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摘要：私有化意味著ESR不能再通過繼續發行債券或增發股票進行融資，但目前中航易商倉儲REIT已進入發售階段，其同樣可以此獲取資金，上市平臺不再單一。（報告期：2024.10.23-2024.12.20）

觀點指數期內冷鏈項目投資多，出海進程加快?據觀點指數不完全統計，期內共錄得6起投資事件相關的動態更新，總披露金額138.29億元，其中2起為冷鏈物流類項目投資。此外，報告期內較多企業如樂歌股份、嘉誠國際、京東物流則加快了海外倉的布局。海外倉的加速落地可以有效打開國外市場，提高物流履約能力，縮短市場響應時間。

資本的兩極，IPO與私有化?報告期內，共錄得6起融資事件，總披露金融為1863.88億元，主要的融資對象為ESR、普洛斯。無論是設立基金抑或是IPO，都體現了普洛斯對中國市場的重視。期內，ESR公布其私有化方案。私有化雖然意味著ESR不能再通過繼續發行債券或增發股票的形式進行融資，但是目前中航易商倉儲REIT已進入發售階段，ESR同樣可以此獲取資金，上市平臺不再單一。此外，ESR近期也獲取了可發展貸款及發行多筆債券如首筆熊貓債等，融資渠道總體而言是拓寬的。

需求回升，多只倉儲物流REITs進入發售階段?倉儲方面，2024年11月份倉儲指數為52.4%，較上月上升3個百分點。需求方面，國家統計局數據顯示，2024年11月份，社會消費品零售總額43763億元，同比增長3.0%。物流方面，11月份中國物流業景氣指數為2.8%，較上月回升0.2個百分點。此外，報告期內多只倉儲物流REITs進入發售階段，如中航易商倉儲物流REIT、華安外高橋REIT。

期內冷鏈項目投資多，出海進程加快

據觀點指數不完全統計，期內共錄得6起投資事件相關的動態更新，總披露金額為138.29億元。

11月27日，深圳國際綜合物流樞紐中心項目二期蓋上工程在深圳啟動建設。該項目占地1350畝，總投資90.39億元，是深圳商貿服務型國家物流樞紐的核心部分，分為兩期建設。一期工程已建成運營，承擔深圳市2026年海鐵聯運140萬標箱的任務。

觀點指數了解到，此次開工建設的二期工程將建設85萬平方米的鐵路上蓋多功能倉儲設施，涵蓋多種業態，打造全球首例“傳統鐵路貨站上蓋的智慧物流園”。項目建成后將成為全國最大單體鐵路物流中心和亞洲單體規模最大的“公、鐵、海”多式聯運中心，實現“鐵路+城市物流”功能的融合。

深國際此次布局的綜合物流樞紐中心項目和以往的項目布局類似，同樣是帶著物流樞紐性質，而且是智慧物流園項目。

報告期內，冷鏈物流項目同樣是企業投資的重點。12月15日，廣州東部公鐵聯運樞紐冷鏈中心1號冷庫結構封頂。該冷鏈中心將致力于打造國家冷鏈物流基地，并建設粵港澳大灣區“菜籃子”產品配送中心，以支撐構建以廣州為樞紐的生產流通服務體系，形成內外聯通的國家冷鏈物流骨干通道網絡。

11月18日，家家悅集團股份有限公司宣布與呼和浩特市玉泉區人民政府簽訂智慧物流園項目投資協議。根據公告，該項目預計固定資產投資約3.5億元，旨在發展高質量冷鏈物流產業，建設綜合物流產業園。

據了解，該項目預計分兩期建設，建設用地包括工業用地約171畝，商業用地約8畝，均位于玉泉區，建設內容涵蓋冷鏈生鮮物流、預制菜生產、常溫倉儲設施等。

租戶方面，11月15日，萬辰集團好想來品牌啟動普洛斯位于金華和徐州的兩座物流園里的自營配送中心，旨在提升其于江蘇、浙江兩大核心消費區域市場的競爭優勢。這一舉措標志著好想來品牌零食在倉儲物流、品牌運營及線下門店等方面實現了完全統一，是萬辰集團零食零售業務的重大戰略調整。

此外，報告期內較多企業如樂歌股份、嘉誠國際、京東物流則加快了海外倉的布局。海外倉的加速落地可以有效打開外國市場，提高物流履約能力，減少市場的響應時間。

12月3日，樂歌股份宣布，公司董事會已審議通過一項決議，同意投資建造位于美國加州AppleValley的海外倉項目。該項目建筑工程費用預計為9,700萬美元（折合人民幣約7.0億元），將由公司全資孫公司6075LanceLLC作為投資主體。

12月3日消息，嘉誠國際為進一步增強跨境電商的核心競爭力，將在全球跨境電商發達的地區及跨境電商消費者活躍的地方設立海外倉，鞏固公司跨境電商全鏈路一體化服務的優勢，加速在全球海外倉的布局，進一步實現跨境電商全球化的戰略。

11月14日，京東物流表示，預計2025年年底，其在全球自營海外倉的面積將實現超過百分之百的增長。

資本的兩極，IPO與私有化

報告期內，據觀點指數不完全統計共錄得6起融資事件，總披露金融為1863.88億元，主要的融資對象為ESR、普洛斯。

11月29日消息稱，普洛斯正考慮最早于2025年在香港進行IPO，目前其資產總凈值為200億美元。

12月18日，普洛斯資本GCP宣布，其最新一期中國收益基金——普洛斯中國收益基金XIII（CIF XIII）已完成募集，投資規模達到28億元人民幣。基金計劃投資于大灣區、長三角、中西部等核心城市的物流園和科創產業園等新型基礎設施，其中物流園區將服務于第三方物流、電商零售、新能源等行業，而科創產業園則聚焦于生物醫藥、信息技術、半導體及新材料等新興產業。

無論是設立基金，抑或是IPO都體現了普洛斯對中國市場的重視。

期內，ESR公布其私有化方案。12月4日，由喜達屋資本集團、Sixth Street 和 SSW Partners 牽頭的財團（“財團”）和 ESR Group Limited聯合宣布提案，擬通過協議安排（Scheme of Arrangement）將ESR私有化（統稱“提案”）。

觀點指數了解到，該提案對ESR的股權估值為552億港元（71億美元），是自2021年以來香港聯交所最大的私有化項目。財團由喜達屋資本集團、Sixth Street 和 SSW Partners 牽頭，還包括 QIA、華平投資和公司創始人，其總共持有ESR已發行股份的39.9%。此外，財團還獲得了機構投資者的共同投資股權承諾，這些投資者將通過喜達屋資本和華平投資管理的公司進行投資，其中包括Alpha Wave Global（“Alpha Wave”）和一家領先的亞洲公共養老金投資者。

該私有化提案的實施協議日期定于2024年12月4日，注銷代價為每股協議安排股份13港元現金選擇，或換取一股EquityCo股份。相較2024年4月24日（即提交無約束力要約之日，“無約束力要約日”，之前的最后一個交易日）的收盤價為8.35港元，提案現金選項的溢價達55.7%。

私有化作為資本運作手段，可為公司提供更加靈活的操作空間，也有助于其更好地應對市場變化。

雖然私有化意味著ESR不能再通過繼續發行債券或增發股票的形式進行融資，但目前中航易商倉儲REIT已進入發售階段，ESR同樣可以此獲取資金，上市平臺不再單一。此外，其近期還獲取了可發展貸款及發行多筆債券如首筆熊貓債等，融資渠道整體上是拓寬的。

12月18日，ESR發布關于發行2024-2026年度債務融資工具的注冊報告。據了解，該債券發行人為易商集團（ESR Group Limited），發行方式為公開發行，注冊品種為PB-DF1，注冊金額為150億元。

12月12日，ESR集團宣布獲得一筆總額達25億美元的五年期可持續發展表現掛鉤貸款（SLL）。加上此次貸款，集團累計獲得的可持續發展表現掛鉤貸款已達11筆，總額接近70億美元。ESR表示，將繼續致力于推動綠色金融和可持續發展，以實現長期增長和環境目標。作為亞洲領先的物流地產平臺，ESR集團在可持續發展方面的表現受到市場的認可，此次獲得的貸款將進一步增強其在該領域的競爭力。

11月18日，ESR集團宣布計劃在中國發行至多15億元人民幣的3年期熊貓債，以拓寬融資渠道并優化資本結構，支持其業務發展和擴張計劃。

觀點指數了解到，此次發行熊貓債是ESR集團對中國市場的重視和信心的體現。熊貓債作為一種人民幣計價的債券，近年來受到越來越多國際企業的青睞，成為它們籌集資金的重要途徑之一。此次發行，有助于ESR集團降低融資成本，增強其在國際市場上的競爭力，同時也反映了人民幣國際化的穩步推進和中國金融市場對外開放程度的不斷提高。

需求回升，多只倉儲物流REITs進入發售階段

倉儲方面，2024年11月份倉儲指數為52.4%，較上月上升3個百分點。從分項指數來看，同上月相比，各指數均有不同程度的回升，升幅在0.3和7.2個百分點之間。其中，新訂單指數和延伸業務量指數升幅較為顯著，均達到6個百分點以上。

中物聯表示，11月倉儲指數明顯回升，至擴張區間，主要分項指數均有不同程度回升，顯示了近期經濟運行積極變化，加上電商促銷活動的影響，倉儲業務需求顯著回升，商品周轉保持活躍，企業補庫積極性有所提高，庫存水平企穩上升，倉儲行業前期下行壓力得到明顯緩解。隨著經濟政策逐步顯效，經濟穩定向好回升態勢進一步確立，后期倉儲需求仍有上升空間，行業將保持企穩向好的運行態勢。