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　　板塊輪動(dòng)的行情下，地產(chǎn)板塊終于迎來睽違已久的關(guān)注。

　　受近期政策利好催化，Wind地產(chǎn)指數(shù)在上個(gè)月至今14個(gè)交易日內(nèi)已經(jīng)漲近40%，板塊內(nèi)個(gè)股無一落單悉數(shù)上漲，還有多家房企股價(jià)翻倍，市值合計(jì)猛增5000億元，與正股“共舞”的還有持續(xù)走高的地產(chǎn)債，單日多只漲幅超20%。

　　有基金經(jīng)理直言去年下半年即開始對(duì)地產(chǎn)板塊的研究，回溯年報(bào)，公募基金也正是在去年三四季度、市場(chǎng)上最為悲觀之際果斷加倉地產(chǎn)個(gè)股，匯豐晉信基金經(jīng)理陸彬、興證全球童蘭、董理和謝治宇以及工銀瑞信趙蓓不約而同地大舉買入龍頭股萬科A、保利發(fā)展等。展望后市，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為超半數(shù)的高杠桿企業(yè)將經(jīng)歷去杠桿的過程，資產(chǎn)規(guī)模要持續(xù)縮減。大浪淘沙，留出的市場(chǎng)份額會(huì)給最優(yōu)秀的央企、國(guó)企和民企逐步承接過來。

　　地產(chǎn)板塊市值猛增5000億

　　4月6日地產(chǎn)行業(yè)逆勢(shì)走強(qiáng)，板塊個(gè)股大面積漲停，中交地產(chǎn)7連板，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈板塊同時(shí)走強(qiáng)，鋼鐵、建材等板塊集體上漲。個(gè)股上漲還助推了相關(guān)ETF 的上揚(yáng)，以華寶中證800地產(chǎn)ETF為例，該基金盤中一度漲超4%，全天換手率逾42.74%，交投持續(xù)活躍。

　　與此同時(shí)，地產(chǎn)債大幅上揚(yáng)?！?1龍控03”漲超24%，“15世茂02”和“20時(shí)代07”漲超21%，“20龍控01”漲20%，“20時(shí)代09”漲超19%。

　　房地產(chǎn)板塊的反彈始于3月16日，當(dāng)天的國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)專題會(huì)議指出，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和剔除有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

　　同日，銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)以及財(cái)政部均釋放出支持房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的政策暖意。銀保監(jiān)會(huì)表示，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。證監(jiān)會(huì)表示，積極配合相關(guān)部門有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)政部表示，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。多部委的集中表態(tài)，極大地提振了行業(yè)信心，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。

　　在此之后地產(chǎn)板塊開啟了一波強(qiáng)力的走勢(shì)，Wind地產(chǎn)指數(shù)在14個(gè)交易日內(nèi)漲近40%，天?；?/a>以187%的漲幅領(lǐng)跑板塊，還有中交地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)、南國(guó)置業(yè)以及中國(guó)武夷等五家公司股價(jià)翻倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，A股地產(chǎn)板塊上市公司自3月15日至今市值猛增5000億元，總規(guī)模達(dá)1.96萬億元。

　　Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前中證800地產(chǎn)指數(shù)PE僅在7倍左右，PB更是僅有1.09倍，處于2013年以來13.45%分位，華寶基金認(rèn)為當(dāng)前板塊估值性價(jià)比突出，此外近1年接近5%的高分紅也提供了優(yōu)質(zhì)安全墊，且板塊在基金配置中處于低配水平，政策引導(dǎo)也在逐步化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　銀河證券認(rèn)為，地產(chǎn)板塊目前處于“基本面底”+“政策底”的組合中，今年一季度是地產(chǎn)板塊配置窗口期。中長(zhǎng)期來看，地產(chǎn)板塊政策偏暖將逐步推動(dòng)估值提升，在集中度提升、盈利企穩(wěn)預(yù)期下，管理優(yōu)異、融資通暢、多元化發(fā)展的“三好房企”將享有更高的估值溢價(jià)，推薦關(guān)注優(yōu)質(zhì)龍頭股。

　　申銀萬國(guó)證券表示，房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，行業(yè)自身及產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)GDP 貢獻(xiàn)占比近三成。近期官方頻繁發(fā)聲強(qiáng)調(diào)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長(zhǎng)，而穩(wěn)經(jīng)濟(jì)則亟需穩(wěn)地產(chǎn)，預(yù)計(jì)地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策修復(fù)有望加速推進(jìn)，并將推動(dòng)行業(yè)格局優(yōu)化，集中度再提升，優(yōu)質(zhì)房企有望迎來量質(zhì)雙升。

　　公募基金已提前埋伏龍頭公司

　　從近期披露的公募基金年報(bào)來看，去年二季度基金對(duì)地產(chǎn)行業(yè)大幅減持后，年中持有市值為685.43億元，僅占股票投資市值1.09%，但第三、第四季度連續(xù)加倉后，截至年末市值增至1098.44億元，半年增幅超六成。

　　在地產(chǎn)股跌出“價(jià)值坑”后，明星基金經(jīng)理也逐步配置該板塊。年報(bào)顯示，擅長(zhǎng)新能源投資的匯豐晉信基金經(jīng)理陸彬從去年下半年開始大舉加倉地產(chǎn)股。以匯豐晉信動(dòng)態(tài)策略基金為例，萬科A從2021年中報(bào)開始出現(xiàn)在該基金的前十大重倉股名單中，截至2021年末已經(jīng)被加倉至該基金的第一大重倉股；保利發(fā)展位列該基金第五大重倉股，占基金凈值比約3.57%。

　　與陸彬不約而同的還有興證全球基金的基金經(jīng)理們。董承非離職后，當(dāng)前由童蘭、董理和謝治宇共同掌管的近300億規(guī)模的興全趨勢(shì)投資，在去年四季度買入5400萬股保利發(fā)展，當(dāng)前持有1.8億股，保利發(fā)展也從該基金的第四大持倉股躍居榜首，該基金同時(shí)買入1083.36萬股萬科A的股份，截至去年末穩(wěn)居公司第十大股東。

　　此外，萬科A還吸引了袁芳旗下工銀瑞信文體產(chǎn)業(yè)A、鄔傳雁的泓德遠(yuǎn)見回報(bào)的大手筆加倉，華夏基金李彥、交銀施羅德何帥多只產(chǎn)品的四季度加購保利發(fā)展。

　　天弘優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)企業(yè)、天弘周期策略基金經(jīng)理谷琦彬表示其從去年下半年就開始加大了對(duì)房地產(chǎn)板塊的研究。

　　“因?yàn)楫?dāng)時(shí)市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的一個(gè)定價(jià)已經(jīng)處在一個(gè)悲觀的水平當(dāng)中，很多公司的估值和定價(jià)當(dāng)中所蘊(yùn)含的假設(shè)，是認(rèn)為這些公司沒有辦法持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去。從去年三季度開始，我就把很多的精力放在了房地產(chǎn)方面的研究和投資上面，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的預(yù)期差和認(rèn)知差是比較大的。”

　　追漲需謹(jǐn)慎

　　在大幅反彈之際，投資者也不可盲目樂觀，谷琦彬認(rèn)為，雖然說房地產(chǎn)板塊已經(jīng)修復(fù)了一段，但當(dāng)前的估值當(dāng)中還是隱含了非常多的擔(dān)憂，預(yù)期并沒有打滿。

　　華夏興和基金經(jīng)理李彥近期在直播中表示，投資房地產(chǎn)行業(yè)的核心，不是希望政府要去大規(guī)模刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也不太現(xiàn)實(shí)。他判斷，未來十年，房地產(chǎn)銷售面積會(huì)從現(xiàn)在16~17億平方米下降到11億平方米左右，年均下降7%。未來十年房地產(chǎn)銷售均價(jià)會(huì)從去年1萬元/年均上漲3%左右，綜合量和價(jià)，基本可以認(rèn)為未來十年中國(guó)商品房市場(chǎng)會(huì)保持年均3%~4%的復(fù)合下降。

　　李彥認(rèn)為，之前可能50%~70%的高杠桿企業(yè)都得經(jīng)歷去杠桿的過程，資產(chǎn)規(guī)模要持續(xù)縮減，留出的市場(chǎng)份額會(huì)給最優(yōu)秀的央企、國(guó)企和民企逐步承接過來。“因此，我們投資的是龍頭，市占率從2.7個(gè)點(diǎn)到10個(gè)點(diǎn)的過程；也是投資的其他過去高杠桿企業(yè)穩(wěn)步有序退出的過程；最后投資的才是現(xiàn)在部分投資者期望的房地產(chǎn)行業(yè)需求端的穩(wěn)定政策?！?/p>

　　李彥表示，地產(chǎn)行業(yè)未來十年面臨的情況會(huì)和白酒過去從2015年~2021年出現(xiàn)的情況有一些可以類比的地方，即在量和價(jià)方面。在這種總盤子略有縮減情況下，但是出現(xiàn)了劇烈的結(jié)構(gòu)性變化，對(duì)于投資者來說機(jī)會(huì)可能更加凸顯。

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責(zé)任編輯：陳悠然