學區房迎致命打擊？深圳重磅出手，推行大學區招生，建立教師交流制度…建立租賃房參考價

　　不僅要進一步完善二手房參考價，深圳還將試點租賃房參考價！

　　日前，為了加強深圳經濟特區社會建設，提高保障和改善民生水平，加強和創新社會治理，深圳市人大常委會社會建設工委組織起草了《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》（下稱《草案征求意見稿》），共五章七十三條細則，正公開征求意見。

　　其中，《草案征求意見稿》在義務教育和住房保障方面提出了一系列完善改革措施，包括要規范學校運行經費、推行大學區招生、建立教師交流制度、完善二手房參考價以及建立租賃房參考價等。

　　此外，《草案征求意見稿》還提出要擴大普惠性幼兒園數量和覆蓋面，探索開展小學暑期托管服務，建設嬰幼兒照護托育體系，建立3歲以下分層照護托育模式等措施，并將進一步完善社保、養老、就、社會福利、民辦教育等領域的相關制度。

　　深圳將建立義務教育學校教師交流制度

　　今年以來，打擊學區房炒作是各地監管部門的重要工作之一，教育資源緊張的一線城市尤其如此。上海、北京在今年紛紛通過“教改”的方式，以教育均等化為方向，試圖打破學區房機制。而本次《草案征求意見稿》也針對入學政策進行了完善，并均衡了教育資源。

　　在公共教育方面，《草案征求意見稿》提出了三點內容：

　　深圳市、區人民政府應當促進義務教育均衡發展，實行義務教育學校設備設施的標準化配置和統一的學校運行經費生均撥款標準，建立學校運行經費生均撥款標準調整的長效機制。

　　深圳市、區教育部門應當優化義務教育積分入學政策，綜合考量戶籍、居住時長、社保年限等因素，確保公平合理。

　　深圳市、區教育部門應當推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優質教育資源共建共享機制。

　　簡單來說，本次新政分別從規范學校運行經費、多因素入學政策以及義務教育學校教師交流制度三方面入手，合理均衡配置教育資源，優化教育結構，促進教育公平。同時，深圳也以“教改”的方式打擊了學區房炒作。

　　今年3月，深圳龍華區教育局曾修訂了《深圳市龍華區義務教育階段大學區學校積分入學辦法一覽表（修訂稿）（征求意見稿）》，完善了入學積分的標準計算、大學區與單片區加分項等。而在本次入學政策上，也進一步提出要推行大學區制，明確將通過戶籍、居住時長、社保年限等考量來計算入學積分。

　　對于義務教育學校教師交流制度，中國人民大學經濟研究所聯席所長、教授，中誠信集團董事長毛振華就曾表示，教育的不均等問題將會給未來收入分配調整造成很大的障礙，比如學區房問題就導致了富人階級更容易得到更好的教育，一個解決辦法是同一區域內采取教師輪崗制，比如三年輪換一次，這樣名校教育資源將會得到更加均衡的分布。

　　完善二手住房價格引導機制

　　在住房屬性定位上，《草案征求意見稿》明確，深圳市人民政府應當堅持住房的居住屬性定位，構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應和保障體系。堅持穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展，有效防范化解房地產市場風險。深圳市人民政府應當加強商品住房建設和交易管理，完善二手住房價格引導機制。

　　今年2月，深圳住房和建設局發布《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，建立全市住宅小區二手住房成交參考價格。易居研究院此前指出，深圳二手住房成交參考價格的發布，有助于房東和中介等理性定價，是促進二手房市場穩定的重要保障。

　　不過，當前的二手房參考價機制也并非完美，中原地產首席分析師張大偉指出，由于本來二手房網簽的價格就不是真實成交價，而實際購房者買的價格基本都不被所知，大部分中介有兩套價格體系，網簽與交易。房地產調控的核心是金融信貸，現在把新建住宅調控里面的“限價”挪到二手房，很可能帶來更大的信息不對等。二手房中介在交易中的話語權更大。

　　張大偉認為，二手房限價需要與銀行配合。如果二手房參考價成為按揭貸款和抵押貸款的指導價格，那么對于市場的影響就會明顯出現，所以二手房限價歸根結底要看銀行對政策的理解與執行。

　　建立租賃房參考價制度

　　當前，大城市中的新市民青年人等群體住房困難問題日益突出。今年以來，從中央到地方都為增加保障性租賃住房供給密集出臺政策措施。7月30日的中央政治局會議也提到，要加快發展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。

　　為此，《草案征求意見稿》明確，深圳市將提高居住用地和公共設施用地比例，并在新增居住用地中提高公共住房用地的比例。

　　在租賃住房市場上，《草案征求意見稿》還提出，深圳市住房建設部門應當依法規范租賃市場秩序，建立房屋租賃參考價格制度，引導房屋租賃當事人合理定價，對租金水平進行合理調控。深圳市住房建設部門應當會同市有關部門探索租售同權制度，逐步推動租房居民在基本公共服務方面與購房居民享有同等待遇。

　　諸葛找房數據研究中心指出，2021上半年，隨著疫情影響消散，加之年初“就地過年”的號召帶動下，租賃市場行情轉好，5、6月份隨著高校畢業季臨近，市場迎來租賃旺季，加之政策紅利下，整體熱度走高，租金水平一路上浮。

　　根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，6月份一線城市租金均價創近3年月度租金水平新高，達85.56元/平方米/月，環比上升2.71%，同比上漲1.01%，上半年累計漲幅為5.74%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對證券時報記者表示，在十四五時期有必要對租賃市場的租金價格進行引導，防止租金過快上漲。租賃房參考價的出臺將能夠帶動租賃市場更高質量發展，降低租客租房成本，有效緩解新市民青年人等群體住房困難問題，促進大城市吸引更多人才。在定價思路上，可以根據租客的承受水平和房東需求結合科學定價。

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責任編輯：李思陽