經搜索房車寶APP發現，目前平臺仍然主要銷售恒大新房項目，其他房企項目僅見重慶協信星瀾匯、廈門華璽2個項目，而汽車板塊只能預約恒馳系列，可以說是“雨聲大、雨點小”。經濟學博士、空·白研究院創始人楊現領對燃財經表示，開發商如恒大、碧桂園都想切入房產渠道平臺，但只賣自己的房，在房源上沒有優勢。

　　盡管綜合看來，目前“反貝殼”的幾大陣營都在面臨挑戰，但胡景暉認為，這么廣闊的市場中，肯定還會出現第二支、第三支足以抗衡貝殼的力量。

　　“2020年以來，陸陸續續有很多原本‘接貝殼’的企業退出了，我去珠海等地方都可以看到這種情況。”胡景暉還指出，貝殼早期擴張的時候涉嫌使用不正當的競爭手段，在監管部門提出“反壟斷和防止資本無序擴張”的當下，貝殼的模式并不能說就是成功的。

　　“中國有200萬經紀人，20多萬家中介門店，總數不會改變，只是大家投靠誰的問題。除了58，還有易居、阿里、京東，肯定會有新的力量出現。”

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