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本文來自方正證券研究所于2024年12月16日發布的報告《回穩堅決，化債與新生——房地產行業2025年度策略報告》，欲了解具體內容，請閱讀報告原文。

劉清海??S1220523090001

劉張馳（聯系人）

政策復盤：止跌回穩信心堅決，政策加碼方向明確。“止跌回穩”是中央層面的首次表述，對標歷史，本輪政策力度不亞于歷年樓市拐點政策，517會議后，地產政策頻出：①中央明確啟用專項債支持收儲/回收閑置用地；②全面取消房貸利率下限，截至12月15日除北上深外，其余城市已基本取消房貸利率下限；③存量房貸利率下調平均降幅50BP；④廣州全面松綁限購；⑤鼓勵性購房政策不斷出臺，疊加連續的降息與降準；⑥稅費優化正式落地。

債務化解：重組、化債進展不斷，部分民營房企逐步走出債務泥潭。百強房企累計償債高峰為2024年，境內外債合計待償規模約4.5萬億，償債高峰已過。從房企信用類型看：①以金科股份、融創中國等房企為代表的暴雷房企整體重整工作近期均取得了較大進展，行業加速出清；②以新城控股、金地集團等房企為代表的曾面臨償債壓力的民營房企，已成功度過了2021-2024年的償債高峰期，后續償債壓力較小，整體風險較為可控，彈性較大，開發業務有望回歸正常經營；③以保利發展、招商蛇口等房企為代表的穩健央國企三道紅線持續維持綠檔，剔預資產負債率不斷優化，有望率先穿越周期。

商業地產：穩地產促消費，消費+地產助力房企穿越周期。截至2024年5月，我國城鎮人均購物中心面積約0.6平方米，整體購物中心增量開發空間已較小，我國商業地產市場已進入存量時代，行業格局相對穩定。其中市占率居前的商業品牌在定位與戰略上各不相同，相互競爭程度有限，伴隨行業步入存量時代，各家房企旗下的商業板塊有望持續貢獻穩定的經營性現金流。

2025展望：二手房市場量升價穩，新房市場各指標磨底修復。①新房銷售端：2025年預計銷售仍將承壓，但銷售降幅或將顯著收窄，中性假設下預計2025年商品房銷售面積為8.88億㎡（yoy-7.1%）；②投資端：在嚴控增量的政策導向下，2025年相關指標或仍將下滑，中性假設下我們預計2025年房地產開發投資完成額或為9.14萬億元（yoy-8.4%）。

投資建議：樓市量價充分調整、支撐顯現，止跌回穩定調下政策或持續加碼，重點關注商業地產新城控股、二手房中介我愛我家。標的建議關注四條主線，①商業地產：新城控股、龍湖集團、華潤置地（穿越周期、提振消費）；②二手房：我愛我家、貝殼-W（止跌回穩優先受益）；③物業管理：華潤萬象生活、綠城服務（布局高端）；④地產開發：濱江集團、招商蛇口、建發國際集團（重倉高能級城市）。

風險提示：政策落地不及預期；信用風險持續蔓延；樓市回暖不及預期。

方正地產與建筑團隊??

劉清海

方正證券研究所

地產與建筑首席分析師

劉清海：重慶大學工科學士、同濟大學管理學碩士，7年房地產研究經驗曾任職于長江證券、興業研究及天風證券，2018年水晶球公募第四名，善于把握房地產周期拐點，秉承踏實勤奮、銳意進取的研究風格，堅持做基于扎實數據的基本面研究。

劉張馳：南洋理工大學應用經濟學碩士，2年產業經驗，曾任職于萬科區域總部第一管理中心，深度覆蓋房地產開發等領域。

張其超：建筑。

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